呼和浩特市住房和城乡建设局 关于《呼和浩特市住宅小区物业管理条例 （征求意见稿）》公开征求意见的公告

为规范住宅小区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，营造良好的生活、工作和社会环境，我局依据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，草拟了《呼和浩特市住宅小区物业管理条例（征求意见稿）》。

现向社会公开征求意见，有关单位和公众可通过以下途径和方式提出反馈意见，逾期视为无意见。

1、电子邮箱：[email protected]

2、通信地址：呼和浩特市东二环路9号

3、邮编号码：010000

意见反馈截止时间为2021年6月5日。

呼和浩特市住宅小区物业管理条例

（征求意见稿）

目   录

第一章 总 则

第二章 业主大会和业主委员会

第三章 物业管理服务

第四章 物业使用维护

第五章 法律责任

第六章 附 则

第一章总则

第一条  为规范住宅小区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，营造良好的生活、工作和社会环境，依据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条  市辖区、经济技术开发区区域内住宅小区物业的使用、维护、服务及其相关监督管理活动适用本条例。

第三条市住房和城乡建设管理部门是本市住宅小区物业管理的行政主管部门，负责全市住宅小区物业管理的监督和管理工作。

市辖区人民政府、经济技术开发区管委会物业行政主管部门负责本辖区内住宅小区物业管理的监督和管理工作，建立物业管理综合协调工作机制，统筹推进各项工作，协调解决各类重大问题。

街道办事处（乡镇人民政府）负责辖区内住宅小区物业管理的日常管理工作。指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和审查把关；负责物业管理委员会组建工作，并办理相关备案手续；指导、监督业主大会、业主委员会或者物业管理委员会依法履行职责；指导、监督辖区内住宅小区的物业承接查验、移交和接管；指导、监督物业服务人依法履行义务；调处住宅小区物业管理纠纷；统筹协调、监督管理其他有关物业管理活动。

第四条市物业行政主管部门应当建立物业服务行业信用管理制度，将物业服务人、项目负责人基本情况、服务情况、投诉举报情况和遵守法律法规规定、履行合同约定、技术标准、专业技术规范等情况，记入信用档案，定期进行评定，向社会公布评价结果。逐步建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

市辖区人民政府、经济技术开发区管委会物业行政主管部门负责物业服务人、项目负责人信用信息的录入、核实和确认工作。

街道办事处（乡镇人民政府）应当做好辖区内物业服务人、项目负责人信用信息的采集工作，将信用信息移交区级物业行政主管部门，并录入物业服务行业信用管理系统。

第五条物业服务行业协会应当加强行业自律，协助物业行政主管部门贯彻执行国家的有关法律、法规和政策，为政府决策服务，开展行业培训，为物业服务人提供行业发展动态、信息、意见及建议，调解物业服务纠纷，促进物业服务行业科学、规范、健康发展。

鼓励物业服务人加入物业服务行业协会。

第二章业主大会和业主委员会

第六条  符合成立业主大会条件的住宅小区，应当在区物业行政主管部门的指导下，由属地街道办事处（乡镇人民政府）及居（村）民委员会组织成立业主大会筹备组。筹备组负责业主大会筹备工作，制定业主代表推选办法，明确任职条件、名额分配方式、推选程序，并组织推选业主代表。

有下列情形之一的，不得推选为筹备组成员中的业主代表：

（一）在本住宅小区的物业服务人中兼职的；

（二）与该物业服务人有利害关系的；

（三）未及时交纳物业服务费或物业服务合同约定的其他费用的；

（四）损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌的；

（五）违法建设、擅自占用物业共用部位的；

（六）违反临时管理规约的其他行为。

第七条  支持、鼓励推荐业主中的党员、人大代表及政协委员成为业主委员会候选人，通过法定程序担任业主委员会委员。

第八条业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会的主任和副主任。业主委员会委员应当签订信用承诺书，作为业主委员会备案的附件。

第九条业主委员会设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。

业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的，候补委员按照得票顺序依次递补，补充业主委员会委员缺额，并且在本住宅小区内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的，应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

业主委员会委员与候补委员实行差额选举，差额比例不得低于百分之二十。

第十条有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员候选人：

（一）候选人报名日期截止前三年内，因物业管理相关违法行为受到行政处罚和存在欠缴物业服务费或者物业服务合同约定的其他费用累计达三个月以上的；

（二）违反国家法律法规，被追究刑事责任未满五年的；

（三）被纳入失信“黑名单”的；

（四）被业主大会罢免、终止职务或主动辞去业主委员会职务不满五年的；

（五）参与非法组织或者违反信访规定影响社会稳定的；

（六）利用黑恶势力干预小区业主正常工作和生活的；

（七）采用不正当手段，阻挠业主大会、业主委员会会议正常召开、选举及表决的；

（八）参与成立业主大会筹备工作的业主代表；

（九）违反物业相关法律法规或者规章明确的禁止行为，被物业行政主管部门责令改正或者尚未改正完毕的。

第十一条业主委员会委员中共产党员比例不低于百分之五十，主任与副主任应为共产党员。

第十二条业主委员会委员存在违反物业有关法律法规规定被终止资格行为的，由街道办事处（乡镇人民政府）认定后，从候补委员中按照得票顺序依次递补成为业主委员会委员并进行备案。

第十三条业主委员会不得以重新选聘物业服务企业为由，鼓动、阻挠业主向原物业服务企业交纳物业服务费。

第三章   物业管理服务

第十四条  新建住宅小区物业实行前期物业管理，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务人，市物业行政主管部门指导、监督区级物业行政主管部门开展招投标管理工作，营造竞争有序的物业服务市场。

市物业行政主管部门应当建立物业管理评标专家库，并定期组织培训和考核，实行动态管理。

第十五条前期住宅物业服务收费实行政府指导价，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定具体收费标准，并定期调整相应的基准价及其浮动幅度。

实行市场调节价的，市物业行政主管部门应当制定物业服务清单，明确物业服务内容和标准。物业行业协会应当监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务人协商物业费时参考。

第十六条 物业服务人在与建设单位承接住宅小区时，应当在区级物业行政主管部门的监督、指导下，对物业共用部位、共用设施设备进行查验，形成查验记录，签订查验协议，办理交接手续。查验结果在住宅小区内显著位置公示，发现问题应当书面告知建设单位。

分期开发建设的住宅小区可以根据开发建设的进度，对符合交付条件的住宅小区分期进行承接查验，分期办理交接手续。

第十七条 新建住宅建设单位应当设计配置具备水、电、通风、自然采光等基本使用功能和条件的地面以上独立成套、独立测量的房屋作为物业服务用房和业主委员会议事活动用房，所在楼层不得高于三层并且不得计入公摊面积。

城乡规划主管部门在审核建设工程规划设计方案时，应当对物业服务用房和业主委员会议事用房进行审核，同时征求市物业行政主管部门的意见；在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证及其附图上载明配套建设的物业服务用房及业主委员会议事用房的建筑面积和位置，并对物业服务用房及业主委员会议事用房进行标注。

第十八条 物业服务人应当制定物业服务相关制度，自觉接受业主、业主委员会和物业管理委员会的监督，每半年向业主大会或业主委员会、物业管理委员会报告物业服务合同的履行情况，并将下列信息在住宅小区内显著位置公示：

（一）物业服务人基本情况、项目负责人的基本情况；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式、物业服务费构成情况；

（三）业主和物业服务人在物业活动中享有的权利和应履行的义务；

（四）业主委员会、物业管理委员会应履行的职责；

（五）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案；

（六）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况、住宅专项维修资金使用情况、停车管理费的收缴与使用情况、物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况及代管资金的使用情况；

（七）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；

（八）物业行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）以及居（村）民委员会的受理投诉电话；物业服务人服务电话、投诉电话、维修电话；

（九）其他应当公示的内容。

业主对公示内容有异议的，物业服务人应当在五日内予以答复。

物业服务人应当开展生活垃圾分类宣传，做好本区域生活垃圾收集设施的保洁工作。

第十九条业主大会或者业主委员会、物业管理委员会可以委托第三方评估机构，对物业服务企业的物业服务标准、费用测算、物业服务质量、物业服务费收支等情况进行评估并出具评估报告，评估费用由全体业主共同承担或者从公共收益当中支出。

第二十条物业服务人不得违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。

第二十一条物业服务人利用住宅小区共用部位、共用设施设备进行经营，已成立业主大会的，应当征得业主大会的同意，未成立业主大会的，应当征得共有业主的同意，并按照规定办理有关手续，经营获取的收益归全体业主共有，业主大会或共有业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金及其他合理用途，也可以按照业主专有部分面积比例，抵顶下一年度物业服务费用。

第二十二条物业合同到期，业主大会决定选聘新的物业服务人的，原物业服务人应当在新物业服务合同签订之日起十五日内退出住宅小区。

物业服务人在退出住宅小区时，不得拆除共用设施设备；不得以业主欠交物业服务费或投入基础建设等费用为理由拒绝退出该小区。存在债权、债务纠纷的，可通过司法途径解决。

对拒不退出住宅小区的物业服务人，由业主委员会（物业管理委员会）依法向人民法院提起诉讼。

第二十三条物业服务人应当对电梯等特种设备及时维护、维修以保障其正常使用。在保证安全的情况下，不得禁止或限制业主以密封、袋装等密闭方式使用电梯运送砂石或者其他装修材料；不得擅自停止使用电梯。

物业服务人不得向装修人指派装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料。

物业服务人不得将物业服务费与水电费、门禁卡以及电梯使用捆绑收费。

第二十四条物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：

(一)小区共用部位经营管理档案；

(二)小区监控系统、电梯、水泵、消防有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；

(三)水箱清洗记录及水箱水质检测报告；

(四)住宅装饰装修管理资料；

(五)业主名册；

(六)承接查验资料；

(七)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他资料。

第二十五条物业服务人在住宅小区内如发现堵塞、占用安全出口、疏散通道或消防通道等消防安全隐患的行为，应当及时劝阻，劝阻无效的，及时上报应急行政主管部门。

第二十六条各区人民政府、经济技术开发区管委会应当加强对老旧住宅小区的改造，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织老旧住宅小区业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务人。

在微小老旧住宅小区中探索建立共享物业模式，多个小区共享一个物业服务人，提供物业服务。

第四章物业的使用与维护

第二十七条 住宅小区内禁止下列行为：

（一）擅自允许工程车辆、大中型客货车等交通工具停放；

（二）占用公共用地进行种植；

（三）占用大厅、楼道等公共区域给电动自行车充电；

（四）法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。

物业服务人、业主、物业使用人发现有前款所列行为之一的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，及时报告有关管理单位，有关管理单位应当及时依法处理。业主、物业使用人对侵害自身合法权益及业主委员会（物业管理委员会）对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第二十八条开发建设单位在竣工验收前，应到市维修资金管理部门办理专项维修资金备案。备案时需提供以下资料：       

（一）专项维修资金备案申请表；

（二）测绘报告（实测报告）；

（三）其他应提供的资料。

以上资料经市维修资金管理部门审核备案后，开发建设单位方可办理竣工验收。开发建设单位在办理初始确认（大权证）时将《竣工验收备案表》复印件提交市维修资金管理部门。

第二十九条新建商品住宅的首期专项维修资金，由业主在领取房屋钥匙前，按照所拥有的建筑面积交存。未交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

开发建设单位在办理初始确认（大权证）时，未售出房屋的专项维修资金由开发建设单位予以交存。

开发建设项目内的物业服务用房、配套的服务设施、共用设施设备用房、经营性用房的专项维修资金由开发建设单位在办理初始确认（大权证）时，一次性足额交存。

第三十条物业服务人、业主委员会（物业管理委员会）、业主代表、居民委员会、房屋管理单位均可作为申请人申请使用住宅专项维修资金。申请使用住宅专项维修资金应当征求专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主意见。参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意可列支住宅专项维修资金。维修资金管理部门可要求申请单位使用身份证扫描设备、手机APP、微信公众号等新科技手段完成征求业主意见工作。列支住宅专项维修资金需提供以下材料：

（一） 使用申请；

（二） 维修、改造方案及预算；

（三） 征求业主意见明细表及电子材料；

（四） 施工合同及施工企业证照材料；

（五） 审价报告；

（六） 其他应提供的资料。

第三十一条住宅小区内规划用于停放机动车的车位（库），建设单位应当向全体业主公布其处分情况。未出售或者未附赠的车位（库），应当优先出租给本住宅小区内的业主或物业使用人，期满后可以优先续租。

利用业主共有的道路或者其他场地设置机动车车位、停车场的，应当经业主大会同意，保持消防通道畅通。车位、停车场场地使用费、收费标准、管理等事项由业主大会确定。车位场地使用费扣除必要管理费用后，收益属于全体业主共有。车位设置、管理等事项在前期物业管理阶段应在前期物业服务合同内明确，业主大会成立后应在物业服务合同内明确。

规划用于停放机动车的车位（库）自交付之日起，已经出售、租赁的车位（库），由车位所有人或者使用人交纳车位管理费；未出售或者租赁的车位（库），由开发建设单位按照前期物业服务合同车位（库）管理费定价标准交纳车位管理费。

业主或物业使用人对机动车辆有保管要求的，可以与物业服务人另行约定。 

第五章法律责任

第三十二条 违反本条例第十八条规定，未在住宅小区内显著位置公示项相关信息的，由市物业行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处1000元以上1万元以下罚款。

第三十三条 违反本条例第二十三条规定，物业服务人向装修人指派装饰装修企业及强行推销装饰装修材料或者将物业服务费与水电费、门禁卡以及电梯使用捆绑收费的，由市市场监督行政主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处1000元以上1万元以下的罚款。

第三十四条 违反本条例第二十七条第一、二项规定的，由市物业行政主管部门责令其限期改正；逾期未改正的，处500元以上1000以下的罚款。

第三十五条违反本条例第二十七条第三项规定的，由市应急行政主管部门责令其限期改正；逾期未改正的，处500元以上1000以下的罚款，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第三十六条违反本条例第三十条规定将房屋交付买受人的，由市物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。 第三十七条申请单位提供虚假材料套取住宅专项维修资金的，由市物业行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处套取金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接责任人员的刑事责任。

第六章  附则

第三十八条本条例自xx年xx月起施行。非住宅物业可参照本条例执行。

第三十九条  旗、县住宅小区物业管理可以参照本条例执行。