既有建筑的底商里，私自改建夹层违法吗，归谁来管？

原标题：既有建筑的底商里，私自改建夹层违法吗，归谁来管？

现在沿街的单层底商，其层高一般都较高。虽然卖的时候是单层，但大家都心知肚明，这个后期是可以建个夹层的。

事实上也是如此，沿街那些高大的单层，几乎都在里面建了夹层，夹层有用来营业的，也有用来住人的，火灾事故发生时，夹层中人员死伤的事时有耳闻。

因此就有了这个话题：单层底商，私自改建夹层是不是违法呢？这种违法的事儿到底是违了什么法，由谁来管？

相关部门对在既有建筑内增设夹层，有两种不同的观点。

观点一：在既有建筑内增设夹层行为属于违法改扩建行为，应当适用城乡规划方面的法律法规。

观点二：在既有建筑内增设夹层行为是装饰装修行为，应当适用房屋安全管理方面的法律法规。

大部分回应：私建夹层属于违法

国土城建和水务局相关职能科室负责人表示，加建夹层或多或少都会影响房屋的主体结构，并且大都会对房屋的消防问题产生问题。若开发商兴建商铺时的报建方案中存在夹层，则开发商兴建的夹层是合法的，反之，若报建的方案没有夹层的存在，兴建夹层是违法，不被允许的。对于是否可以在商铺兴建后再报建夹层的做法，对此部门回应称由于涉及安全、消防、公平等问题，原则上不受理房屋建成后再加建夹层。

有关案例：未经审批建设夹层是违法的

1、广东嘉宝华医药集团股份有限公司与丁世杰、李玉华房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书（（2020）粤04民终2346号），经审理，本院二审查明，2020年6月15日及7月10日，嘉宝华公司就涉案商铺夹层加建问题分别向珠海市自然资源局、珠海市香洲区城市管理和综合执行局、珠海市住房和城乡建设局咨询，上述三机关复函称，涉案商铺在报建时并无未设计夹层，增设夹层时亦未报建，该商铺内增设夹层不符合规划技术要求，亦不能办理规划报建手续，因此，该夹层属于违法建筑。

2、任伟泉与广州市人民政府、广州市规划和自然资源局、陈楚生房屋登记管理（房屋登记）一案行政二审裁定书（（2021）粤71行终402号），2009年11月26日，原广州市城市规划局作出穗规函〔2009〕9934号，认定首层商铺夹层系违法建设，不得办理产权。

3、2022年8月19日，顺德龙江综合执法办接到举报投诉，称龙江镇亚洲国际材料交易中心C区一商铺存在违法搭建夹层。接投诉后，执法人员前往进行调查核实。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《广东省城乡规划条例》第八十条、《广东省物业管理条例》第五十五条相关规定，物业管理区域内禁止违法搭建建筑物、构筑物。

有观点认为，根据现有法律法规规定，既有建筑增设夹层由住房和城乡建设部门加强房屋安全监管和审批。

对建筑内增设夹层行为，不能单单按表面上看《城乡规划法》和《房屋装修装饰条例》来定性，而是与夹层测绘面积有关，如果夹层后有增加面积的是违法行为；没增加面积的为室内装饰装修。增加面积后，该区块的容积率、建筑密度等经济指标违反了《城乡规划法》。

另外，根据《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。也就是说，建筑工程经验收合格交付后，建筑工程就已完成。按照住房和城乡建设部的相关规定，除不改变房屋外形和使用性质，只涉及内部结构加固、改造和内部装饰的修缮工程外，都应当办理规划审批手续。在既有建筑内增设夹层行为，并未改变房屋外形和使用性质，仅涉及内部结构改造，是装饰装修行为，无需办理建设工程规划许可证。因此，对在既有建筑内部增设夹层行为不适用《中华人民共和国城乡规划法》。

《建筑工程施工许可管理办法》规定，工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。《住宅室内装饰装修管理办法》规定，工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下，可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照本办法执行。

那么，工程投资额大于30万元或者建筑面积大于300平方米的建筑工程的装修装饰是否需要办理施工许可证呢？根据无锡市既有住宅改造和装饰装修工程建设管理有关文件的规定，住宅装饰装修行为适用《住宅室内装饰装修管理办法》。而非住宅的装饰装修分为特殊和一般两种：特殊类装饰装修需要在开工前向属地工程建设审批管理部门进行装修改造备案，不再办理施工许可证；一般类装饰装修实行装修登记承诺制度，向物业服务企业或者属地街道（社区）申请登记。

提示：在既有建筑内增设夹层行为应当加强房屋安全管理。

《无锡市房屋安全管理条例》规定，住宅装修禁止拆改房屋主要承重构件或者抗震、防火设施，超过设计标准、规范增大楼面荷载，法律、法规禁止的其他行为等危害房屋安全的行为。非住宅装修投资额或者建筑面积在国家和省规定标准以下，按照住宅装修规定执行。其他非住宅装修的管理，按照国家和省、市有关规定执行。

来源：网络，消防事务研究所返回搜狐，查看更多

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