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一开年,楼市就乱成一锅粥。 搞的买房人、房东、开发商都一脸懵。 毕竟沉寂好几年,突然这么兴奋,一时还真摸不准脉。 现在,可以下个定论: 今年,天津楼市,是典型的“兔子行情”。
看过马拉松吗? 选手起跑时,都会有配速员。 职责是引导选手的跑步节奏,在预定时间内完赛。 他们就是“兔子”,是官方对配速员的简称。 “兔子”并不是主角,参赛选手才是。 今年,刚需就是那只“兔子”,是领跑者。 春节后,刚需出场即抢跑。 2月二手房成交量突破1万套(贝壳数据)。 150万以内房源,占比62%;150-250万的房源,占比26%。
2月新房签约量,预计达100万平米。 应该是历史同期最高纪录,比去年正常月份都高出60%。 认购量就更高了,前20名加一起超过3000套。 卖得好的,70%都是刚需盘,套均价150万以内。 博屿海、万悦城、滨湾万科城、大运和府、金融街东湖融御(听湖小镇)…… 很明显,2月整个楼市的成交,7成是刚需。 刚需用“积压的爆发力”,拉出了小阳春行情。 这是阶段性的,需求释放完,也就结束了。 “兔子”撤退。 真正的参赛选手,是改善买房人。 改善需求才是趋势性的,也是贯穿一整年的主流行情。
先起跑的,不一定能跑到终点。 青铜“抛砖引玉”,爆发力强; 王者“后来居上”,耐久力强。 2月结束,刚需落幕;3月改善即将登场。 接下来,250万以上的买房需求,将打开闸门,成为主角儿。 记住5个理由: ❶ 阶梯置换。 2月,仅贝壳就成交了1万套二手房。 推算全市,成交量大约1.6万套左右。 2022年底,365房地产研究机构的大数据调查显示: 天津卖一买一的置换比例,高达51.3%。 卖掉二手房的人,一半都需要再买房改善。
不算之前的存量,仅2月就新增了8000多套改善需求。 再叠加去年积压的,接下来都将陆续入市。 改善买房不像刚需,比较挑剔,决策周期长。 不会造成2月这种集中爆发力,而是细水长流。 ❷ 政策继续发酵。 去年,市场并未明显转向。 365房地产研究机构统计,至少40%的人有买房需求,却在观望。 超70%的人,认为今年楼市会稳定以及好转。 只不过,差“一只兔子”。 现在“兔子”出现,楼市导火索引燃,会加速观望人群入市。 更关键的,去年9月出台了利好改善的政策: 二套四成、认房不认贷、置换退个税…… 当时楼市还没走出阴影,政策出台后,反应并不大。 但不代表政策无效,只会延后,今年将叠加释放。
❸ 改善盘迎来新供应。 改善人群观望的另一个原因:没得选。 天津产品换代,改善都想买新产品,至少也得体验下宽厅、落地窗…… 面对“还没交房就过时”的房子,无从下手。 今年,土地出让“双回归”: 环城回归外环线,市区回归核心区。 比如,河西海河柳林地块已出让,蓝城代建。 水西板块,也又挂牌一宗宅地…… 改善盘将“卷土反攻”,无一例外,都是新产品。 有供应就有成交,这是核心区的楼市特点。 今年改善买房,将有更多“供给侧诱惑”。 ❹ 环城卖地少,利好市区改善。 这是什么逻辑呢? 房企买地半径收缩,环城很多板块面临“不卖地”。 买房人只能选择次新二手房。 业主卖掉环城二手房,多半都要回流市区改善。 这也是大城市必经的“外溢-回波”现象。 365房地产研究机构调查显示,74.3%的人打算在市区买房。 今年,市区改善盘成交量会创新高。
❺ 货币超发,有产者抗通胀。 2022年,全年新增28万亿人民币,快赶上日本GDP了。 今年1月,又新增7.38万亿。 M2增速高达12.6%,创下2016年5月来新高。 通胀不可避免,有钱人需要资产避险。 核心地段的房子,依旧是抗通胀的好选择。
基于这5个理由—— 今年买改善盘,踏空大于风险。 卖房人陆续拿到房款,第二波行情顺势启动。 买现有改善盘,没必要等降价,反而要关注存量。 买新入市的改善盘,可以等价格坐实。 今年楼市成交,将面临结构调整,环内的成交占比提升。 新房成交均价,也会结构性上涨。 |
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