地产项目造价成本剖析之：地下室

地下室工程的造价，一般是2200－3000元／m2。

影响地下室造价的因素很多：

（1）地下室面积：单个地下室的面积越小，整体造价水平就越高，因为分摊了四周的墙体。所以多栋高层建筑，其下面的地下室如果是连成一片的话，相对来说，会比较经济；而如果每一栋的下部都有一个独立的地下室，而每个地下室又相互连通，那么多个地下室的造价水平肯定要高于一个地下室。

（2）地下室的层数：一般来说，地下室的层数多一些，比如2－3层，其经济性会比1层要好，因为底板和顶板这些造价高昂的构件将会被分摊。但是，也会出现另外一种情况，因为地下室太深，基坑费用加大，将会增加地下室的单方造价，同时，施工周期也较长，基坑安全风险也将大增。这一点在城市中心地带体现得非常明显，如在场地开阔、无不良地质的条件下，多层地下室其经济性肯定优于单层地下室。一般来说，很少遇到对地下室层数的讨论，因为影响地下室层数的因素，往往是固定的，没有可变的余地。主要是：一、地下室的面积，我们总是希望越小越好，最好不建；二、最小面积的地下室如果在项目占地面积足够大的情况下，自然大家只会做一层，而不会设计成两层，相反如果项目占地面积小，要想获得足够数量的地下室面积，自己只能向地底下要空间。

（3）设计的经济性：具体地体现上钢筋和砼的用量指标上，这一点极其关键！是地下室建造成本控制的核心！目前的水平是钢筋140－200kg/m2，甚至更多；砼是1.0m3/m2以上，影响砼用量较大的是底板厚度。有500mm厚的，也有1000mm厚的。当然跟层数也有关系，层数越多，摊销下来的指标就越低。需要说明的是，对于钢筋与砼指标含量没有提出具体的限额数据，全国各个地区的抗震等级、地质条件、人防要求等很多因素不一致，但应该来说在同一个区域相对有一定的规律，或者说研究起来更有指导意义。

（4）顶板覆土：这个因素，影响很大。不少项目，因为地下室占据了大部分的地面面积，所以要解决小区的环境，就只能在地下室顶板上想办法。覆土1.0－2.0m是很常见的。因为有覆土，将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。因为梁加高，将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。至于覆土影响造价至何种程度，我们目前没有数字，因为这一部分不好单独计算，但可以寻找面积大小、平面布局、层数都相近的两个地下室，一个有覆土，一个没有覆土，求其差异，进而得出相应的结果。我们建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。

（5）基坑支护：涉及到经济性，在能够保证安全的情况下，尽量优化方案，追求最大的经济性。安全性必须要由施工单位来承诺，否则将来会面临被索赔的问题。在安全性，自己要有基本的判断，与施工单位之间，求得安全性认识的平衡。

（6）土方工程：对于土方工程量较大的项目，土方管理是一门学问，也容易被大家忽视，需考虑到开挖土方的可利用性。对于开挖出来的土方，能否用于本期或该项目的前期回填；仍需外运的土方，若能联系到某些项目正需要大量回填，尽可能 “变废为宝”，可减少工程造价。目前各地区土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3之间，而土方开挖的承建商之所以能赚取较多利润，很多时候也是拉A项目的土去填B项目，两边收钱。

（7）地下室的豪华程度：从设计角度来说，功能齐全，用料经久耐用，在使用过程中，物业管理方面就比较不会被投诉。豪华的表现，集中在地面处理上，其次是墙面的处理。地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层，要视项目档次而定，不能连低档楼盘都这么做。建议只有高档楼盘才考虑面层处理。

（8）人防工程：影响造价较为明显，但因为具体的表现形式是在结构工程上，所以无法拆分出造价水平。加之，人防工程是被动接受的设计，想不建都不行。

（9）防水工程：一般来说，我们只设计外防水。在外防水上，有不少地区公司将底板防水层省掉。如果地下室设计成内外两层防水的话，那就大可不必了。但外墙防水目前有些地区是一道，有些地区公司是两道防水（卷材+涂膜或两层卷材），有些还会再加上一道JS防水剂，是否有必要这么多道？值得研究。建议：防水层不做两道，如果你怕漏，从施工管理上找原因，而不是通过额外花费来补管理上的漏洞。

地下室哪些部位在设计上做法上可以优化？

（1）方柱比圆柱便宜。涉及到模板、抹灰等工序。每平方米的模板和抹灰至少节省10元，甚至15元。

（2）墙柱面在用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料，虽然涂料用量可能会增加，但腻子工序更贵。当然，地下室涂料，也不一定用好的，一般档次的就行。目前腻子的造价是6－8元／m2。

（3）天花不要抹灰，直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。天花因为有大量的梁，所以抹灰面积一般是建筑面积的1.2倍以上，遇有顶板覆土时，因为梁需要加高，天花抹灰面积甚至会达到建筑面积的1.5倍。每平方米的抹灰造价按20元／m2计算，对于10,000m2的地下室，如果天花抹灰面积是15,000m2，仅此一项就可以节省30万。

（4）少设计几盏灯，灯火通明是浪费。

（5）如果能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上，将会节省相当的费用。比如各种风管和风机，就可以省掉。另外，能使用中压的通风管就不要用高压的，因为这两种情况下使用的板厚相差较大。

（6）地下室的门窗工程，主要是防火门，它的数量是按规范确定的，刚性很强，想在设计环节上节省，不容易。

（7）地下室的机电工程，机电成本可以说是个无底洞，管理得好也可以更经济，而且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业的承建范围接驳，所以在设计上需要注意以下几点：a. 做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费；b. 对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法），这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制；c. 合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最适合的位置以减少各管路长度；d. 合理选用各管材：预埋的电线管用PVC管，从桥架接至末端设备之间的管段用镀锌电线管（当地有强制规定的除外）；给排水的管材也是用PVC-U排水管。不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。

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