买学区不如换城市！为了孩子，迁徙天津是否可行？（完整版）

　　高考季、中考季，孩子上学成为热点话题。古有孟母三迁，今有高价学区房。

　　在济南的房地产市场，一些老破小学区房价格可达三四万、四五万元/㎡，相邻社区因为学区不同，房价可能相差一两万元/㎡。有多少人，为了孩子上学花高价买学区房，住在条件极差的老破小，付出了极大的代价。

　　但是，大家是否太过于追求学区了？有小伙伴向我们说道，与其争破头买学区房，不如举家搬迁到其他地方，比如去天津。

　　那么，为什么是去天津？去天津上学将面临哪些问题？什么时候去天津上学最合适？今天，我们为大家聊聊山东家庭去天津居住、参加高考的话题。

　　1、211、985院校录取率，各地差距巨大！

　　你能想象吗，在某些城市，只要能考上排名前几的高中，考上一本大学的概率就可达到9成以上，考上本科的概率几乎是接近百分之百！

　　这样的事情，我们山东的考生和家长是难以想象的。

　　众所周知，山东高考竞争很激烈，学生很悲催。我们先来看一张2022年全国各地一本线/特招线的达线率排名：

　　我们可以看到，山东的一本线/特招线达线率在20.53%左右，处于全国中下游。

　　如果与河南11.93%的达线率相比，我们要好很多。但与各直辖市相比，相差甚远：北京达线率，46.02%；重庆达线率，38.02%；天津达线率，30.44%。名单中没有上海，但也必定是高高在上的。

　　特别值得强调的是，一本达线率具有很强的迷惑性，它并不能真实地显示各地高考录取率的差异。

　　因为，同样是一本院校，在山东、河南这样的省份，省内稍微好一些的院校都是一本，它们录取的学生也集中于省内；但在直辖市城市，其一本院校基本以全国性名校为主。

　　所以，我们可以看到，虽然山东与直辖市一本录取率差别不大，但重点院校的录取率，差距大了！

　　我们以2021年的数据为例，211院校在山东的录取率只有3.47%，而在北京、天津、青海、上海的录取率均超过10%，北京的录取率更是达到17.8%。

　　同样是20231年，985院校在山东的录取率为1.59%，而在天津、北京、上海的录取率均超过5%。

　　2、为什么是天津？落户门槛低，房价低，教育资源优

　　由于各地一本录取率、211录取率、985录取率差距巨大，催生了很多跨省迁徙的家庭。

　　其中，天津成为了很多人迁徙的重要目的地。究其原因，主要有以下三点：

　　第一，天津的高考优势比肩北京、上海。

　　从前面985、211录取率就可看出，天津的高考优势很大。我们看另外一组数据，天津各高中2021年一本录取率：

　　天津一中、耀华中学、南开中学、天津外国语大学附属外国语学校，一本录取率均在95%以上；杨村一中、新华中学、实验中学的录取率也在90%以上。

　　也就是说，只要考上这些高中，有九成以上的学生可以考上一本院校。

　　从上图中我们还能看到，即使一些很一般的高中，一本录取率也可达百分之二三十。这是我们山东考生无法想象的。

　　第二，天津的落户门槛相对较低，教育资源比较雄厚

　　外省人在天津落户主要包括两个途径：积分落户和人才引进。

　　积分落户要求申请人在天津连续缴纳社保或个税满3年以上，且有连续1年及以上在天津的稳定居住证明，并有其他一些学历、职业要求。

　　人才引进主要是天津海河英才计划，包括学历型、资格型、技能型、创业型。其中，学历型的申请人若拥有全日制本科生，要求其年龄不超过40周岁，且外地无社保。

　　相较于北京、上海，天津以上落户条件算是非常低的了。

　　另外，辽宁、吉林、青海等地重点院校录取率也很高，落户门槛更低，但天津在基础教育资源、产业情况方面更好，所以天津与之相比也占优势。

　　第三，天津房价比较低。

　　根据全国房价行情平台的数据，在2023年5月份，天津住房平均价格为2.57万元/㎡。

　　其中，市内上三区房价较高，和平区达到6.88万元/㎡，河西区达到3.65万元/㎡，南开区达到3.24万元/㎡；市内下三区房价中等，河东区、红桥区、河北区房价在2.12万元-2.3万元/㎡。

　　城市外围，北辰区、东丽区、津南区、静海区等地房价只有一万多元/㎡。

　　（天津部分辖区房价）

　　3、落户天津，你准备舍弃原来的工作吗？

　　从以上信息看，如果单纯为了孩子教育，天津可以说是最好的迁徙地。

　　但我们要提醒大家：如果大家要到天津工作，那将户口、学籍迁到天津是顺理成章的事情，并没有任何不妥；如果只是为了孩子教育，将户口迁移到天津，将面临重重“路障”。

　　不在天津工作，而要将户口迁到天津，主要的路径是海河英才计划。它对学历、年龄的要求如下（满足其一即可）：

　　1、博士：年龄不限制，天津1个月以上社保或可以调档案。

　　2、研究生：45岁及以下，可以非全日制，但要有学位证。

　　3、本科：40岁及以下，必须是普通高等教育，全日制。可以挂科没学位证，但要有毕业证。成人自考不可以。

　　4、大专：全日制，50岁及以下+对应技能证。

　　5、中专：全日制，50岁及以下+对应技能证。

　　6、证书职称类（比较难考）：律师资格证、CFA、精算师、FRM、注册会计师、税务师、注册建筑师、注册勘察设计工程师、资产评估师、公证员等、副高职称，不要求学历，50及岁以下。

　　7、创业型、急需型，要满足个人一年天津个税超10万，或者认定的人才，一般较难满足，无学历年龄要求。

　　以上条件，看起来似乎很友好，但关键是它附带有社保要求：

　　无论以上哪种情况，原则上都要求申请人在天津以外地区无社保。本科及以上学历、证书职称类，需要一个月及以上天津社保或者调档案。大专，需要一个月及以上天津社保。中专，需要1年及以上天津社保。

　　一句话总结：海河英才计划是为了吸引人才，如果大家想走海河英才计划落户天津，就不能有外地社保，还需要到天津交社保，或者将档案调至天津。

　　这基本意味着，要想把户口迁移到天津，就要舍弃在外地的工作了。公务员、事业单位员工，基本没戏了，因为大家不可能把档案调至天津。即使你在民营企业工作，在调档、社保方面也面临重重困难。

　　只有以下群体比较合适：自由职业者，灵活就业者，创业者，没有束缚，想断交社保就断交社保，想调档案就调档案。

　　4、至少在天津生活三年，最好生活7年以上

　　户口问题解决后，就是上学问题了。而要想让孩子在天津上个好学校，也需要付出很多。

　　2021年天津教育改革，核心内容是：如果想在天津参加天津，享受天津高红利，必须是“三年天津户籍+三年天津高中学籍+三年天津高中就读”。

　　这次改革堵住了一个重大漏洞：此前有部分考生高中三年在外省学校，临近高考迁至天津，让天津的人才引进沦为了高考移民的工具。经过这次改革，如果孩子想在天津高考，必须在天津生活三年。

　　于是，很多人提出了另外一个方案：初三报名参加天津中考，考上高中后住校，周末正常回老家，同样不用在天津生活。

　　这个方案听起来很不错。但是，现在很多人建议，最好不要让孩子直接参加天津中考，因为太迟了，会影响孩子中考成绩。原因有以下几点：

　　第一，需要适应天津考题。

　　天津中考是自主命题，其关键识体系和重点知识内容与其他省份并不完全相同，甚至与有些省份教材也不一样。贸然直接参加天津中考，影响孩子成绩。

　　第二，体育成绩会受影响。

　　天津中考有40分体育分，其中的18分是平时分，这18分本地考生基本可以全拿。外省回天津的考生，没有18分的平时分，40分全部为考试内容。

　　至于体育考试的内容，本地考生和回津考生是相同的。只是，本地考生稳拿18分平时分，考试内容分值占比为22/40，而回津考生考试内容分值占比为40/40，要全部依靠考试。

　　第三，需要补考会考。

　　在初中阶段，会考是必须要参加的，天津的会考是初二考地理和生物，初三考思想品德和历史。直接在初三回天津参加中考，需要在会考时补测地理和生物，多增加的这两科会考，势必会增加学生最后复习阶段的压力。

　　第四，没有指标生资格

　　天津优质高中的招生计划会拿出50%的名额作为指标生招生计划。如果学生获得了指标生资格，并在报考时将该校作为第一志愿，那这个学校会针对这个学生将分数线降低20分。

　　要想在天津获得和使用指标生资格，必须要有完整的三年初中学籍，并根据会考成绩以及初三开始的大考成绩来进行综合评定。初三直接回天津参加中考，显然是没有这一资格的。

　　第五，天津中考也卷，差一分就差百人

　　以上四条对直接回天津中考的学生都会有影响。有人可能会说，我家孩子很优秀，这个影响有限，不用担心。

　　但实际上，天津中考分数段容错率很低，中考分数差一分就差距百人。尤其是在高分段、中高分段竞争尤为激烈。

　　以天津最好的高中学校“市五所”为例，其前两年招生录取情况如下：

　　天津2021年和2020年中考满分都是590分，体育分是30分，考试科目是语、数、外、物理、化学。假设体育分获得满分，如果想考上市五所，每科成绩平均最多只能扣6分左右。中考数学一道选择题就3分，一道填空题也3分，错两道题就够6分了。

　　基于以上五点，很多人提出，初三直接回天津参加中考风险较大。

　　那么，初中阶段提前转学到天津怎么样？

　　初中阶段转学到天津，基本会被分配到各片区的垫底学校。、

　　那么，转学去上私立学校呢？

　　天津的私立学校学位很紧张，基本都是不放开转学申请的。

　　再进一步，小学阶段转学到天津呢？

　　天津6年级是不能转学的，最迟在五升六阶段转学。

　　也就是说，如果真的想让孩子在天津享受到最优质的教育，最晚需要在小学五年级结束后转学到天津。学生需要在天津生活7年：一年小学、三年初中、三年高中。

　　5、市内六区是核心，和平、河西、南开是上三区，和平是王者

　　天津下辖16个区，但教育资源最优质的是市内六区。而且市内六区的高中，只对市内六区学生开放，其他10个区是不能报考市内六区的学校的。

　　所以说，如果大家想在天津最好的初中、高中就读，需要在市内六区买房。

　　其中一个例外是津南区的海河教育园，这里的初中可以报考市内六区的学校。也因此，海河教育园的房价在津南是最贵的，目前价格基本在2万元/㎡以上。

　　天津市内六区也有分化，分为上三区、下三区，前者教育资源更优秀，包括和平、河西、南开，后者教育资源稍弱，包括河东区、河北区、红桥区。

　　而在上三区中，和平区又是最强的。但是，想在和平区落户、上学，也是最难的。

　　在和平区，无论是小学入学，还是小学转学，都要满足房产自购买时间起持有三年及以上，这样才能就近在和平区就读小学。而且，如果想在和平区参加小升初摇号，不允许在小学阶段中途卖掉房子，否则只能接受统筹安排到“垫底”学校。

　　这也就意味着，想在和平区就读中小学，要长期持有所购房地产。

　　当然，一切不能过于追求完美。天津那么大，其他辖区的孩子们也过得好好的，不必一味追求和平区。而天津每个辖区的入学政策、转学政策、房屋与学校挂钩政策都不尽相同，需要大家在落户、入学、买房时仔细甄别。

　　6、天津房屋存量大，人口走势令人担忧

　　要想让孩子在天津上学，通常是孩子家长先在天津落集体户，然后在天津买房，把家长集体户迁到房子上，孩子户口也迁过来，然后才能享受天津的教育红利。

　　但我们要提醒大家，天津的房地产市场与济南相比是有很大不同的。

　　天津作为直辖市，工业化程度高，城市化率高，城市中的房地产存量很大。

　　在天津楼市中，二手房交易占据着重要地位，其交易套数甚至超过新房市场。

　　我们搜集了近些年天津的房屋成交数据，其新房市场在2019年-2021年的年成交套数在10.7万-11.39万套之间，2022年受封控影响则下降到6.8万套左右。

　　二手房市场，2019年-2021年成交套数在11.9万套-13.5万套之间。

　　行走在天津的街头，你会看到大量的老破小社区，八九十年代的多层建筑一片一片的，城市革新的压力非常大。

　　天津的人口形势也不乐观。

　　天津的老龄化程度较高，截至2020年，在市内六区中，河北区、红桥区，65岁以上老人占比超过20%，南开区、河西区、河东区占比超过19%，和平区可能是由于其教育资源吸引了大量外来人口，老龄化程度稍低，65岁以上老人占比为15.7%。

　　而且，天津出生人口近年来呈现急剧下滑趋势，其在2017年出生人口达11.9万左右，到了2021年已将下降到7.3万人。其人口出生率持续下滑，到2021年已经下滑到5.3%（全国数据为7.52%，济南数据为8.21%），人口自然增长率四五十年来首次为负值。

　　近年来，天津的海河英才计划吸引了大量人口，包括很多为了孩子教育而迁徙的人口。但是，这与天津整体人口形势相比依然不够，天津常住人口近年来持续走低，已经从2016年的1443万人下降到2022年的1363万人。

　　7、天津房价现状，两极分化，二八行情

　　基于以上宏观情况，天津的房价走势整体上并不是很乐观。目前，天津的房价呈现二八行情：大部分地区房价萎靡不振，个别地区房价坚挺上涨。

　　来自中指研究院的数据，在2023年5月份，天津二手房价格在24587元/㎡左右，房价整体在向下走。

　　其中，和平、南开、河西的房价较为坚挺，和平房价同比上涨6.53%，河西房价同比上涨2.73%，南开房价虽然同比下降1.04%，但环比上涨0.1%，也算是坚挺。

　　其他大部分区域房价走势一般，多个地区房价与去年同期相比下降5%以上。

　　前文提到过，天津各辖区中，和平、河西、南开的教育资源最优质的。在房地产市场，这三个地区的房价也最贵，且最为坚挺。可以毫不夸张地说，天津的房价是靠学区撑着。

　　8、首选学区，常住买新房，短住买小房

　　学区是天津楼市最大的价值。因此，在天津买房首选带有优质学区的房子。

　　和平区、河西区、南开区，可以作为首先考虑对象。然后是海河教育园，它虽然是津南区，但能参加市内六区的中考，且拥有南开的教育配套，是很多外地家长迁徙天津的重要目的地。

　　在房屋选择上，如果打算长期在天津居住，建议优先考虑新房或次新房。

　　因为，天津的二手房存量实在太大，目前挂牌量已经超过17万套。而且，天津很多二手房房龄过长，居住品质很一般。长期看，天津二手房挂牌量会继续增加，老破小房屋会越来越不受待见，不适宜长期持有。

　　天津新房价格差距很大，教育资源越优质，房价越贵。

　　其中，和平区几乎没有新房，其价格动辄六七万元/㎡；河西区、南开区有一些新盘在售，价格基本在四五万元/㎡以上。海河教育园新房销售很快，目前有个别楼盘在售，价格在2万元/㎡以上。但海河教育园地处外围组团，城市配套跟市区内相比还差距很大。

　　如果打算短期在天津居住，建议买小面积学区房，甚至是“书包房”。

　　天津小面积的学区房有多小？可以只有一二十平米，甚至是10平方米以下。这类房屋通常是公房，需要交租金，但可落户，不耽误孩子上学，被大家称为是书包房。

　　但是特别提醒大家，和平区对拆间面积有要求，10㎡以下的拆间需要民警上门查验是否居住情况。

　　9、公产、企业产、私产，企业产不能落集体户

　　说到这里，就要向大家普及一个小常识：天津的住宅种类繁杂，主要包括私产、公产、企业产。

　　私产房，就是我们常见的商品房，产权属于个人，集体户/本地户口都可以买，可以贷款，可以落户，可以上学。

　　公产房，房屋产权归共有，个人只拥有居住权并按期向房管站缴纳房租的房屋，集体户/本地户口都可以买。

　　公产房可以是成套，这样的房子可以买产权。公产房也可以不是成套的，而是一套房子拆出来其中一间，这叫做拆间。

　　在天津楼市中，拆间是换手率非常高的“产品”，它不能买产权，面积通常很小，甚至可以在10㎡以下，总价也很低，但可以落户上学，因此也被称为是“书包房”。

　　企业产，指房屋产权归企业或开发公司所有，个人只有房屋使用权，并按期向房屋所有权人缴纳房租。绝大多数的企业产都买不了产权，本地户口可以平迁户口，集体户不能落户。只有极少数的企业产可以买产权，可落集体户，需要大家买房子时仔细核对。

　　当然，如果大家购买老破小的学区房，居住品质大都很差。如果大家是买拆间的话，大都是只有一间房子，孩子学习使用还可以，一家人是决计住不下的。

　　因此，购买此类房子后，居住依然是个问题。比较好的办法是在学校附近租赁一处房屋，以供过渡使用。

　　以上所说的，都是尽力追求最优质的教育。但是，天津那么大，能享受和平、南开、河西教育的家庭，只占很小一部分。

　　如果选择躺着，不卷，天津其他区域的房子也是可以考虑的。而实际上，只要孩子能在天津读书，即使是在天津其他区域，孩子的升学压力比山东绝大部分地方也会轻松。