太原限购令落地：本地家庭限2套

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太原限购令落地：本地家庭限2套

山西晚报

发布时间：2018-5-18 11:25:42

太原限购令落地

本地家庭限2套 外地家庭限一套

太原限购政策靴子落地。

5月9日，住建部就房地产市场调控问题约谈太原市政府负责同志，5月14日，5月14日，太原市人民政府印发《关于加强房地产市场调控工作的实施意见》（并政办发〔2018〕23号），俗称“限购令”落地。

山西晚报全媒体记者向太原市相关职能部门求证后获悉，调控政策提出了实施住房限购政策、加强差别化住房信贷和税收政策、控制现房短期交易转让、加强商品住房销售价格管理、加强商品房预售审批管理、加强土地供应管理、加大市场供应、强化房地产市场监管、强化舆论引导和预期管理等九项具体措施。

政策该如何解读？限购会对购房者带来哪些影响？对此，记者采访了房地产业协会、相关研究机构等多位业内人士。

实施住房限购政策

对拥有1套城六区住房的本市城镇居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、在城六区没有住房且能够提供在本市1年以上（或逐月连续缴满6个月）的纳税证明（或社会保险缴纳证明）的非本市城镇居民家庭，在本市城六区限购1套住房。

对拥有2套以上（含2套）城六区住房的本市城镇居民家庭、 拥有1套以上（含1套)城六区住房的非本市城镇居民家庭及无法提供在本市1年以上（或逐月连续缴满6个月）的纳税证明（或社会保险缴纳证明)的非本市城镇居民家庭，暂停在本市城六区内购买住房。

解读：此政策和2011年太原市首次限购差别较小。“此轮限购主要针对改善型需求购房者。而目前，太原有八成以上商品住宅都属于改善型住宅，所以预计短期内太原成交会有明显变化。”

加强差别化住房信贷和税收政策

调整差别化住房信贷政策。经山西省市场利率定价自律机制研究通过，

购买首套住房的居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%，贷款利率按基准利率执行；

购买第二套住房的居民家庭申请商业性个人住房偿款，最低首付款比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；

购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

解读：从2017年四季度开始，商业贷款利率实际执行的首付成数和贷款利率政策，已经和本次限购政策类似。而部分股份制银行贷款利率比此次政策还要高，部分借款人贷款利率上浮20%至25%。

调整住房公积金使用管理

购买首套住房的缴存职工家庭申请公积金贷款，最低首付比例不低于30%；

购买第二套住房的缴存职工家庭申请公积会贷款，最低首付比例不低于40%，贷款利率按照首套房贷款利率1.1倍计息；

停止向购买第三套住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。其他有关事项仍按《关于调整住 房公积金使用政策的通知》（并公积金[2017]15号）规定执行。

解读：此前太原公积金执行首付最低2成，5年以上贷款利率3.25%。新政执行后，首付最低三成，二套房最低四成，且贷款利率上浮10%，即5年以上利率为3.575%。以贷款80万元、30年期为例，原本需要支付39万元利息，月供4389元/月；现在需要支付43万元利息，月供4606元/月。

落实差别化税收政策

加强房地产开发企业所得税、增值税管理，做好土地增值税预征及清缴管理。加强存量房契税、所得税、增值税、印花税等交易税收的管理，确保差别化住房税收政策落实到位。强化部门间信息共享机制建设，堵塞税收漏洞，加大投机投资性购房的交易成本。

解读：“房住不炒”的体现。

控制现房短期交易转让

新购住房取得不动产权证或房屋所有权证的，自取得不动产权证或房屋所有权证之日起满2年方可交易转让。拆迁安置房首次上市交易，继承、直系亲属间赠与和转让、管务纠份房产转让，及居民实际入住多年因开发企业间题和历史遗留间题延误办证导致不动产权证或房屋所有权证取得不足2年的，不受此项规定限制。

解读：太原将继续执行“限售”政策。房产过户两年以后才可上市交易，严格控制了炒房、投机者哄抬房价行为，保持市场稳定。

加强商品住房销售价格管理

加强商品住房价格管控。房地产开发企业应根据土地成本、开发建设成本、合理利润等因素合理确定商品住房销售价格，原则上不得高于周边同品质、同类型在售商品住房销售价格或 本项目前一期实际成交价格。对于商品住房销售价格明显悖离土地成本、开发建设成本的开发项目，暂缓核发商品住房预（销）售许可证。市发改部门要加强对新建商品住房预（销）售价格的指导，加强商品住房价格成本核算，引导企业理性定价，严格商品住房价格备案制度，商品往房销售价格经审核备案时，原则上不予受理上调备继价格的申请。

实行商品住房销售房源价格公示、明码标价制度。房地产开发企业在取得预（销）售许可证后，要在10日内公开全部准售源及每套房屋销售价格，并明示不涨价销售的承诺。全部准售房源必须一次性对外开盘销售，不得采取分批、分次开盘等方式捂盘惜售。商品住房售楼场所醒目位置必须放置标价牌、价目表和价格手册，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑 查询等方式明码标价。

加强全装修商品住房的销售价格管理。全装修酌商品在房要将毛坯价格与全装修价格分离，房地产开发企业不得通过提高装修价格变相抬高房价。全装修商品住房在办理预售前未明 确装修价格的，不予办理预（销）售许可证。房地产开发企业应在售楼场所醒目位置，将毛坯价格和全装修标准、价格予以公示。鼓励推行全装修商品住房菜单式装修管理，开发企业可推出分级装修方案供购房人自愿选择，网签合同中要明确毛坯单价、毛坯总价和全装修总价，网签合同签订后与购房人另行签订装修合网。

规范房地产市场销售行为。房地产开发企业和销售代理机构在销信商品住房时，不得强制捆绑销售车位、储藏室等住房附属设施，不得向购房人收取任何咨询费、代理费、团购费、会员费等，变相抬高房价。

解读：短期内太原房价将保持稳定水平，不会大涨，保障刚需购房者住房需求。

加强商品房预售审批管理

按制商品住房市场供应节奏。建立商品房预售许可与商品住房销售价格相挂钩的动态调整机制、严控高价位商品房入市，鼓励低价位商品往房入市。

商品住房销售价格同时低于周边同品质、同类型在售商品住房价格和本项目前一期实际成交价格的申报项日、按“投入开发”建设资金达到工程建设总投资的25%以上、工程进度完成工程主体结构地上一层以上、并已确定施工进度和竣工交付日期”的条件审批。

商品住房销售价格不同时低于周边同品质、同类型在售商品住房价格和本项目前一期实际成交价格的，按“完成建筑物主体工程三分之一以上，并已确定施工进度和竣工交付日期”的条件审批。

加强商品住房网签管理。商品住房网签密钥由市房产管理部门统一管理，开发企业不再自行网签。具备网签条件的项目，房地产开发企业应在十日内到市房地产信息中心办理审核手续。加强商品房销售数据监测，建立新建商品住房销售面积及平均价格日监测制度，成交价格异常上涨时，可对高价位商品住房网签备案进行控制。对低价位商品住房项目加强服务，及时办理网签备案。

严控商品住房价格不合理上涨。网签价格不得高于明码标价，对于超出明码标价的合同不予网签，对开发企业实际销售价格 高于备案价格或擅自提高销营价格的，一律暂停项目网签，暂缓商品住房的预售许可手续办理。尚未办理不动产权证但已网签备案的期现房不得交易。存在法院预查封、查封、银行抵押等网签备案不能注销情况的合同备案，不予撤销。存在明显炒房行为的合同备案不予撤销。

解读：短期内，太原房地产市场供应将回落，入市房源将减少。严控高价位商品房入市，鼓励低价位商品往房入市。

加强土地供应管理

发挥土地供应对房地产市场源头调控作用。结合本市实际情况，适度增加住宅用地特别是普通商品住房用地的供应规模，并加快供地节奏。尽快编制完成《太原市住宅用地供应中期 规划（2019-2025年）和三年滚动计划（2018一2020年），并向社会 公布。

建立房价与地价联动机制。严格土地市场准入条件，加 强商品住宅用地成交价格的控制，按地块确定土地出让条件和建设要求，明确地块公建配套，合理设置商品住宅用地的挂牌起始价、指导价和最高限价，控造价、防地王、降过热，对商品住房价格 行调节，稳定市场预期。

加强用地监管。开发企业取得出让土地后，须按合同约 定的期限开工建设，已开工的她块加快建设进度，尽快形成有效供 给。对未按时开竣工，闲置、故意囤地、非法转让土地等违法违规行为，按规定采取收取违约金、收取土地闲置费，收回土地使用权、限制参与市场竞买、没收违法所得等处罚措施依法处置，并记入房地产企业信用系统和土地市场诚信系统。

解读：土地价格是房价主要组成部分，严格监管土地市场，控造价、防地王、降过热，商品住房价格才能进行有效调节，稳定市场预期。

加大市场供应

加快制定住房发展规划。坚持房子是“用来住的、不是 用来炒的”的定位，加快建就多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，把加强近期调控与长效机制建设结合起来、明确 住房发展重点和工作任务，通过规划统筹土地、资金等要素配置，有针对性低增加住房有效供给，调整土地和住房供应结构。资金等要素配置，有针对性的增加住房有效供给，构建符合本市实际的住房供应和保障体系。

培育和发展住房租赁市场。建立健全住房租赁制度，从土地、金融、税收等方面进一步加大扶持力度。多方培育供应主 体，依托现有民营和混合所有制企业，组建住房租货企业，鼓励房 地产开发企业、经纪机构和物业企业开展规模化租货经营。多渠 或筹集房源，协调、引导企业建设、改道、收购（长租）一批房屋作 为租赁住房房源。建成市、县两级住房租赁综合服务平台并投入 使用。完善市、县两级住房租货管理和服务机构网络、逐步形成 市、县（市、区）、街道、社区（村)四级网格化住房租赁管理和服务体系。

加大城中村、棚户区改造力度。加快改造进度，城中村、棚户区改造原则上以实物安置为主，货币化安置为辅，对城六区棚改货币化安置取消考核要求。

解读：培育发展太原市房屋租赁市场，加大城中村、棚户区改造力度，对原住地居民以实物安置为主、货币安置为辅。增加市场供应也是为了控房价。

强化房地产市场监管

严厉查处违法违规行为。对房地产开发企业和中介机 构违规预（销）售商品住房，向买受人收取或变相收取预订款等费用、捂盘惜售、哄抬房价、承诺投资回报、发布虚似房源信息、代理不符含销售条件的商品住房、强制提供代办服务等违法违规行为严厉整处。

太原市发改部门重点查处哄抬房价、顶风涨价、不明码标价、超出明码标价销售、超出明码标价“价外加价”等违法违规行为，市房产部门重点责处违法销售、捂盘惜售、违规代理等共法违规行为，市工商部门重点查处房地产行业格式合同违法、发布传播虚假广告和不实信息、诱骗消费者交易等违法违规行为，市公安部门重点查处承诺投资回报涉嫌非法集资、非法转让土地等违法行为。

加大惩处惩戒力度。对存在违规行为的房地产开发企业和中介机构，通过警告、约谈、曝光等措施督促其及时整改。对严重扰乱房地产市场秩序拒不改正的，依法予以查处，其违法违规行为记入开发企业和中介机构信用档案，列入企业信用信意公示系统，按国家31部委《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》予以惩戏。

对出具虚假证明协助购房人确取购房资格的工作人员由纪检监察机关依法处理。骗取购房资格的家庭5年内不得在本市购房。对教唆、协助购房人需取购房资格的房地产开发企业、中介机构及其从业人员，其违规行为记入信用档案，有关部门要采取停办手续、降低资质等措施给予严厉处罚，涉媒犯罪的由公安部门依法处理。

解读：限购力度很大，对出具虚假证明协助购房人确取购房资格的工作人员，由纪检监察机关依法处理。骗取购房资格的家庭5年内不得在本市购房。

强化舆论引导和预期管理

大力宣传我市房地产市场测控政策措施，宣传住房保障工作 进展和成效，向社会传递房地产调控目标不动整、力度不减弱的决心。加强正面宣传和其他引导，合面、准确、及时发布市场信息，引导消费者树立理性的住房消费观念，形成合理的住房消费预期。

市民的疑惑解答： 1、房价会不会降？ 限购是为了房价保持稳定，保持在合理水平，让更多的人住有所居。

2、小产权房会不会再次活跃？很多购房者被限购，是否会转战小产权房市场？

不会。政府对小产权房的打击力度将一如往常。小产权房没有产权，购房者很容易上当受骗，会有遭遇一房多卖、延期交房、烂尾的风险。小产权房涉及到根本政策，不会因为限购而卷土重来。

3、已交首付未网签，受不受限购？ 如果未网签，但购房者超出限购范围，则不可以进行网签，限购政策执行期间不能买这套房。

山西晚报全媒体记者 张磊

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