普法便利贴｜房屋到期还想续租，有必要再签书面合同吗？

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民事审判庭 王夙伟

如今，房屋租赁市场火热，加快发展长租赁市场是民心所向，由此产生的租金纠纷是房屋租赁合同纠纷中的主要矛盾。其中固定期限租赁合同纠纷法律关系简单、案件明了；而不定期租赁合同的情形相对复杂，租赁双方有口头或书面的约定，还能随意的“呼之即来挥之即去”？究竟什么样的租赁合同会被认定为是不定期租赁合同？本期闵法君就给大家讲讲有关不定期租赁合同的法律知识。

不定期租赁合同

不定期房屋租赁合同指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同，包含以下三种情形：

非书面形式不定期租赁合同

租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

《民法典》第七百零七条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

值得注意的是，根据《民法典》规定，以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。因此如果租赁双方虽未签订正式的书面的租赁合同，但通过微信、短信等明确了租金、租期、租赁房屋等必要内容的，应当视为采用书面形式订立了租赁合同，不属于不定期租赁合同。

约定不明不定期租赁合同

当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁。

《民法典》第七百三十条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

事实不定期租赁合同

租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

《民法典》第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

Q1

对租赁期限约定“长期有效”或“长期租赁”等，是否属于不定期租赁合同？

应视为不定期租赁合同

案例

原告L与被告Z签订《租赁合同》，约定Z向L承租上海市普陀区某房屋。《租赁合同》中期限约定为“长期”。后原告L要求解除租赁合同，并要求Z搬离，但Z认为双方有长期租赁的口头协议，且根据原告提供的《租赁合同》，被告租赁涉案房屋是长期有效的，因此不同意解除合同。

法院认为，合同租赁期限“长期”的表述非对租赁期限明确、具体的约定，因此，该合同应为不定期租赁合同，根据法律规定，当事人享有任意解除权。故法院判决支持原告的诉请，《租赁合同》解除，Z需搬离租赁房屋。

Q2

对租赁期限约定“自某年某月某日起至拆迁之日”，是否属于不定期租赁合同？

应视为不定期租赁合同

案例

原告A与被告B签订《房屋租赁合同》，约定B向A承租其位于黄浦区广东路的公房用于居住。因双方获悉该公房之后可能纳入拆迁，但不清楚何时拆迁，故签约时，合同约定租赁期自2008年3月30日至拆迁为止。后原告A要求解除租赁合同，并要求B搬离租赁公房，但B认为合同对租赁期，即自2008年3月30日至拆迁为止的约定是明确的，不属于不定期租赁的情形，现在实际租赁时间未超过法律规定的最长租赁期限20年，因此不同意解除合同。

法院认为，双方签订的租赁合同约定租期自2008年3月30日至拆迁为止，因合同签订时房屋动迁属于待定的不确定事实，目前亦无证据证明该房屋有明确的拆迁规划，因此认定双方为不定期租赁关系，A可以随时解除合同。故法院判决支持原告的诉请，合同解除，B需搬离租赁房屋。

从《民法典》对于不定期租赁的规定来看，如果合同被认定为不定期租赁合同，则当事人可以随时解除合同，且仅需在合理期限之前通知对方即可。不定期租赁关系会使双方的租赁处于不稳定状态，不利于当事人维护自身合法权益。

不定期租赁合同的共性问题

对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，而不必承担解除合同的违约责任。

值得注意的是，原《合同法》规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。而《民法典》变化为“当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”该变化意味着，当事人要求解除合同时，不仅要求出租人承担提前通知义务，承租人也同样需要履行提前通知的义务。也就是说，出租人要求解除租赁合同的，需要给予承租人一定的搬离时间；承租人要求解除租赁合同的，也要给予出租人寻找“下家”的时间。至于对于提前通知的合理期限到底是多久，法律没有明确规定，当事人可以根据实际情况进行协商。即便租赁双方成立不定期租赁关系，承租人依然享有优先承租权，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

根据上述三种合同情形，

会出现不同问题：

非书面形式不定期租赁合同

■ 此种情形因当事人未采用书面形式订立租赁合同，包括无法从微信、短信等电子方式确定双方对于租赁合同的具体约定，导致双方在发生纠纷时，难以查明双方对于权利义务、违约责任等约定，这对于守约方维护自身权利极为不利。对于违约方而言，因违约成本低，在利益的驱使下，更容易诱发违背契约精神的行为，扯皮、抵赖屡见不鲜。而法院在处理此类纠纷中也只能依据可以查明的事实、行业惯例等，依法进行处理。事实上，法院基于此做出的判决对于守约方利益的保护极为有限。

约定不明确不定期租赁合同

■ 此种情形下，双方对于租赁关系的权利义务、违约责任等有明确约定，只是对租赁期限没有约定或约定不明导致被认定为不定期租赁合同。由于合同对除租赁期限外的内容均有明确规定，如果一方当事人履行违反合同约定，另一方有权依据违约条款向违约方主张违约责任。相较于非书面形式不定期租赁合同，当事人主要面临的风险为另一方可能随时解除合同的风险。

事实不定期租赁合同

Q

原租赁合同到期后，未签订新的合同，原来的合同（包括违约金条款）还有效吗？

A

原租赁合同约定的租赁期限届满，承租人继续租用房屋，出租人没有表示异议的，原租赁合同继续有效。也就是说，除非有证据表明双方协议变更了原租赁合同约定，否则租赁双方仍应按原租赁合同约定行使权利、履行义务，未按约履行义务的，应当承担违约责任。

Q

原租赁合同到期后，当事人对租金标准进行调整，但未签订新的合同，原来的合同（包括违约金条款）还有效吗？

A

如上所述，原租赁合同租赁期限届满，租赁双方仅就租金标准口头或书面重新做出约定，但未签订新的租赁合同，应当认为除租金约定外，其他合同条款继续有效，如果一方违约，守约方仍可以依原租赁合同向违约方主张违约责任。

Q

原租赁合同到期后，承租人继续使用租赁房屋，但是房东又突然要求涨租，承租人是否可以拒绝？

A

此种情形下，《民法典》规定原租赁合同继续有效，继续有效的内涵包括原合同中租金条款的推定适用，房东原则上不得擅自涨租。但事实上，《民法典》规定不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，因此，如果承租人不同意涨租，房东有可能行使合同解除权，要求与承租人解除不定期租赁合同，如果承租人确实想继续租赁该处房屋，承租人往往不得不接受房东涨租的要求。

闵法君温馨提醒

当事人之间订立的房屋租赁合同被认定为不定期房屋租赁合同时，租赁双方的权利义务均处于不稳定状态。除租赁双方均希望进行短期租赁，追求可以随时解除租赁合同的效果外，闵法君强烈建议当事人在建立租赁合同关系时，应当签订书面的、租赁期限明确的房屋租赁合同。如果双方已经签订合同，但对租赁期限约定不明，应当及时签订补充协议。同时，在租赁关系届满前，亦应当就是否续租以及续租后的租赁条件重新进行书面约定，以避免双方的合法权益受到损害。

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