注评考试《资产评估》复习：土地评估的成本法操作步骤

第五章　房地产评估

　　知识点二十一：土地评估的成本法操作步骤（掌握）

　　成本法的基本公式为：

　　土地价值

　　＝待开发土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润＋税费＋土地增值收益 （5－19）

　　（一）计算待开发土地取得费用

　　1.土地取得费

　　是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。根据取得方式不同，其土地取得费的构成和费用标准也不一样。

　　2.征用集体土地的费用

　　征用集体土地需要向农村集体经济组织及个人支付费用，这些费用包括：

　　3.购买和征用城市旧有土地的费用

　　购买和征用城市旧有土地，需向原土地所有者支付拆迁费用等，标准由各地规定。

　　（二）计算土地开发费

　　土地开发费主要包括

　　1.基础设施配套费

　　2.公共事业建设配套费

　　3.小区开发配套费

　　（三）计算投资利息

　　【注意】

　　（1）不管自有资金还是借入资金，都要计算利息

　　（2）利息的计算采用复利，而不是单利

　　（3）关于开发期计息期确定。计息的时间，要准确的把握垫付的资金所占用的时间。

　　（四）计算投资利润和税费

　　1.投资利润是投资开发商投资的回报

　　2.投资利润计算

　　利润通常以土地取得费和土地开发费为基数【下面的例5－9就是】，也可以是开发后土地的地价，并通过合理的利润率计算，计算时，要注意所用的利润率的内涵。

　　3.税费

　　取得土地和开发过程中所必须支付的税负和费用。

　　（五）计算土地增值收益

　　1.土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土地功能变化而引起的。

　　2.土地增值收益应该在土地所有者、土地投资者和土地使用者之间分配。

　　【特别注意】2006年的教材给出了土地增值收益计算方法：前四项之和为成本价格乘以土地增值收益率，但是近4年的教材去掉了这几句话，但是教材例5－9仍然保持了这种算法。

　　【教材例题5－9】某市经济技术开发区内有一块土地面积为15 000m 2 ，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿元，土地开发周期为2年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。

　　[答疑编号6150050501]

　　【正确答案】

　　1.计算土地取得费。

　　土地取得费 ＝10万元/亩＝150（元/平方米）

　　提示：1亩＝667平方米

　　2.计算土地开发费。

　　土地开发费 ＝2（亿元/平方公里）＝200（元/平方米）

　　提示：1平方公里＝106平方米

　　3.计算投资利息

　　土地取得费的计息期为两年，土地开发费为分段均匀投入，则

　　土地取得费利息＝150×[（1＋6%）2－1]＝18.54（元/平方米）

　　土地开发费利息＝200×35%×[（1＋6%）1.5－1]＋200×65%×[（1＋6%）0.5－1]

　　＝10.23（元/平方米）

　　4.开发商利润＝（150＋200）×10%

　　5.土地出让增值 ☆

　　＝（取得费＋开发费＋利息＋利润）×15%

　　前五步之和（没有税费）

　　6.计算土地价值。

　　土地单价＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）

　　＝150＋200＋18.54＋10.23＋35＋62.07

　　＝475.84（元/平方米）

　　土地总价＝475.84×15 000＝7 137 600（元）

　　该宗地单价为 475.84元/平方米，总价为7 137 600