实务：小区“加装电梯”中物业服务攻略！

星星之火 可以燎原

最新的总人口是14.1178亿，相比2010年第六次人口普查的13.3972亿人，增加了7206万人，增长5.38%。

对于物业公司而言，拥有小区全体业主资源即掌握着重要信息，占据优势。伴随国家对社区居家养老、家政等生活服务业务的关注及优惠扶持政策，对物业服务人来说，满足“银发族”产品和服务消费需求，探索“物业服务+养老服务”模式成为刚性之需。

十四五时期，加快推进城市更新，改造提升老旧小区，积极扩建停车场、充电桩、完成加装电梯施工改造……

山东省《城镇老旧小区智能化改造建设指南》

对小区智能化进行新建或改造、提升，包括信息设施系统、公共安全系统、建筑设备管理系统等内容。

《海南省既有住宅加装电梯实施意见（试行）》

对既有住宅加装电梯相关工作进行了明确：一是明确了基本原则。二是明确了部门职责。三是明确了申请条件。四是明确了申请主体。五是明确了资金筹集。六是规范了实施程序。

《广州市老旧小区改造工作实施案》

明确建立改造资金由政府投资、社会资本参与、居民出资、专业经营单位出资等多种模式灵活组合机制。

《中央城市工作会议精神落实情况交流》以“浙江省杭州市以‘六有’宜居社区为目标，扎实推进城镇老旧小区改造”

聚焦“三个方面”，建立老旧小区管理长效机制。

陕西省《关于进一步优化城镇老旧小区改造项目审批的指导意见（试行）》

要求对于加装电梯以及新增建筑面积等改造项目。全流程审批时间不超过30个工作日。

《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》第九条“扩大物业管理覆盖范围”中提及引导居民协商确定老旧小区的管理模式，推动建立老旧小区的物业管理长效机制。鼓励物业服务企业统一管理在管项目周边老旧小区。

对传统老旧小区破破烂烂，钱少事多，不好做的观点已然成为历史。老旧小区往往所处地段为城市核心区域，建设年代久远，拆迁成本高昂。所以，寻求管理模式的创新，更有利于降低物业成本，实现规模化、集约化效应。

02

寻根问底 一探究竟

自2018年《政府工作报告》首次提出“鼓励有条件的加装电梯”后，全国范围内掀起旧楼加装电梯热潮，但随之而来的问题颇多，征询难、出资难、维护管理难，真是难上加难。

征询难

“一票否决”PK“业主多数决”

《民法典》出台前，早期地方执行多采用“一票否决”制，只要一个业主反对加装电梯，整栋楼的改造工作就此搁浅。

自2021年1月1日《民法典》实施后，

第二百七十八条规定，业主共同决定事项及表决，下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

“加装电梯”属于“改建、重建建筑物及其附属设施”，应经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

物业服务人除了依据法律执行，还要兼顾不同楼层业主态度，平衡利益差距。此时，征询是否同意实施加装电梯施工工程、资金分配方案如何拟定，应对质疑业主如何解答等，都须提前做好预案。

此外，积极发挥社区党建引领作用，发动街道、居委等多方力量，做好沟通解释工作，提高征询程序的效率。

出资难

财政补贴+社会资金+个人负担

根据国务院《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，构建政府、社会力量、居民多方合理共担改造资金的工作机制。

政府出资：

旧楼加装电梯作为一个新兴的市场，资金来源是制约其爆发的一大重要因素。在上层政策的指导下，各地纷纷推出旧楼加装电梯补贴政策。

北京：增设电梯项目市财政实施定额补贴每部64万

天津：对中心城区范围四层及以上既有住宅加装电梯，并检验合格取得使用登记证的，区政府给予20万元/台建设补助

山东济南：七层住宅加装电梯每部补贴22万元；六层住宅加装电梯每部补贴20万元；五层住宅加装电梯每部补贴18万元；四层住宅加装电梯每部补贴16万元

重庆：最高补贴25万元

安徽合肥：补贴额为25万元（含10年维保费用及电费补贴3000元）

上海：加装电梯施工金额40%予以补贴（最高不超过28万元/台）

浙江杭州：补贴20万元

浙江宁波：最高补贴20万元

四川成都：最高补贴20万元

江苏扬州：五层、六层和七层以上分别补贴16万元、18万元、20万元

江苏徐州：补贴标准是按照六层以上（含）每部电梯补贴10万元，五层以下（含）每部电梯补贴8万元

广东广州：补贴10万元

社会资金：

毋庸置疑，政府补贴固然可以促进加装电梯工作推行，但面对剩余资金缺口，如经业主大会决定或物业管理委员会组织业主共同决定，充分利用小区共用部位的广告、停车等公共收益，采取招标等方式选定社会资金，获得小区公共空间和设施的经营权，提供物业服务和增值服务。

下一步，对资金筹措困难，政府相关主管部门可出台相关政策，对相关企业采用“居民申请、免费安装、有偿使用”的运营模式，再做细则规范。

个人负担：

2019年12月，上海市就走在全国其他城市之前，出台《关于进一步做好本市既有多层住宅加装电梯工作的若干意见》，提出业主可申请提取使用本人及其配偶、本人直系血亲的住房公积金，用于加装电梯中业主个人所需支付的建设资金，并推出“加梯贷”，减轻业主出资压力。

维护管理难

后期维护使用环节应权责分明

电梯加装完成后，具体由谁来承担管理职责。实践中，主要还包含以下几种模式：

1.业主委托物业，由物业公司承担维护、保养、管理相关职责，更有利于小区整体化管理需求。具体再有物业公司委托专业维保单位承保。

2.使用维修资金购买电梯安全责任保险，即通过缴纳保费，由保险公司对电梯事故承担责任。

3.小区业主自治，在无物业公司或其他管理人的情形下，直接委托电梯维保公司维保。

综合上述模式，对由专业维保单位承保期限内的管理责任，由其在免保期间内免费保养、维护、管理。免保期结束后根据项目实际情况，选择由维保单位续保或外委其他维保单位承保。如由物业公司管理的，应对电梯管理费、电费约定。

03

争议纠纷 逐一化解

1.加装电梯被偷工减料，谁来担责？

规范加装电梯质量安全监督，即施工工程质量安全监管和电梯安装特种设备监督。

寻找具备承接施工的施工单位是保证工程质量的前提条件，须具备建筑企业资质证书、安装维保资质、安全生产许可证等。

在施工合同的约定中明确约定施工方义务，对施工质量不合格等违约责任约定，履行事后保障之需。

2.因利益分配不均，施工搁置如何化解？

本来征询过程已全部完结，施工队已进场正式开工，但已签字的某个业主反悔，阻挠施工，不得不导致施工暂停，由此产生诉讼纠纷。

对此，应首先反思前置征询过程存在疏漏，如宣讲不透彻、解释工作未到位、评估内容尚需完善等。

其次，建议各方遇到相关矛盾争点时，本着协商、互让互利原则，对确实因增设电梯受到损害的业主，由获益业主给予适当赔偿。

3.未按照规定时限履行公示，是否侵害业主利益？

通过设置加装电梯项目公示期作为必要环节，以保障部分因加装电梯直接受到影响的利害关系人的知情权。

对未履行法定公示期义务的，受损害业主可通过自行协商解决、向相关主管部门投诉，或提起民事诉讼等方式维护自身合法权益。

04

物业服务 保驾护航

“

施工前，务必做好宣导、解释、说明义务，建议做好加装电梯的整体规划和预警方案等，提前告知业主电梯管理费问题，并进行公示，避免异议业主对物业公司工作产生怀疑。

施工过程中，配合上门收集意见、协调各方关系、配合业主和相关部门做好加装电梯的资料提供、方案制定等工作，对施工安全履行监督管理职责等。

物业公司应积极支持和参与加装电梯工作，接受业主委托，对电梯交付使用后的日常运行维护工作签订协议，明确相关权利义务，管理服务内容标准及费用。

在现有在管项目中，提起“加装电梯”，也许还未形成规模化，仍受到政策倾斜影响较大，但未来，从满足老旧小区业主真实需求来说，既是物业服务人的机遇，也是挑战！

来源|融创服务

申报证书或咨询课程，请扫描下面二维码联系

微信号：wyglzx

物业管理资讯

观点 深度 干货 雅趣

物业人的好伙伴返回搜狐，查看更多