北京楼市：未来几年房价还会涨吗？内行人说出实情

提问： 房姐，现在这局势，买房为了投资，会不会进到坑里，普通人是不是可以把资产配置到基金？或者说，基金股票会跑赢当前的房产投资回报率？

回答：未来20年用优质资产跑赢大势没有问题的。 为什么我们坚定不移的看多房地产?因为长线看，5年后的经济总量一定大于现在。10年后又一定大于5年后。20年后一定大于10年后。 因此，TOP20 城市房产长线结论就是坚定看好，无视任何阶段性宏观要素影响。 普通人如果不踏实着眼微观执行层面细节，而是考虑太多自己无法理解和把控的宏观要素，是投资、资产配置失败的根源之一。 我们赚的就是他们那些意志不坚定、追涨杀跌者的钱。 在高峰顶点，他们觉得整个社会买房气氛都非常浓烈，沉浸在巨大的方向感、确定感、安全感中时，抛给他们最后一棒。

提问：房姐，现在光谷东还能不能买，会不会站岗？ 你们提供武汉买房服务吗？

回答：武汉最缺的是什么？ 平原 湖北是千湖之省，武汉市内大大小小各种湖泊一百多个。 无论是武昌还是洪山，汉口还是汉阳，武汉三镇市区内最缺少的，始终是大块的平整土地。 所以才会有从首义到中南，从卓刀泉到关山光谷； 光谷仍然不够，干脆跨过三环一路到豹澥，可以重新安置互联网IT高科等高薪产业，对产业和居住，进行统一的规划开发。 光谷东可能是武汉第一个实现产住结合一体的新城，加上以2015后产品为主的形成的品质优势，未来板块有一个较高的成长性。 每年出栏的100万大学生，武汉吸引的外来人口，武汉高薪人口，这些新武汉人组成了一个巨大规模的中高端购买力增量市场。 所以，2020年的光谷东，肉眼可见的跳价了。 没下手遗憾，现在下手略微肉疼。 ———————— 如果再跳起来看一看。 武汉的未来，是可以接近南京的存在； 南京的房价，接近杭州； 武汉的房价，是南京的60%。 武汉地关山至光谷东，类似于杭州蒋村至未来科技城的格局。 而未来科技城，目前普遍在6万的价格‘ 光谷东是2万2。 武汉楼市已经逐渐进入由增量市场转化为一个消化存量的市场，除了青山和江岸，靠近市区的平整土地已经被开发完毕。 那些未来更有发展潜力的板块，能够长久持有的次新房，会被更多的新增购买力消化掉，具备更高的流动性。 武汉的光谷东，是简化版的杭州未来科技城。

提问：房姐您好！新人首问：国贸上班，北京户口，娃一岁。现置换房产（换成3居），预算1200左右，有三个选择，一是通州副中心万国城MOMA，二是亦庄河西中海京三号，三是台湖绿城明月听兰，四是朝青天鹅湾二手房。考虑到未来增值（未来如仍需购买学区房，则需将此房出售，因此希望这个房产能增值）、上班通勤、子女教育等因素，难以抉择，请问有何建议，或者您是否有其他建议的购房版块，多谢！

回答：考虑学区和增值因素，万国城MOMA先排除掉，通州长期双限 短期看会跑输大盘，而且通州没什么好的学区。 明月听兰旁边有限竞房和共产房形成价格压制，对升值不利，最硬伤的方面，还是教育配套。虽然说有景山学校和建华实验亦庄学校，但这两个基本上不了。 中海京三号品质还不错的，亦庄潜力也是有的，毕竟产业已经形成，就是学区还需要点时间检验，整体是要好于万国城MOMA和明月听兰，可以作为首选 天鹅湾的品质很好，但是学区很一般。 最好的选择是珠江帝景 ，这个算朝阳顶级学区了，不过1200买不到三居。退一步可以看看北工大附，买首城国际的小三居 详细选筹方案见内《北京选筹指南》

提问：国风美唐和公园悦府一样价格，紫金新干线（紫金低8000），选哪个好呢房姐？

回答：国风美唐综合兼容性更强，在它的刚需段位最能打。 缺点是回龙观区域次新价格都涨了一些。 其次是公园悦府，要选好户型。 紫金新干线，二期相对好，缺点是离地铁略远，同样500万左右总价还有新龙城，融泽家园竞争。

提问：房姐，新手首次提问。老公北京海淀清河户口，家中有一个3岁的孩子。海淀清河有一套50平的房子，我们在住，但不是我们的房子，正在卖，卖出后可分一半，大约180W。回龙观有一套80平房子，在老公名下可卖390W左右。之前想卖掉两套房子买一套自住，看完房姐的文章，现在想卖掉两套房子，买两套，1、想买一套小点的一居，供亲居住，价格在200左右（想选择法拍），未来也可做为投资，目标是朝阳。2、自己想买套住房兼顾孩子上学和自住，预计首付400W，可公积金贷款，有计划要二胎。之前想选择双榆树、知春里，现在不知道选哪儿好了，对学校没有强制性要求，中等偏上就可以，还选在清河有发展么，放弃海淀去朝阳也有点不甘心，好点的海淀学区是不是这点钱就没希望了。希望房姐给点建议，这个规划是否合理。

回答：你可以 淘淘东王庄，位置好，就在五道口，交通非常方便，对口的海淀区第三实验小学。这个盘还未涨起来，品质相比周边来说属于中等偏上，最好选择小区西边的几栋楼，户型略好些。双榆树和知春里也可以考虑，你们对学区是刚需，也不是入顶级学区，所以风险相对可控，没必要顾虑太多。你们的方案没问题

提问：房姐好！新人首问！ 1，如果想买在房山长阳或者良乡，自住兼投资，400万子弹，二套，主要从保值增值角度，哪几个小区最为推荐？ 2，如果不买在房山，仅为投资，400万子弹，二套，北京投资回报率最高的小区有什么推荐？

回答：1. 长阳：紫云家园、新悦都、长阳国际城、熙悦山 2.良乡大学城北：金地朗悦（或国誉府） 2. 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区、石佛营西里、安苑北里、安慧东里、丝竹园、惠新里 投资角度，首选城区内

提问：你好房姐，首次提问，最近一直关注亦庄国锐金顶280平1999万精装的商品房，但小区内还有低价位的商住房，请问这个价格买这样的房子值不值，再有就是亦庄区域未来发展会怎样，谢谢

回答：我对亦庄的未来比较看好，属于一块城市飞地，商业配套慢慢也会起来，产业支撑也有，属于产城融合，只要人口密度达到了，这些自然就起来了。但从投资角度这个盘肯定不值，亦庄现在的市场上限是800左右，超过这个总价，流动性极低

提问：房姐最近看了下北京的房价的一些数据： 1.在售房源上升。 2.去年北京人口流入是负增长。 3.今年的数据显示除了西城区房价有涨幅之外，其他区域均没有大行情。 加上北京的政策还是赶人基本不会变，现在是否值得买入？还是再等一等？还是先去其他城市投资买房？比如重庆？

回答：北京长线看好，长线（踏空）风险就是短线风险。只要你的现金流没有问题，不用多想后面的短期涨跌。 现在来看，北京房价趋势有两点是肯定的： 1、北京市场回归到由“刚需推动、改善传导、炒作风气消散”的理性市场结构，这种实打实涨起来的房价，再跌回去的概率基本为0。 2、调控下，北京会从阶梯式跳涨的行情转变为长期缓涨姿态，季节性周期会非常明显，北京房价会逐渐进入淡季，9-10月又会热闹起来。有计划买卖房屋的朋友，一定要注意这个时间节奏。 北京人口问题是近几年争议最大的。因为在2015年时，北京提出了严格控制人口计划，并付诸实施，2016年即出成效，当年常住人口增速大幅度下降，只增加2.4万。 此后四年间，北京市常住外来人口总量一路下滑，截至2019年末，北京常住外来人口745.6万人，较2015年末减少77万人，很多人看到这个数据惊呆了。 由此唱衰北京房价的论调铺天盖地而来，但我一直主张北京房价拥有很强的坚韧性。因为对于北京来讲，人口数量是一方面，更需要考虑的是另一个因素：质量。 北京当初控制人口的原因就是想升级城市面貌，疏解非首都功能，将老旧产业清退，比如当年大兴区大红门批发市场，动物园服装批发市场就是重点疏解产业。 低端产业腾挪，造成大量相关从业人员流出，这部分人口就是近几年北京的主要流出人群。在这个人群中，拥有5年社保资格且能买起北京房子的，屈指可数。 而且你会看到，北京近几年“常住外来人口”在下降，但是常住人口基本保持不变，城镇人口反而在上涨。 所以这些年北京虽然在控制人口，其实人口质量在提升，和上海一样，购买力积聚，才有了年后这波大势。 不过，如果北京继续控制人口，会导致外来人口持续减少，中低部购买力无法溢出，周边地区房地产价值走弱。

提问：房姐好，新人首问。家有两个人两个独立房票，第一个自住置换优化，第二个是投资需求为主。 第一个是现有天兆98平朝西2居，小区最西侧无遮挡有夕阳景但也有轻轨噪音可承受，满五唯一，估值900贷款300，未来6年孩子附近上学本人复兴门上班，想请教1.天兆是否持续是价格洼地应该置换还是可以考虑持有？2.如果置换附近小区800左右，优化朝向，或者减轻还贷压力现在1.6每月，有什么选择？3.有建议金典花园，不太了解，网上看有人坠楼，保值升值是否值得考虑？ 第二个是手持480现金，sfsd,以投资为主兼顾居住需求，复兴门上班，还贷能力考虑1.0每月左右。1.磁器库的朝北四合楼，44平一居复式，稀缺地段是否有上升空间？2.还有什么其他地区建议？3.2021房价会长吗？是不是要尽快出手？尽量不要持币观望太久？

回答：1. 天兆品质可以，西侧是笑祖塔院的棚改，未来规划是绿地。缺点就是吵，另外一个是没有好学区，没有更好选择就继续持有。附近你可以看看长河湾。今典花园一般，密度高，租客多。 2. 磁器库还可以，投资能跟上大盘。明年看好北京, 大概率上涨但不会大涨。春节前入手最佳

提问：房姐好，重庆土著，看了你今天的文章，深感认同。 1.重庆未来3-5年的楼市价格走向？ 2.和成都比，重庆缺乏高端接盘侠，未来两个城市的房价走势会出现什么样的差异？ 3.这两年重庆核心区新房价格一路走高，但远大新也不太认可，由于总价约束较为严重，选筹指向哪个版块哪种类型的物业？ 感谢房姐。

回答：1.重庆目前有局部行情，预计今年延续这个走势 2.现在的楼市表现和过去已经有了很大的变化，微观市场不再是整齐一块，观察复盘的频率、节奏也需要加快，不要说3-5年，能预估3个月左右就是超强的能力了 3.不缺，区别在于城市需要更多更好的产业，让普通人变得有钱，购买力需要层层托起，才能更好的实现高端的交易。 4.核心区两江四岸的次新房，尤其物业环境较好有地铁和商业配套

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