大变局下，房地产行业该何去何从？

这两年，国内的房地产市场发生了巨变。不管是宏观环境，还是行业环境，都是发生了前所未有的变化。今天我想好好聊聊这个事情，站在房企的角度来看，在这样的大背景下，房企该何去何从？将如何转型来适应时代的变化？

一、环境剧变

得益于中国的经济的快速增长和城镇化的发展，中国的房地产业在过去的20多年里实现了快速发展，可以说是前所未有的牛市。前几大开发企业年销售收入均突破了5000亿元，对于实体企业来说，这是一个不敢想象的数据。

在过去的20年，中国的房地产业与中国的经济发展相生相融、互相促进、共同发展，俨然成为国家的支柱产业之一。房地产业本身创造大量的产值、税收和就业机会；同时其很长的产业链条，更是创造大量的产值、税收和就业。房地产业快速发展另一个重要的作用是造就了“土地财政”，政府有了钱，才能不断加大基础设施和公共配套，城市环境的改善从而又在不断提高房价，可谓是形成了一个良性循环。

当然，房地产的快速发展，尤其是房价的快速上涨，已经开始远远超过正常住房需求者的购买能力，房子本身也已经由单一的居住属性逐渐变得更具有金融属性，房价继续上涨不再是依托居民收入的增长，而是依靠金融杠杆的击鼓传花，泡沫越吹越大，呈现一发不可收拾的局面。

本届政府上台后，给房地产定了基调——“房子是用来住，不是用来炒的”。于是，短期、长期政策都陆续出台。短期政策来看，像“限购、限贷、限价”等这些常规的政策继续蔓延，从一线蔓延到二线甚至三线；“限贷”就是基本上封死了投资性需求的按揭贷款，而“限售”让你买了房子几年内是不允许卖的，房地产成交量减少；“限价”直接遏制了房价的上涨。说实话，短期政策对房地产市场的影响也不小。

与此同时，致力于建立长效机制的长期政策也在不断出台，诸如像“租售同权”、“租赁用房”、“建立住房双轨制，发展保障性住房”等。除了房地产税外，新一届政府上台后承诺的长效机制的政策基本上都出台了，而房地产税也正在酝酿出台，房地产长效机制初见雏形。

当然，我认为对未来房地产市场影响最深远的因素是人口的因素。国内人口自然增长率的降低，以及人口结构逐渐迈向老龄化，这将对房地产市场的供需结构产生非常深远而又有实质性的影响。可以肯定是，未来国内对住房数量的需求在减小，而对住房质量的需求却在提升。

二、如何影响

随着以上大环境的演变，必将对房地产市场产生深远的影响，我认为，最关键的影响主要有以下几个方面：

1、改变供需结构

建立住房供应双轨制，将在根本上改变住房的供应体系，普通居住需求将以政府和国企建设的保障性住房供应为主，而改善性和高端居住需求将以开发企业供应为主。目前中国的住房供应体系内，政府供应在一段时间内是缺位的，导致大量的基本居住需求不得不高负债去购买昂贵的房产。一旦随着政府的保障房建设跟上来了，很大一部分需求就会转移，目前的商品住房市场将会丧失这部分需求的支撑。当然，那些供需严重不平衡的一线城市和部分二线城市外，这部分城市在未来相当一段时间内，供需应该还是很紧张的，房价也会比较坚挺。

显而易见，基本需求被转移后，住房的销售必将受到很大的冲击。对于开发企业来说，未来开发的楼盘将不再好卖，很难再出现“日光盘”之类的情况，甚至一个项目去化周期需要好几年都有可能。这样就会严重影响开发商的资金使用效率，目前的高周转的模式将会被颠覆。

2、房地产去金融化

房地产去金融化，不是说房企就去金融化，而是住房去金融化。房地产行业作为资金密集型的行业必须与金融结合起来。但住房去金融化就不一样了，主要是指居民住房逐渐去掉金融属性，回归其居住属性。

目前，国内的住房，很多时候不像是一个居住的场所，而像是一个金融投资产品，一直在升值，变现能力很强，未来肯定会改变这样的局面。金融属性也是导致房地产市场的炒作成分，一定程度上来讲，金融属性也是导致房价泡沫化的幕后推手。

由于之前房价一直在快速上涨，很多人买了很多套房子作为投资品，随着各项政策效力的产生，房价不涨甚至下跌将会打破这部分人的预期。同时对住房信贷的控制以及对住房抵押贷款的限制，最终会让住房逐渐丧失金融属性。去金融属性后，对房价将会产生较大的影响，因为房子仅作为一种居住的商品，它价格就完全由供需情况来决定了。

3、售价趋稳、租金难涨

上文也谈到过，受到供应机制和去金融属性的影响，未来住房售价不会再像过去几年那样快速上涨，一二线城市趋稳，三四线及以下城市有可能会出现下跌。但整体来说，国内的房价将逐渐趋稳，很难大涨了。当然以目前国内房地产的情况，房价也难以大跌，也不敢大跌。这是一个基本的认识和判断。

大家都很关注国内房价未来的走势。其实未来房价的走势没有过去一样复杂多变，未来房价的走势是很明朗清晰的，说到就是一个字“稳”。房价难涨，那么未来国内的住房租金有没有上涨空间？

目前国内住房的租金回报率严重不合理，一线城市毛租金回报均在2%以内。由于国内住房投资者主要通过资产升值来实现投资回报，所以投资者可以容忍租金回报的持续低下；而未来房价不会持续上涨的前提下，投资者投资房产的主要回报来源就变成了租金，这就会促使租金回报开始走向合理水平，所以未来中国一线城市租金可能会有一定的上涨空间。但这个也取决于保障性住房的供应情况，以及居民可支配收入的增长情况，估计租金想要有较大幅度的上涨也是很难的。

三、房企如何转型

1、提升运营管理能力，与金融结合

目前房地产市场是以销售物业为主的，但未来的导向是发展租赁用房。目前政府已经开始供应仅能建设租赁用房的用地，而且保障房中很大一部分是公租房，租赁物业需要很高的运营管理能力。作为开发企业，应该提前做好转型的准备，提升自身的租赁物业运营能力，在未来的租赁市场之中分一杯羹。

当然，租赁用房需要开发企业持有很大的资产，这对于开发企业来说会有很大的资金压力，这就需要开发企业积极拥抱金融市场，拓展融资和退出渠道，同时积极发展资产证券化业务，比如说ABS、公募REITs等。提升运营管理能力、发展持有型物业市场必须与金融进行很好的结合。

2、投资多样化

房地产行业经过高速发展后，积累大量的资金，开发企业可以利用资金优势，积极寻求多样化的投资。多样化投资可以完全分散化的，也可以是沿着本行业横向投资。

对于行业横向投资，目前已经有很多住宅开发企业开始进军产业园、物流园、购物中心、写字楼等领域。不同类型的物业盈利模式有差别，能在一定程度分散未来可能来临的风险。但是不管是要去尝试做哪一种物业类型，都需要弄清楚其内在的逻辑，不打无准备之仗。

另外有一部分住宅房企，完全是做了很多分散化的投资，有部分开发企业投资一些完全与房地产业关系不大的行业，比如有些投资了体育、娱乐、餐饮、教育等行业，甚至有些企业已经将部分新的业务培育成了公司的新利润增长点。

总之，多样化投资是房地产开发企业未来发展中一个不错的选择。

3、建立学习型组织，提升创新能力

在过去10来年里，房地产企业的快速发展大多是得益于市场的快速增长，很少依赖于组织的学习和创新能力的，所以基本上所有的房企都是千篇一律的组织架构，然后服务于高周转的业务模式。

其实不管是要转型，还是要发展租赁市场，做资产证券化；或是从事多样化的投资，以房企目前的组织结构和管理水平，显然是很难成功的。过去的增长是依赖于市场需求的增长，而未来的转型是需要依赖于组织的创新能力。

4、完全退出

不管是行业还是企业，都是时代的产物。每个时代对行业和企业的需求都是不一样，只有顺应时代的发展，才能保证企业能够走得长远。但有时候，我们总是容易忘记一种选择，那就是放弃。说实话，在我看来，当前时点上，很多房企其实转型的能力是很差的，选择退出可能都是最优选择。