大厂楼市分析：潮白似花瓶+夏垫易入坑+县城在规划！ 大厂区域可以简单分成三个板块：潮白新城、夏垫和县城新城板块。1 潮白新城 北三县具有发展潜力板块的 领航者  潮白新城坐... 

来源：雪球App，作者： 环京楼市观察，（https://xueqiu.com/2394471673/148578076）

大厂区域可以简单分成三个板块：潮白新城、夏垫和县城新城板块。

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潮白新城

北三县具有发展潜力板块的领航者

潮白新城坐落于大厂县祁各庄镇，因临近北京城市副中心行政办公区而闻名全国，很多人对大厂的印象也是由此板块而产生好感，潮白新城能够走入人群的视野实属不易，从处女地到如今接近高楼林立，经历了11年的发展，但中间近5年的时间因“通州与北三县协同发展规划”的原因而停滞不前，目前依然缺少商业、医疗及路网配套。

潮白新城整洁的容貌与燕郊无序混乱的开发建设形成了鲜明对比，也改变了燕郊作为北三之巅的地位，目前来看大厂的潮白新城板块凭借践行“先规划后发展”的政府主导模式，逐步成为北三县具有发展潜力板块的领航者。

潮白新城（祁各庄）是北京城市副中心的后花园，是大厂都市服务新区和总部商务发展中心，未来要重点完善提升道路交通、通信、水电等硬件环境和产业政策、园区运营服务等软环境，配套发展商贸服务、休闲娱乐、文化旅游等产业。

大厂潮白新城是大厂板块中距离北京城市副中心最近的地区，一旦厂通桥打通，未来潮白新城到北京市政府的直线距离不到10公里，距离运河商务区不到15公里，相当于10-20分钟左右的车程。

如果潮白新城的进京路网没有提升，那么这儿就是一个好看的花瓶，虽看似貌美如花，但内在空虚。

所以，大厂潮白新城除了有光鲜的外表之外也存在急需配套完善的一面，我们只能感叹：这是一座被某某幸福和某某规划耽误的新城！

2

夏垫

楼盘混杂，易入深坑

夏垫板块坐落于大厂县夏垫镇，大厂潮白河工业区位于此板块，是规划中的现代制造业和高新技术产业基地。工业区确立了现代装备制造业、现代服务业两大产业方向。

区域定位：首都东部发展主轴重要节点；京东民族文化古镇；宜业宜居工贸新城。

夏垫区域一直是块被忽视的市场，直到现在，仍有大量的置业群体看不上这块区域。如果说大厂潮白新城区域是一块飞地，那么大厂夏垫区域就是在风口上飞奔不起来的板块，这个板块的楼盘混杂，对于置业及投资群体来讲，一脚不慎就入“坑”，身下泥潭空留“憾”。

那么，夏垫板块的价值在于便利的交通规划，已知的102国道南延、康城大街、平谷线以及京唐高铁。

102国道南延和康城大街线路横穿燕郊南城——大厂夏垫——三河，全线通车后从夏垫驱车7公里可到燕郊南城迎宾路，驱车18公里可到达通州运河CBD。

轨道交通——平谷线，平谷线齐心庄站位于大厂夏垫北侧，从齐心庄站到北京城市副中心最近的站点需要近25分钟的车程，算上其它通勤耗费时间，预计总通勤时间需要40分钟左右。

京唐高铁大厂站北邻大厂夏垫核心区，距离大厂数字总部商务经济区（大厂城市科技广场）5KM，预计2022年底开通运营。

其实，夏垫区域的待发掘价值还在于房价，7公里到燕郊南城迎宾路，房价为燕郊南城的近半的价格。在满足便利的通勤条件后，北京外溢的需求将提升夏垫区域的承接能力。

最后提示：欲在夏垫购房，购房者一定要擦亮眼睛以防入坑。环京某楼盘“一房两卖”？遇到“坑盘”“坑你”没商量！

3

大厂县城新城

“处女地”也有发展梦，华夏+万科创新城

临县城板块坐落于大厂县城西侧，毗邻大厂县地标——民族宫、大厂一中（省重点）、大厂二中。北临大厂夏垫，西侧20公里为北京副中心行政办公区，南侧5公里范围京唐高铁大厂站、密涿高速香河出入口。

县城新城是大厂的政治中心、文化中心和服务业综合发展中心，未来重点实施基础设施超前布局、跨区域深度合作、旧区改造、综合服务功能提升、生态景观系统打造等工程，增强高端资源集聚力和综合承载力，打造成为特色文化彰显、城市功能完备、服务业繁荣发展的京东特色文化新城。

此板块之所以能够受到关注，是因为在2018年万科入股了华夏幸福在这个区域的三块住宅用地，据悉万科已入驻原中央公园售楼处。

在环京楼市观察看来，一个区域性大盘要远远胜于所谓的全国性品牌，愿万科的入驻能够提升大厂县城新城的活力。

县城新城板块，对于华夏幸福来讲是要按照潮白新城的标准来打造的，“空旷的处女地”的好处就在于好规划好开发。同样，老县城也急需一个新城带来新面孔，也就是说县城新城的开发建设是一项ZZ工程。但一座新城从规划到落地仍需时日，作为投资者来讲要耐点心。

环京楼市观察认为，目前市场中对大厂的迷恋过于严重，犹如当年迷恋燕郊一样，不分版块不分楼盘不分价格，总之太感性，并不代表会有个好收成！环京楼市：试错成本大，买房要大众！

切记，大厂虽好，请不要贪杯！

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