敢在春节前说开盘 白云这个新盘有什么底气？

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每年1月是楼市的淡季，很多开发商会选择在这个时候减少营销动作。

但也有开发商会赶在春节前开盘，比如去年4月第一轮拍地的白云空港大道中地块，前后不到一年的时间，案名有了，售楼部和样板间也有了，准备在1月中旬开盘。

这宗地块当时被中海以27.2亿+住宅自持比例9%拿下，折合楼面价4万出头。

这也是中海时隔12年后再次在白云拿地，上次拿地是2010年，花了11.7亿拿下了白云新城地块，当时楼面价约2万/平，建成了现在的中海云麓公馆。

如今中海在白云的新项目取名为中海麓府，吹风价7-8万。

我最近去看了这个楼盘，发现楼盘周边的交通通达性不错，关键是户型很能打。

01

春节前开盘

吹风价7-8万

有人会觉得，在春节前喊着要开盘，不是头铁就是傻。

因为这个节点，大多数在一线城市打拼的人都期待着回家过年，几乎没心思考虑买房的问题。

但作为老牌的央企开发商，中海有着自己的营销策略，或许是想趁着设计之都逐步落成的东风，以及对自家品牌和产品的信心。

白云的新盘以本地客为主

而且白云楼盘的客群，一般以本地买家为主，所以作为主打改善型产品的中海麓府吸引到访看房的客群，更多的是本地买家，春节淡季对其的影响不大。

那么，中海麓府要卖多少钱？

上周，我去了一趟中海麓府在设计之都的临时售楼部，现场销售告诉我，中海麓府的吹风价为7-8万/平，最终的价格要到开盘的时候才能确定。

相对于4万多的楼面价，7-8万/平的价格算是在合理的区间内。

中海麓府设立了临时售楼部

另外，与附近今年入市的粤海云港城和富云山的开盘价相比，相差并不大。

如果以吹风价最低价格7万来算，结合最小的户型124方为例，入手中海麓府的最低门槛大约为870万左右。

相比周边4万多、5万多的二手房，中海麓府的吹风价明显高出一截，但考虑到是新房和户型设计更好的原因，也属于合理的范畴内。

周边二手房报价参差不齐

需要提醒的是，吹风价一般都会比开盘价要高，中海麓府开盘卖6万多也不是没可能。

但目前市场大环境比较低迷，买家的信心还不是很足，能否赢得市场的青睐，还有待考验。

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主打改善型产品

户型很能打

中海麓府占地约2.5万平方米，体量很小，所以只规划了5栋楼，其中有4栋为商品住宅，140米高，属于超高层建筑，采用板式楼布局，为2梯3户设计。

另外1栋楼则只有十几层，中海需要自持，不能对外销售。

现场的销售告诉我，这栋楼未来会整栋出租，以长租的形式，租给设计之都的企业，可以用来作为员工宿舍。

中海麓府目前在建设中

中海麓府的户型比较纯粹，以改善大户型为主，分别有124方三房、143方 和170方四房。

其中143方四房的货量最多，其次是124方三房，而170方四房的货量最少，只有两条梯腿货量，分别在2栋和3栋。

或许是因为143方四房户型的货量最多，所以中海麓府先做了143方的样板间，其他两个户型并没有做样板间。

143方四房户型图

先来看看143方四房户型的设计，门口的电梯是双向开门，按照销售的说辞，算是专梯入户了。

入户处则是中海府系列标配的玄关和收纳设计，海珠的观澔府、观云府也是相同的设计。

进入到房子内部，可以看到是四开间朝南，采光和通风都不错，并且做了LDKG一体化设计，显得空间更大、更通透，便于家人之间的互动。

143方样板间实景图

厨房则是U型设计，还配备了岛台，可以满足中西厨的烹饪需求。

仔细看户型图，你会发现主卧和旁边的次卧都有阳台，但在样板间看到的却是两个完整的房间。

143方户型主卧

直觉告诉我，这是偷了面积，当然也不需要大惊小怪，属于常规操作，很多楼盘为了提高户型的使用率都会偷面积，更何况是超高层的楼盘。

有个小细节要告诉大家，143方虽然是四房设计，但家里人员不多的话，主卧可以与旁边的次卧打通，做成一个大套房。

再来看看124方三房户型，南北对流设计，同样也是四开间朝南。

124方三房户型图

与143方户型不同的是，124方户型的公卫设在了入户玄关的旁边，这样做的好处是从外面回到家，可以很方便洗手消毒，缺点是上洗手间需要经过整个客厅，距离有点远。

另外，在客厅位置有个小阳台，可以与客厅打通，做成横厅设计，会显得客厅的空间更大，通透性更好。

不足的是，这个户型只有3个卧室，更适合二胎家庭。

最后看看170方四房户型，通过户型图来看，可以发现，其实是143方户型的加大版，主卧空间更大，也做了双主套。

170方四房户型图

靠近门口卧室为独立套房，可以作为长辈房。这个户型的主卧也有阳台，销售告诉我，交付的时候会打通做成一个标准的套房。

整体来讲，中海麓府延续了中海在产品设计上的优势，户型还是挺能打的。

03

离地铁500多米

只配建了幼儿园

中海麓府位于广州设计之都东南侧，紧挨着广云璐，附近有华南快速、白云大道北、机场高速等道路，自驾出行很方便。

公共交通方面，中海麓府靠近地铁二号线，距离黄边站和江夏站的距离都是500多米，步行时间在10分钟以内，可以说是地铁盘了。

因为占地面积很小，所以中海麓府并没有什么配套，在学校方面，只配建了一所幼儿园，商业也只有社区的小型商业。

好在，周边的配套能弥补中海麓府的不足。

时光汇已开业

比如，在商业方面，位于设计之都一期园区的大型商业中心——时光汇，即将于元旦正式开业，周边还有安华汇、凯德云尚和万达广场等大型商业。

不过，教育存在着不确定性。

中海麓府只有一所幼儿园，业主小孩要读小学或者初中，需要靠周边的学校，比如黄边小学、新兴白云小学、培英中学、龙江中学等，最终能入读哪个学校，还要看到时候的政策和地段划分。

你觉得中海麓府会卖多少钱？欢迎加房叔微信入群讨论。

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