地下车位的那些思考 一个车位的成本有多大？

　　下篇：地下车位的那些思考

　　一个车位的成本有多大？

　　市民质疑 4条线凭什么卖十多万？

　　追问一

　　虽然地面停车紧张，但十多万元一个地下停车位在多数人看来还是太贵了，所以，尽管开发商仍向业主推销，但是效果不大。人们普遍觉得：利用人防工程在地面划出四条线，连个墙壁都没有，凭什么卖十多万元？

　　对于这一说法，一家开发商不愿透露姓名的工程师解释，人防建筑的成本很高，而且，层数越往下成本越高。按照苏州市场行情，建设地下一层的车库成本和人防成本加起来得3500元/平方米左右。

　　苏州市人防办副主任童岩也证实了这一说法。他说，人防地下停车位并不是四条线这么简单，还有整体照明，车辆进出口通道，顶部和底面结构等。一般人防停车场每平方米造价需要三四千元，一个车位不仅包括四条线以内面积，还有公摊的通道面积，毛面积应在三四十平方米，成本价加上维护、管理费，售价要10万元至12万元。一些高层小区的人防停车位则更贵，因为是在住宅楼下建设地下空间，成本随着防水、承重要求而相应提高。

　　开发商 每个车位毛面积达55平方米

　　记者在吴中区一个在建人防工程工地看到，工人们已挖土10米，做好了防坍围护。现场工程负责人告诉记者：“这是做两层地下工程，比做单层要投入更多的成本。 ”

　　他以已完成的一个双层人防停车场工程举例介绍，该人防停车场面积共2653平方米，公司共投资854万元，政府下拨的人防设备投资75万元(不包含地下室民用设施如电缆电线等)，与开发商上交的人防设施管理等费用基本相抵，折算下来，该工程每平方米成本3218元。 2层共48个停车位，每个停车位实用面积10平方米，但人防工程包括密闭门、风机(通风设备)、备用的发电机(战时)、淋浴设施接口管道(防止核辐射等因素)、进水池(饮用水)三至五个，另外，进出地下层的坡道、电梯、楼梯都要占面积，所以，每个车位的毛面积达到55平方米。以实用面积算，每个停车位约15.5万元。

　　人防车库权属归谁？

　　地下车位没有独立土地证

　　追问二

　　就小区普遍涉及的人防车库权属问题，记者采访了政府有关部门。市国土资源局地籍管理处和市土地登记中心认为，市区居民小区地下停车库都没有独立土地证，他们无法判定小区地下车库该归业主所有，还是归开发商所有。市住房和城乡建设局认为，他们只管符合条件发证。市规划局认为，目前《物权法》写清了小区建筑区划内的道路、绿地及其他公共场所、公用设施和物业服务用房全部属于业主共有，占用路面的停车位也属于业主共有，但并没有写明地下车库归业主所有。

　　相形之下，人防系统的答案是最清晰的。对于王府名邸人防车库的权属，出具《人防工程平时使用权证》的张家港市人防办解释：“人民防空工程平时使用权证不是张家港人防办自创的，我们依据《人民防空法》和《江苏省贯彻实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》来履行职责。 ”

　　法院认定 开发商可以转让使用权

　　从张家港王府名邸小区的诉讼中，记者获得法院判决书中认定的一些依据是：2004年1月10日，张家港市规划局要求王府名邸住宅楼工程的地下车库按照人防要求设计，地下车库建筑面积不包含在总建筑面积之内。2008年12月31日，张家港市人民防空办公室向小区业委会回复中称，王府名邸人防工程建设成本不计入商品房成本，产权为国家所有。新城置业缴纳了人防工程使用费，取得了该工程的平时使用权，可以向他人转让该权利。

　　据此，法院认为，根据购房合同、收款依据、商品房成本价格认证、物价局文件等证据，新城置业是人防工程的投资人，享有收益权。目前，没有法律明文规定地下防空车库是属于小区全体业主所共有的公共设施。

　　管理制度如何创新？

　　我市新规 权属将分层单独登记

　　追问三

　　《土地法》和《物权法》回避了地下空间独立产权的权属问题，致使业主与开发商产生各种矛盾。由此，一些地方性的制度创新开始启动。

　　童岩告诉记者，为了初步统筹地下、地上空间建设用地使用权管理，我市正在组织起草关于地下(地上)空间建设用地使用权利用和登记的暂行办法。

　　还没敲定的暂行办法草案大致提出这样的思路：“建设用地使用权根据规划利用空间界限，除设立地表建设用地使用权外，可分层设立地下、地上空间建设用地使用权。 ”对目前小区地下车库权属问题的解决构想是：“本规定实施前，地表建设用地使用权已经出让或划拨，并由同一主体结合地面建设一并开发建设地下工程的，视为地表建设用地使用权人已经取得该宗地下空间建设用地使用权，土地用途及地下建设用地使用权范围根据规划审批文件确定。 ”

　　童岩介绍，这个暂行办法草案经过论证后如果定稿并出台，今后我市地下、地上空间建设用地使用权可以界限审批和土地登记。按照《土地登记办法》(国土资源部令第40号)及相关法律法规，地下空间建设用地使用权实行分层单独登记，注明“地下空间建设用地使用权”。

　　业主呼吁 人防车位租优于卖

　　地下空间建设用地使用权将分层单独登记，但在一些业主看来，人防车位的现存矛盾并没有得到制度层面的解决。

　　核心的问题，还是车位卖得太贵，业主有“买不如租”之感。

　　花了21.2万元买了地下停车位的业主钱先生说，开发商不允许业主使用地下停车场，业主是否也有权拒绝开发商从小区进入地下空间。再如，地下停车场使用权转让给部分业主，是否有必要成立“地下车位业主委员会”。他建议，开发商可以把地下车库的使用权整体转让给小区全体业主，再由业主大会决定分租给业主，避免地下车位卖不动而闲置浪费的情况。只有地下比地上成本低，才会吸引业主把汽车停到地下车库去。

　　记者在大观名园一期小区证实了这一观点。该小区物业公司介绍，他们前几年刚入驻小区时，地下车库空位很多，资源闲置，而地上则车满为患。物业公司与开发商协商后，开发商把地下停车费降到每月100元，低于地面停车费每月120元的标准，小区地下停车库全部停满，地面停车秩序大为好转。

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