从经济视角浅析南京房地产市场的未来潜力

2、独角兽企业数量：全国第五

3、新增市场主体：位居第七

在TOP10城市中，南京地域面积倒数第三，仅大于深圳、上海，常住人口总量倒数第一，因此南京在经济总量指标上属于实打实的小城市。即使如此， 南京在消费、投资、出口、市场主体、财政收入等关键指标排名都高于第 10，显示出南京经济发展未来还有更进一步的潜力。

另外，在人均指标和地均指标上，南京多个指标高居3-6位，人均消费甚至高居第一，说明南京又是一个效率特别高、实力特别强的城市，小而强是南京最突出的经济特征。 总量指标决定南京房地产的规模不会太大，但强悍的人均指标又决定南京房地产的冲劲特别有力，房价异常坚挺，房地产市场韧性好，支撑力强。只要南京经济能够保持住当前的发展态势，未来房地产市场综合潜力稳居全国5-6位的态势就不会改变。

一

经济发展实力提升。经济总量持续突破，人均GDP突破2万美元，“三个口袋”日益富足。

1、经济总量：稳居全国第十

十年间，南京GDP总量从2012年的7306.54亿元增加到2021年的16355.32亿元，经济总量连跨九个千亿级台阶、实现万亿的历史突破。按可比价计算，2013年—2021年全市地区生产总值累计增长104.2%，年均增长8.3%，年均增速高于全省0.9个百分点，经济总量持续突破。

2020年、2021年、22年前三季度，南京经济总量连续排名全国第十。从 GDP发展态势来看，南京无论是经济总量还是增速都高于天津，短期内被天津反超的可能性不大；和成都、杭州、武汉的经济总量和增速都有差距，想要赶超也有难度。未来南京可能在较长时间内都会稳居在全国前十的位置不变，上下两难，这是南京房地产最大的经济基本面。

数据来源：各地统计局，南京房协制图

数据来源：各地统计局，媒体

2、人均、地均 GDP：分别排名第三、第五

人均 GDP在TOP10城市中排名第三，与靠前的北京、苏州，靠后的深圳、上海，基本处于同一水平， 说明南京人均创造的经济产值更高。

另外，地均 GDP在TOP10城市中排名第四，仅次于深圳、上海、广州、苏州， 说明南京土地利用的经济效率更高。

数据来源：各地统计局，南京房协制图

3、财政收入：位居第九

十年间，南京财政收入从2012年的733.02亿元增加到2021年的1729.52亿元，累计增长135.9%，年均增长10.0%

2021年财政收入排名第九，略高于GDP排名。虽然财政支出略高于财政收入，但是赤字水平远低于重庆、上海、北京、广州、深圳、成都等城市，属于财政收支基本平衡的城市，政府财政抗风险能力强。

数据来源：各地统计局，南京房协制图

4、规上工业企业实现利润总额：位居第九

2021年南京规上工业企业实现利润总额1075.52亿元，累计增长120.5%、年均增长9.2%，占全省比重为11.5%，比2012年提高3.5个百分点

2021年规上工业企业实现利润总额排名第九，略高于武汉，但增速位列第二， 体现南京企业利润实现较快增长，盈利能力稳步提升，工业经济实力稳固。

数据来源：各地统计局，南京房协制图

5、城镇居民人均可支配收入：位居第六

居民收入实现翻番，全体居民人均可支配收入由2012年的31089元提升至2021年的66140元。

2021年城镇居民人均可支配收入为 7.36万元，排名第六，略高于深圳，且与前几位苏州、杭州、广州3个城市差距不大，体现南京整体居民收入水平高，购买实力强劲，也为南京房地产市场的发展提供强有力的支撑。

数据来源：各地统计局，南京房协制图

6、住户存款和贷款：人均存款第六，人均贷款第二

从总额来看：2021年住户存款为1.08万亿元，排名第十，但增速水平排名第三；住户贷款为1.5万亿元，排名第十，但增速水平排名第二；南京住户存款和贷款总额增速表现突出，后续潜力较大。

从人均来看：2021人均存款11.5万元，排名第六，与深圳相当；人均贷款16.4万元，排名第二；杠杆率约143%，和杭州并列第一，深圳135%次之。南京居民资金实力在10大城市中处于中游位置，贷款杠杆率接近榜首，未来进一步加杠杆的空间恐怕比较有限。

数据来源：各地统计局，南京房协制图

二

经济发展基础稳固。产业转型升级步伐加快，先进制造业较快发展，现代服务业加快发展。

1、第三产业占比：位居第八

2021年南京第三产业增加值略超1万亿，在TOP10城市中排名第十，与南京经济总量排名一致。

三产占比由2012年的2.5:44.2:53.3调整到2021年的1.8: 36.1: 62.1，十年提升8.8个百分点，从2017年起，南京三产占比超过60%，转型升级步伐加快。

2021年三产占比在TOP10城市中排名第八，与武汉、深圳相当，体现南京第三产业对经济增长贡献率较高。 三产占比越高即服务业越强，说明南京产业结构优异，就业接纳接纳能力更强，聚集的中高收入人群（中产、白领、金领）、楼市主流客群更多，购买力更强。买房跟着产业走，跟着第三产业走。河西的金融城、城南的软件谷以及东南科创带，新街口、河西、南部新城、江北核心区4大市中心CBD聚集，发达的第三产业是南京房地产市场坚实的客群和购买力支撑。

数据来源：各地统计局，南京房协制图

2、先进制造业较快发展

2021年，南京规上工业高技术产业实现工业总产值3716.32亿元，占全市比重由2012年的21.3%提升至2021年的26.2%，年均增速较规上工业总产值年均增速快5.4个百分点。产业发展能级快速提升，形成 1个5000亿和4个千亿级新兴产业集群，软件和信息服务、智能电网两大产业，入选了首批国家先进制造业集群。

3、现代服务业加快发展

2021年，信息传输、软件和信息技术服务业、科学研究和技术服务业营业收入合计占全市规模以上服务业营业收入的47.5%，接近规模上服务业企业半壁江山。

三

经济发展活力增强。投资规模稳中有进，消费市场实力强劲，对外开放稳中提质。

1、投资：房地产开发投资额位居第九

2012年以来南京固定资产投资总量累计达5.35万亿元，年均增长6.7%。民间投资总量达2.72万亿元，支撑全市投资总量的半壁江山。房地产开发投资1.89万亿元，助推居民居住条件持续改善。

2021年房地产开发投资额在TOP10城市中位居第九，增速位列第八，比经济总量排名略高1、2位，房地产对经济发展的拉动作用还是偏强的。

数据来源：各地统计局，南京房协制图

2、消费：社会消费品零售总额全国第八，人均社零消费全国第一

南京商业发达，与周边城市交通便捷，辐射南京都市圈 3700万人，每年接待游客近 1.5亿人次。

2021年南京社会消费品零售总额7899.41亿元，位居全国第八，高于武汉、杭州，其中，“中华第一商圈”新街口实现销售额370亿元，一个德基广场就实现销售额210亿元；人均社零消费 8.48万元，位列全国第一，也是全国唯一一个人均消费超过8万元的城市。

2021年发布《南京市创建国际消费中心城市三年行动计划（2021-2023年）》，消费对南京经济发展和房地产市场的拉动效用将会进一步增强。

数据来源：各地统计局，南京房协制图

3、出口：位居第九

2021年出口额3990亿元，在TOP10城市中位居第九，远超于武汉，略落后于杭州，但增速水平高居第6，说明出口的发展势头保持较好，未来对经济的拉动作用有望进一步增强。

数据来源：各地统计局，南京房协制图

四

经济发展动能提质。创新动力日趋强劲，重点产业日趋强大，市场活力持续提升。

1、创新指数：全球第十三、全国第四

2021年年南京正式获批建设引领性国家创新型城市，全社会研发经费支出占GDP比重提升至3.6%， 万人发明专利拥有量居全国第三，南京高新区跻身全国十二强。2022年南京在科技部发布的 国家创新型城市排行榜中名列第四，全球创新指数排名上升至第 13位。

来源：2022版全球创新指数TOP100科技集群

2、独角兽企业数量：全国第五

南京积极推动产业链与创新链深度融合，南京聚力打造“2+2+2+X”创新型产业体系，即加快提升软件和信息服务、智能电网两大优势产业，做强集成电路、生物医药两大先导产业，着力突破智能制造、新能源汽车等潜力产业，积极布局未来网络与通信、基因技术、类脑智能、氢能与储能、元宇宙等一批产业新赛道。

十年来，南京的高企从733家增长至7801家。 2021年规上工业企业高企占比提升至45%，全年新增的规上工业企业中高企占比达37.5%。

2018年起，南京首次启动独角兽、瞪羚企业培育工作，建立了独特的瞪羚企业、培育独角兽企业、独角兽企业的梯次培育体系。截至2021年底，累计上榜企业已有881家，据初步统计，2018至2021年南京瞪羚企业营业收入占GDP的比重从1.43%提升到5.19%。

3、市场主体：新增数量位居第七，累计数量位居第八

21年新增市场主体29.6万户，位列TOP10城市第七，超过杭州、武汉、北京，体现南京市场经济发展活跃度比较高。

截止2021年底累计市场主体 159.1万户，位列TOP10城市第八，略超过武汉、杭州。其中，国有、集体及其控股企业6.40万户，增长9.3%；外商投资企业0.99万户，增长7.2%；私营企业55.57万户，下降8.9%；个体工商户95.7万户，增长15.4%。企业白领、私营业主、个体工商户等高收入群体的增长也为房地产市场提供了重要客户来源。

数据来源：各地统计局，南京房协制图

综上，能级不断攀升，城市持续进位，南京始终保持爬坡上升势头，无论是经济总量、人均GDP，还是产业结构均进入更高发展层次，高质量发展成效凸显。

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“辉哥”领衔专业团队：南京房地产业协会副会长兼秘书长，南京市房地产新媒体专委会主任，7年南京大学城市规划专业理论积淀，6年万科等品牌房企实操经验，16年房地产协会行业领导历练，南京楼市活地图，全国知名房地产专家、南京楼市首席大V、政府顾问、买房导师，中央省市媒体楼市评论员，买房人心目中的楼市一哥。

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