城区老破小，到底有多少价值？值不值得捡漏？

按照现在的标准来看，这些老破小很多都户型奇葩，什么刀把房，客厅没窗户的；

而且基本没有电梯、停车位和物业管理......这种情况下，小区环境也就谈不上了，如果赶上保养不好的话，真的很像是城中村。

这种“三无”房产，按说一定是会被年轻一代的购房者们弃之如敝履的，可现实情况是，北京城区核心区的“老破小”，却像“小老婆”一样受宠，从不缺接盘者，且总能缔造价格奇迹。

一代又一代的接盘者们乐此不疲，却不能说他们在盲目奉送智商税。

北京城区老破小

附加值巨大的“魔幻体”

北京城市核心区域，泛指东城、西城全域，以及海淀、朝阳的优质区域，这些城区老破小房屋的换手率和增值率，一直是很可观的。

而所谓的优质区域，除了市区内三甲医院多等利好条件外，最主要的就是体现在优质学区上。

每年夏天北京市各中学的中考、高考喜报一公布，焦急的家长们就会把目光聚焦在成绩优良的那些学校名单里，而每年虽偶有出处，可它们确实大多集中于东西海朝的那些名校队伍里。

于是，顶级学区和划片内的老破小，就天然结对了。

从单价几万元，涨到十几万，再到近年来的二十几万.....对口单校牛小，重点初中通路的老破小，就这样魔幻的上扬着价格。

而这一切，在这个多雨的夏天，随着北京各区教委陆续严格执行已经发布日久的多校划片幼升小政策，而很可能戛然而止了。

多校划片，意味着购房者即使买到了对口学区房，却因为年限等问题，而不能保证孩子去对口的重点牛小读书，且有可能被排位到相邻学区。

比如最近就有西城德外片区的入学儿童，被分到了相邻的新街口或什刹海片区入学。

德外片区作为西城，乃至北京市甚至是全国学区房领域的高岭之地，其老破小的价格也是相邻片区老破小同类房所无法企及的。

一旦增加了入学的不确定性，剥离掉“顶牛”学区属性，主城区“老破小”的神话也就将打破了。

北京老破小

到底还有没有未来

诚然，前文说过，北京核心区内的老破小，除了学区属性加持外，所在区域也多是三甲医院的聚集地，还有等多的地铁线路，更多的市区公园等优质附加条件。

可在教育内卷的大背景下，这些似乎都不算什么了，丧失了学区属性的核心区老破小，未来有些灰色。

而非核心区的老破小呢？即便是在当下，这些房子的换手率也已经很低了，比如团结湖，潘家园，洋桥，这些三环附近的区域，绝不能 说是北京市不好的区域，可其老破小的价值属性，早在前些年开始，便走在下行线了。

对于买家来说，老破小还存在银行贷款难的问题，就算是70、80年代的房子，产权也只剩下20-30年了，虽然产权到期后会自动续，但这会影响到银行对房子的评估，存在被拒贷的可能性，或者贷款年限仅剩十几年，更不要说建成年代更久的房屋了。

另一方面，北京核心城区这些年来一直在做着“减法”，基础配套很难再做到升级，如此一来城区老破小的价值属性，就又打了折扣。

老破小真的没有未来么？这倒也未必。

今年初，位于建国门外的光华里的5号楼、6号楼开始了改造， 这两栋建于上世纪50年代的三层老式砖混楼，成为了本市首个危旧楼改建试点项目。

据悉，重建后的5、6号楼，将采用三层钢结构坡屋面住宅楼，地上3层，无地下室，建筑耐火等级2级，抗震设防裂度8度，屋面防水等级2级。

这两栋楼，有望成为北京市危旧楼房改建工程的标杆项目，或将有越来越多的老破小、危旧楼效法之，进行“整容”。

当城区老破小变的不再那么破，看着也没那么老后，本就占据更好地段，却又被剥离掉学区属性的它们，还会继续被垂青么？返回搜狐，查看更多