国有土地盘活利用要点

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国有企业存量土地盘活利用

国有企业是我国国民经济的中流砥柱，对于提高经济发展、提高人民生活水平有着重要的意义。依据《国务院关于2020年度国有资产管理情况的综合报告》，2020年全国国有企业资产总额268.5万亿元、负债总额171.5万亿元、国有资本权益76.0万亿元。截至2020年底，国有建设用地面积1760.6万公顷，约占我国建设用地面积的39%以上。国企资产为推动经济社会发展提供了重要支撑，然而在多年投资建设中，因政策和各种历史原因形成了一大批低效利用或者闲置的存量土地资产，当前我国建设用地供需矛盾十分突出，需要切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，做好国有企业存量土地资产的开发利用是提升土地利用率的有效途径之一,也是实现国有资产保值增值的一项重要举措。

近年来随着国家的重视，国务院、国资委及地各地方政府等不断出台盘活存量资产的各项政策，国企存量土地盘活工作也纳入了各企业资产管理工作日程，但由于存量土地利用状况以及形成的原因不同，使得在盘活工作中遇到的问题也不尽相同，导致国有企业存量土地资产盘活过程中存在种种困难，进展缓慢。具体来说，国有企业存量土地资产盘活工作中主要存在的问题如下：

01

无权属或权属瑕疵问题

国有企业土地形式多样，历史遗留问题较多，因多种原因存在土地没有土地证、土地权属瑕疵、土地权属纠纷等多种问题，例如：因企业经过多次改制、合并、分离等，导致证载信息不完整的，因缺少土地来源、规划资料、审批手续等原因，导致一直未取得土地权属文件的，土地权属有争议，一直没有解决的等等，而土地资产盘活前置条件是需要权属完善，故国有企业大量存量土地盘活利用困难。

02

划拨土地问题

因国有企业的特殊性，早期土地多为划拨土地，目前国有企业存量土地中有相当一部分为划拨性质土地，因划拨地使用、处置等受到严格的限制，利用难度较大。尤其是对于不再符合《划拨用地目录》的土地，如果重新开发利用或者处置需要办理出让，可能需要补缴大量的土地出让金，会给企业造成巨大的资金负担。

03

盘活路径问题

国有企业必须受到国资委和地方政府相关部门监管，需要保证盘活资产能够使国有资产保值增值，同时作为土地资产，又必须遵循当地土地政策，保证盘活路径符合国家及当地相关规定，但现实中相关法律法规等配套工作尚未完善，导致国有企业存量土地资产盘活工作无明确可行的路径，使得盘活工作难以开展。

瑞联观点

针对国有企业存量土地盘活工作的困难，需要企业、国家、地方等集思广益、积极创新，既要严格遵守相关政策制度，还要结合实际状况，选择最佳的处理方式，稳妥推进国有企业存量土地盘活工作。

01

资产盘点及梳理

国有企业土地存量基数大，分布广泛，历史久远且经历人员较多，存在资产总数不清晰、产权分散、历史遗留问题多、管理难度大等诸多问题，故盘活土地资产首先需要摸清家底、明晰资产情况及经营管理中存在的问题，进行分析梳理、分类施策、做好动态维护，编制盘活实施计划，以保障存量土地盘活工作顺利开展。

02

完善明晰土地产权

对于无权属来源相关文件或权属来源资料不齐全但无纠纷的无证土地，经企业申请，市、县自然资源主管部门按照《确定国有土地所有权和使用权的若干规定》等文件，本着尊重历史、尊重现状的原则依法进行确权；权属手续有瑕疵的土地，市、县自然资源主管部门要依法支持企业完善用地手续，依法办理不动产登记；对于有纠纷的土地积极协商解决纠纷，纠纷未解决前不宜开展盘活工作。

03

划拨土地依法进行处置

对于划拨土地，符合《划拨用地目录》的继续保留划拨用地性质；不符合继续保留划拨的，经省级以上人民政府批准实施授权经营或者具有国家授权经营资格的企业，从事其主营业务的原生产经营性划拨土地可采用授权经营、作价出资（入股）方式处置，不符合上述条件的需要采用出让或者国有租赁方式。

04

鼓励国有企业进行存量土地盘活

存量土地盘活利用需要完善相关政策，明确实施路径。对于存量土地，政府及相关部门应进一步调查研究制定详细规章制度和操作程序，畅通审批权限，同时出台盘活利用存量土地的优惠政策，激发国有企业从内部进行资源整合，充分利用市场机制，以多种方式推进国有企业存量用地盘活利用。

05

完善存量土地盘活的考核监管制度

土地相关政策性较强，涉及面广，盘活利用土地既要保证程序合法，又要做到国有资产不流失，对于相关人员的综合素质要求较高，在盘活存量土地的过程中，需要科学地制定具体的考评机制，将存量土地盘活作为考核重要内容，进行专项监管，提高土地的盘活效率。

本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击查阅转载规则。

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