佳源悬了！600亿债务、物业将被收购，合肥项目拿地1年不开！

  5月23日，市场消息称，金科服务和佳源服务近期签署了一份框架协议，内容涉及金科服务收购佳源服务股权事项。报道称，佳源国际拟出售所持佳源服务部分股权，交易总对价约2亿美元。

  5月24日，金科服务公告称，已与佳源国际签订收购框架协议。根据协议，拟收购佳源服务控股4.5亿股普通股，相当于佳源服务所有已发行股份约73.56%。该收购构成佳源国际间接持有佳源服务的全部权益。

  目前，佳源方尚未给出相关回应。

  壹

  股价闪崩，佳源拟出售附属公司

  据了解，5月18日，佳源服务、佳源国际控股两只股票一路暴跌，且于当日紧急停牌。

  至停牌时，佳源服务报0.67港元/股，跌幅约70.614%，总市值约4.1亿港元；而佳源国际控股则暴跌41.41%至0.58港元/股。

  之后，根据佳源公司公告显示，造成此次停牌的原因是由于公司主席兼非执行董事沈天晴先生持有的134.8万股股份被一家证券公司透过孖展证券账户在公开市场强制出售，原因是账户中的证券价值大幅下跌及未能达到追缴保证金。

  公告显示，截至本公告日期，该控股股东公司及沈天晴先生合共持有的股份数目为3，666，962，136股股份，相当于公司已发行股本74.69%。

  公告称，已自2022年5月18日（星期三）上午10时21分起短暂停牌的股份及票据，将继续短暂停牌，以待刊发有关公司可能出售一家非全资附属公司的公告，该项潜在交易可能构成上市规则第14章项下的须予公布的交易。

  据资料，截止2021年12月31日，佳源控股的现金短债比为1.36，扣除预售款后的资产负债率为60.62%；净负债率为53%，均保持三条红线的绿档水平。

  此外，国际评级机构穆迪将佳源国际控股评级从“B2”下调至“B3”，并将其高级无抵押评级从“B3”下调至“Caa1”，并将展望从评级列入观察名单中调整为负面。

  而值得注意的是，这并不是佳源国际控股的第一次闪崩。

  2019年1月18日，佳源国际控股暴跌90%，收盘跌80%，公司市值一度蒸发近300亿，元气大伤。

  且自暴跌后，佳源国际始终未能恢复元气，加之房地产市场愈发严格的调控，其发展之路也愈发艰辛。

贰

  销售量下降，佳源楼盘维权频发

  1995年，佳源从浙江嘉兴起步，自创立以来就一直深耕江苏及安徽区域的物业项目开发。

  2016年，佳源进入粤港澳大湾区，并先后在深圳、江门及澳门取得多个优质项目；2018年在港成立合资公司，正式进军香港房地产市场；2020年12月在香港上市，扩张速度较快。

  截至2021年12月31日，佳源集团在中国拥有的物业项目共100个。

  据资料显示，今年前四个月，该公司实现合约销售金额54.11亿元，合约销售面积44.62万平方米，分别同比下滑约43.4%、48.7%。

  且该公司在全国的各个项目也存在着各种问题，一度引发维权。

  1、停工、延期交付，扬州多盘维权

  2022年3月，扬州佳源玖珑湾爆发维权。

  业主称，项目约定交付时间为去年12月，开发商以疫情为由推迟交付，直到1月底开发商正式通知业主今年的3月18日交房，但又再次爽约。

  部分业主表示，从佳源玖珑湾的现场施工情况来看，根本达不到交付的条件。

  而在官方网站上，扬州佳源的多个楼盘交付出现问题。

  江都佳源荣御府停工许久、无法交付；佳源桂府已交付，但产证无法办理；佳源西峰玖墅会所无法交付、产证办理延期、开发商不根据合同赔偿相关费用；佳源荣耀府小区业主想要开发商把西门装好，得到回复是“目前公司资金全力用于荣御府A地块交付，资金暂时紧张“。

  2、南京佳源玖棠府停工超半年

  业主爆料，位于南京核心区研创园板块的佳源玖棠府因为资金纠纷停工，如今已超半年。据悉，项目停工主要是开发商和总包之间的债务纠纷，互相扯皮，业主们正在积极交涉中。

  且根据最新的公告，原定于5月31日交付的E地块，如今已不能正常如期交付。

  3、佳源青岛多个项目出问题

  位于青岛李沧的佳源双子星城，是中巍与佳源合作开发的楼盘，佳源已经退出该项目。

  青岛西海岸的佳源海玥府迟迟未能开工，业主咨询到有关部门，西海岸新区官方回复的停工原因是：项目资金问题。

  青岛即墨佳源都市项目因存在质量问题、未通过验收造成了延期交付。相关部门回复称未通过验收的原因是由于房屋的空鼓、裂缝较多。

  2022年初，该项目集中交付，多位业主称，房屋质量让他们很失望，室内装修质量差、瓷砖空鼓、破损、地板软塌不平、墙面裂缝等，问题较多。

  此外，在杭州、乌鲁木齐等城市，佳源开发的不少楼盘也深陷“交付风波”，遭遇着延期交付。

  比如，2017年首开的杭州佳源湘湖印象，高层楼栋仍然一片狼藉，交付一再延期。

  再比如，乌鲁木齐佳源都市发布延期交付公告，称因受到不可抗力因素将延期交付。

  NO.3|叁

  动态曝光，佳源庐阳纯新盘或被卖？

  那么，在此背景之下，佳源在合肥开发的楼盘如今是什么状态呢？会不会受到影响呢？我们一起来看。

  据统计，佳源如今在合肥一共有6个项目，分别为佳源巴黎都市、佳源新安印象、佳源阅庐春晓、佳源花海印象、佳源誉和湾和纯新盘佳源阅庐璟园。

  1、佳源巴黎都市卖了7年

  佳源巴黎都市项目（包括佳源中心、佳源广场）前后开发了十多年，住宅部分从2013年卖到2020年才清盘，如今依旧在售商办和商铺；而佳源广场也是因经营问题无奈被唯品会接手，更名为唯品会合肥滨湖城市奥莱继续经营。

  今年2月17日，该项目物业公司因严重不作为行为被合肥市住房保障和房产管理局予以全市通报。

  2、佳源3大“印象”即将清盘

  2020年，佳源先后在土拍中拿下了瑶海YH202001号、庐阳LY202001号和蜀山SS202001号地块，开发了佳源新安印象、佳源阅庐春晓和佳源花海印象，目前3盘在售房源较少，基本清盘。

  2021年，佳源高价在庐阳连夺两子，佳源誉和湾和佳源阅庐璟园两大项目。

  3、佳源誉和湾去化率63.3%

  其中，佳源誉和湾首开登记仅1人登记，出师不利；而第二次加推时则无人登记，再次折戟。

  目前，该项目已推出5栋楼，金刚石数显示其共成交了83套房，去化率为63.36%。

  此外，该项目曾被官方通报第2季度未按约定缴纳土地出让金，拖欠金额32236.81425万元。这也让买房人对该项目的好感度有所降低。

  4、佳源阅庐璟园或被抛售

  2021年6月3日拿地，庐阳佳源阅庐璟园至今依旧还是待售的状态。

  自去年11月起，该项目一直传出要开盘的消息，每次都是“预计下月开盘”，直到今天也没消息。

  某置业顾问透露，佳源阅庐璟园土地款尚未交齐，且该项目正准备卖掉。

  对此，本站也咨询了该项目的其他置业顾问，目前尚未得到回复。而据知情人士透露，项目确实在谈，但目前还没卖掉。

  综合种种来看，如今佳源在合肥，日子也确实不太好过。

  NO.4|肆

  千亿佳源，危机早有端倪

  黑铁时代的房地产界，房企陷入危机的原因终归脱离不了两点，一是拿了不该拿的地，二是干了不该干的事。

  而就原因来看，高价拿地、并购扩张、疯狂融资或是将佳源卷入“旋涡”的主要成因。

  一、高价拿地、并购扩张

  成立20多年，佳源业务范围遍及国内20多个省市，180余座城市，以及“一带一路”有关国家和地区，整体规模并不小。

  2019年，佳源董事长沈天晴定下目标，力争在3到5年内把合约销售金额突破千亿元，也就是，在2022年或2024年，佳源国际就要达成千亿规模。

  在这一目标的重压下，佳源开始了高价拿地、并购扩张。

  2021年6月，佳源国际豪掷30.98亿元竞得贵阳市南明区观水路、省委旁的地化所地块。这是贵阳第一块楼面价破8000元/㎡的地块，创下新“地王”记录。

  高价拿地没多久，佳源集团就与深耕贵州的中天金融签订了股权转让协议，其欲以180亿元的价格收购后者持有的城投集团100%股权。此后经过协商，这一作价被下调至89亿元。

  不过，佳源仅支付了第一期股权转让价款15.8亿元，后续资金迟迟不能到账。截至目前，佳源集团仍未支付剩余款项。

  与之形成鲜明对比的是，佳源的销售业绩并不乐观，根据数据显示，佳源除2019年踩线达成了年度销售目标外，2020年与2021年一样并未达成年度销售目标。今年，则不用提了...

  二、总负债599.77亿元，5家地产公司质押比例100%

  另外，为了保证不逾越“三道红线”，近年来，沈天晴一直在向佳源国际注入优质资产，做大净资产。而且很少使用现金，主要是股权和债券。

  截至2021年末，佳源国际总资产为848.63亿元，总负债599.77亿元，净资产248.86亿元，资产负债率70.68%。

  且通过分析该公司债务结构发现，佳源国际主要以流动负债为主，占比75%；此外，佳源国际还有175.47亿元非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计164.22亿元。

  整体来看，佳源国际刚性债务规模有228.92亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为38%。

  另外，“佳源系”股权质押比例颇高，其中佳源创盛质押美丽生态股权比例为66.99%，佳源集团质押的5家地产公司质押比例已达到100%。

  此前，据港交所权益露披露，佳源国际、佳源服务分别将约10.4亿、4.5亿股份质押给新鸿基地产(00086.HK)旗下新鸿基财务，以当日收市价估算，佳源系质押股份市值近23.7亿港元。

  值得一提的是，4.5亿股的佳源服务，占公司总股本的73.56%，若以公司当日收市价2.79港元计，涉及市值约12.56亿港元。而佳源国际主席兼大股东沈天晴与其家族持有佳源服务74.09%股权。

  也就是说，佳源服务的控股权可能已经被其控股股东完全质押给了新鸿基财务。与之一同被抵押的，还包括21.11%的佳源国际股权。

  可见，佳源的资金危局，确实不容乐观。

  结语

  “黑天鹅”再现江湖，佳源又一次遭受资本市场的波动，这一次的“渡劫”，佳源能挺过去吗？