老生常谈 分析（国家级江北新区）

一：成立

先简单聊聊国家级江北新区的成立历史，2011年南京政府提出江北新区概念，2015年国务院批准，主要是南京长江以北的区域，包含浦口区，六合区以及栖霞区的八卦洲街道，这是最先的大概念（新南京的人可能不懂）但是在2017年江北新区机构重新规定，成立江北新区直管区，将浦口区的顶山街道、泰山街道、沿江街道、盘城街道、六合区的大厂街道、长芦街道、葛塘街道共7个街道组成，其他街道由自区来管理。从政务等级上看，江北直管区的等级要高于南京其他区的。曾被大家调侃，以全省之力发展江北新区。

二：演变

由于江北直管区的设立，引领了政府以及行业人员对直管区的板块进行了细分。江北新区是最先大的概念，然后演变到从中选定一片区域为江北直管区，由江北新区管委会独自管理，其浦口区，六合区，栖霞区八卦洲各自管理。江北直管区又分为核心区，高新区，老浦口，桥北，南京北站，等板块组成。等级最高的核心区又分为研创园一二期以及中央商务区组成，而研创园一期板块内再细分出一个板块为青奥板块，（因为目前板块内楼盘在售较多）中央商务区就分的更为详细分别有，核中核>隧道口>南工大>国际健康城>火车站，此排位仅个人观点，板块的等级越高意味着规划投入也是最高的，潜力最大但周期也是较长的。

三：发展

江北新区的成立是南京要向国家中心城市的第一步棋，以及提高全国城市群的首位度。想必在建立之前深度研究过国内拥江城市的发展模型，其主要代表上海，武汉等城市！在南京整体空间布局上，未来南京的中心城区是“一主一新”，即江南主城和江北新主城，形成“一江两岸”联动发展的新格局。虽然以目前的形势，全国的步伐都慢了下来，但是目标格局不会变，主要就是看多长时间的兑现了。说说成立以来的表现吧，江北新区主要发展产业为集成电路、生物科技、新金融产业三大新型产业，7年内我们能看到了集成电路和生物科技要更多一点，新金融产业的话还是河西更多点吧。放个图给大家看下，不管是全国内的国家级新区中还是在南京的GDP排位中，江北新区的近几年表现还是非常可以的，特别在去年的各区的经济上，已经紧追江宁了，从面积上和发展时间上都不如江宁，这点就能看出政府对江北新区的重视和近几年的打造。

四：楼市

在如今全国楼市形势严峻的情况下，曾火爆大江南北的江北核心区也跌入神坛了，从万人摇号至如今开盘且只能卖个三四层，可以说非常凄凉了，而且最近也传出放开限购，更是放下了门槛，说实话，我一直很看好江北新区发展格局，符合南京想要成为长三角一位核心成员，建立自己的都市圈，但是从年的火热市场以及土拍来看，操盘手也有点膨胀，地价和限价的拉高还有建筑面积起步增加，从曾经的售价3万出头到4.3万一平，以及89平到110平起步，仅仅三年时间未必有点步子太大，从去年下半年政策重压导致楼市冰冷以及疫情的影响，彻底把信心摧毁了，大家持有保守心态观望，既然目前有大量的放开限售限购政策消息出来，好像效果还是不明显，我完全可以理解大家的情绪，但是咱们也要明白，江北新区的规划和等级都是一流的，这个无法改变，至于政府怎么去权衡发展和打造，相信领导们也会反省，总体来说只是时间问题，买房也是投资，投资就有周期，也有亏损盈利，至于你如何去想去做，应该有自己的投资逻辑，而不是听风就是风听雨就是雨。