北京商住楼8000亿资金沉淀，业主与开发商盼“解封”

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“6年，8000亿沉淀资金，金融稳定性风险凸显”。北京住宅房地产业商会会长黎乃超说。

2月26日，在北京住宅房地产业商会和《财经》杂志联合主办的“商办类项目保交楼、保民生，化解金融风险”研讨会上，这位地产专业人士大声疾呼，针对北京商住房的限购限贷应尽快解封。万科、融创、旭辉、世茂、泰禾、当代置业、绿地、华润置地、金茂、金地等近20家房企代表参加了会议，会议的焦点在于如何盘活这些巨量的商住房、缓解企业资金压力，为商住房“解封”成为这些参会企业的心声。

商住房，又称“商改住”，就是将商业、办公类项目改变用途，变为住宅，但性质上依然属于商业房地产。而一个关于商住房的政策，成了不少年轻人改善住房需求的障碍。

2017年3月26日，北京市住建委等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（以下简称“3·26新政”），核心管制内容有三条：一是新建商办类项目最小分割单元不得低于500平方米，二是个人不得购买商办新房，三是停止个人购买商办新房和二手房的贷款。简单地说，3·26新政就是对商住房“限购”又“限贷”，事实上导致交易门槛变得极高，而且给购房者带来了“商住房不能买”的心理影响。

在一个交易和流通都十分困难的市场，困住的不仅是购房者，还有大量的开发商。

当代置业营销中心总经理朱锦绣仍然清晰地记得，2017年3月25日当代置业顺义商住项目开放，现场自然开放客户1000组；而一天之后 3·26新政出台，1000组客户瞬间消失，“这是我在现场经历的非常大的打击，这个项目我们历经了七年时间，几十个亿沉淀在那里”。

据北京市住宅房地产业商会统计，目前北京共有230多个商住项目，大多分布于密云、房山、大兴、昌平多诸多远郊区域，3·26新政基本斩断了其销售通路，存量面积高达1800多万平方米，沉淀了高达8000亿巨额社会资金，加剧了地产商资金链的紧张。

在保交楼、保民生、化解企业金融风险成为各地政府重任的情况下，一场关于商住楼的讨论会，引发业界关注。

汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏在本次会议上表示，在房地产过热的时候进行降温是有道理的，而 “现在已经天寒地冻了，为什么还开着空调降温？”

商住房的前世今生

在北京，有很多购房者，第一套房会选择商住房。

小王是个典型的“北漂”，大学毕业后在一家科技公司技术类岗位工作，因为商品房价格太高，于是就选择了一套面积60多平方、总价100多万的商住房，首付只需要50多万，而北京的商品房首付动辄几百万。

由于北京商住楼项目价格比较低，而且不限购，因此被贴上“不限购、总价低”的标签，吸引了很多没有北京购房资格的人的关注。

商住房一度十分火爆。据了解，2017年初，融创北京商住项目一个月单盘能销售20亿。

商住房的产生源于现实的需要——当大量像小王一样的年轻人怀揣着梦想来到北京时，商住房成为很多人安置梦想的第一站，根源上说是这种需求决定了市场的存在。

据北京住宅房地产业商会会长黎乃超介绍，正常一个城市商办用地供应占住宅的20%左右，北京09-16年规划商办过多，商办供应占住宅的比例接近100%，有的年份甚至超过1.5倍，多年规划用地高出接近3000多万㎡， 供地比例超正常比例5倍以上。为此，北京及时进行了“商改住”，于是“商住楼”应运而生，防止了北京商办的库存和积压，使得北京商办空置率比其他城市低。

在2017年之前，商住类产品其实获得了政府的鼓励，因为政府可以获得更高的土地出让金。从土地出让价格看，设置了限制条件（比如“不准销售给个人”、“单个最小分割面积不小于500-1000㎡”的限定条件）的土地，其出让成交价均不足周边同等地段未设限地块出让成交价的30%。这意味着在“允许销售给个人”的情形下，政府可多获取2倍多的出让金。

而对于开发企业来说，开发小户型商住产品更能契合市场需求，能够通过快速周转获得相应的开发收益。

商住产品的出现，本来是市场机制下的双赢——政府获得了更高的土地出让金，开发企业获得快速发展，市场也一度火爆。

从2011年开始，北京实行住宅限购政策，外地户籍需在北京持续缴纳了五年社保、公积金和相关税收，才有资格购买商品房。如果以前在外地或者有过购房贷款记录，不管还清与否，在北京购房的首付将不低于80%。这让很多急于买房的人，把目光投向了“不限购”的商住房，让商住房市场进一步升温。

2016年，全国楼市加杠杆，价格翻倍，在宏观调控的大背景下，北京市于2017年推出3·26新政，商住楼瞬间进入“冰封”状态——据统计，新政前的2016年，北京商住房市场成交量为67013套，新政后一年间的成交量仅有3589套，跌幅高达94.6%。

然而，这一轮调控叠加3年疫情，房地产市场的形势已经发生了巨大的改变。2021年，全国房地产销售额为18.2万亿，2022年断崖式下跌为13.3万亿！

在“商办类项目保交楼、保民生，化解金融风险”研讨会上，中央财经大学宋志红教授指出，“3·26”政策已经执行了6年，当务之急是对已有的调控政策进行全面的评估、清理，如果说在新的形势下已经不适应了，应该对这样的政策适时进行调整，因为大量商住房项目积压在开发商的手里，造成社会资源巨大浪费。

8000亿巨额社会资金沉淀

那么，“3·26”政策对北京楼市的影响到底有多大呢？

据统计，由于滞销或者项目搁浅，商住市场造成约8000亿元的巨额社会资金沉淀，这些资金80%以上来源于银行贷款。项目无法销售，房企就无法偿还银行贷款，导致银行产生大量坏账。

旭辉北京公司总经理张志军介绍，旭辉2014年涉足商住类产品，有一部分顺利交付，有一部分“3·26”之后因为销售不了，改成了长租公寓；还有一块商住楼空地，“3·26”之后闲置至今已经8年，财务费用已经花掉大几亿。

“空地是我们最急切的，一直放着不动没有产生社会价值，属于资源浪费，建保障房、安置房、回迁房，政府回购也好，我们以成本销售也没关系，我们就想能不能把它盘活，不在乎这个地能不能挣钱，”张志军说。

对于正在开发或开发之后处于闲置的项目，也成为开发商手中的“烫手山芋”。

“3·26”政策特别限定商办项目最小500平米套内面积，而很多小微企业其实只需要100平米或200平米就够了，太大的面积根本用不上也没有支付能力；另外，很多小企业主更愿意以个人名义购买房产然后用于商业办公，这比以企业名义购买更有利于控制创业风险，而“3·26”政策不允许商办物业出售给个人，这相当于硬性挤出了一部分合理的商办物业需求

此外，绝大多数商住项目数位于六环外，企业对这类房屋的需求本身就很小，不允许卖给个人几乎就堵死了销路。由于销售受阻，北京商住项目烂尾的现象也不少，如房山房开的创意港、平谷的中弘御马坊等。

对于购房者来说，“3·26”的影响也是巨大的，除了商住房交易、流通困难之外，最直接的影响在个人资产的缩水上。据了解，3·26新政之前，商住房均价价是4.4万元，现在均价1.8万元，下跌幅度达六成之多。

大幅贬值必然造成购房者不满，“我们还有一大部分精力处理客户投诉的问题，现在交房也成了很大的问题，客户说是房价的问题，他可能找别的事闹。”张志军透露。

与此相伴随的，也让政府相关部门疲于应对，因为由于商住房涉及到各种纠纷问题，这些问题涉及政府的房地局与12345等诸多部门。黎乃超坦言：“大量交付、退房、产权证、契税以及后续的物业服务等问题，涉及到房地局、12345等等，而有的开发商账户被金融机构查封了，锁到现在无法恢复销售，这些部门目前无力解决客户所存在的问题，即使你天天打12345，也没有办法给你解决掉。”

自2017年商住楼一夜之间被打入“冷宫”，一转眼已经有6年之久。对于开发商，已经盖好的楼卖不出去，已经买的地只能荒芜而不敢开建；对于个人，商住房成为“千万不能买”的房子，价值严重缩水；而关于商住房的各种纠纷投诉成千上万，也让相关政府部门倍感压力。

此一时彼一时。3·26新政虽然当时在一定程度上抑制了“商改住”乱象，但是几年过后已带来了一系列负面影响，让社会承压。

行业呼吁商住楼政策“解封”

2022年以来，一大批房地产公司相继爆雷，此后保交楼、保民生已经各地政府的工作的重点；而3年疫情之后，全力拼经济也已经成为主旋律。

2022年末，高层再提“房地产是国民经济的支柱产业”，此后从中央到地方一系列政策出台，引导市场预期和信心回暖。

2月24日，住建部再次为2022年房地产发展定调，在“房住不炒”主基调下，“楼市维稳，保障民生”成为主线。

孟晓苏认为，现在如果经济要启动，必须先启动房地产，房地产销售额从2021的18.2万亿跌到了2022年的13.3万亿，跌掉了将近5万亿，“这么大窟窿谁也堵不上”。而要启动楼市，一线城市北上广深是风向标，而北京从哪里启动？“从商办启动是很适合的”。

他认为，其一商办存量很大，大量空置的商住楼压住的是银行资金，带来潜在金融风险；其二，北京商品房均价已达到6万，而商住房现在是2万左右，是商品房平均价格的1/3，如果能够多卖一些商住，或者说用商住房启动北京的楼市，这样形成的结构性房价将有效抑制北京的房价上涨，“让领导层心理上不至于有这么大的压力。”

而如何启动商住房市场？在这次研讨会上，参会代表几乎不约而同地指出，其核心关键在于“解封”，给商住房松绑，而呼声最高最多的是要放开“限购”“限贷”政策。

“3·26”新政将个人购买商住楼的资格彻底切除，但实际上，这类商住项目90%以上都是个人客户；而且新政不允许客户贷款，而购买商住楼的人多半都不是太有钱的人，如果不允许贷款或者首付特别高，购房门槛就变得很高。

江南集团董事长于全认为，“3·26”政策已经六年了，按道理政策应该三年左右一调整，他建议商住房作为政府的回迁楼或者人才房回购，现在朝阳区回迁楼2万多/平米，与商住房基本接近，可以把这个市场的存量盘活，别让资产闲置。他认为北京的商住房是一个有真实需求的市场，买商住房的白领比较多，包括外地大学生与部队专业人员等，应该重视这些人的需求。

黎乃超则明确提出，希望能回归到2017年之前3·26政策之前的政策，“老项目依据老政策，新项目依据新政策，对于3·26新政出台前，已经开工建设的商办项目，无法改成办公商业的，只要其土地出让合同中未约定‘不准销售给个人’等限制条件的，允许个人购买，允许个人贷款。”

2022年以来，很多城市都开始对楼市松绑，比如解除“限购”、“限贷”政策，让更多人具备买房资格；此外，房贷利率降低、首付比例下调、发放购房补贴等刺激性购房政策频频出台。而北京作为首都，在房地产政策调整上仍然显得更加谨慎。

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