为什么法院拍卖的起拍价有点很低而有的却高的离谱？

一、法拍房的评估价格是谁定的？

二、为什么有的会比市场价高，有的会比市场价格低？

今天终于有时间答疑解惑，先来回答第一个问题：

一般来说，法院对房屋房屋价值确定的方式有四种。

①与被执行人议价

法院在拍卖前，与申请执行人、被执行人双方进行协商，确定一个双方都认可的价格。

这种情况适用于涉案当事人不多，协议结果容易达成一致。如果协议价格合理合法，就会作为房屋的参考价格。

如果被执行人不配合议价或者下落不明，案件涉及众多当事人且意见不一致时，法院就会考虑采用其他方式。

②评估公司估价

在上海，并不是所有法院都有资格进行法拍房评估，只有进入法院准入名单的评估公司才有资格进行评估。

具体到每套标的，如果选择了以评估公司进行估价，也会采用摇号的方式选择评估公司，避免人为干扰评估价格。

评估机构拿到法院相关材料后会对房屋进行多角度评估并出具评估报告，评估报告会写明评估房产的基本情况，评估方法，评估标准，评估结果及有效期等内容，较为详尽。

评估公司估价成本相对较高，但估价结果相对中立客观，论证过程也较充分，目前法院采用这种评估方式较多。

③网络询价

目前法院认可的网络询价平台只有三个，京东、淘宝以及工商银行。

网络询价只需要法官登录平台，按照相应的栏目填好信息，即可自动生成评估工具。

由于房屋的价格影响因素较多，网络数据更新速度也未必能跟上市场变动，三个平台对同一套房屋价格估价有时差异较大，最终的评估价格会取三者的均价。

目前法院采用网络询价的标的较少。

④定向询价

法院定向询价对象一般为房管局等政府机构，法院会出具询价函，询价函里面会写明要求。

被询价的机构会在指定期限内给出结果。

定向询价的方式目前比较少的应用。

明白第一个问题之后，我们再回答第二个问题：

为什么有的会比市场价高，有的会比市场价格低？

总的来说，有以下几种情况：

①时间差

一般法院会在拍卖前三个月甚至更久的时间内，就确定好了房屋房的评估价。

等到房屋公告上拍时，也许已经过了半年了，遇到市场波动比较大的时候，评估价格自然就会和市场价不符了。

遇到公告过程中，出现暂缓、撤拍的情况，等再拍卖的时候，评估房价还在有效期内的话，评估价格还可以沿用。

这时候，拍卖时点和评估价格时点的时间差就更大了。

遇到评估价格和市场价不符合的概率就更大

②评估方法本身导致的误差

与被执行人议价——这种方式，基于双方会更多的考虑债权额度，或者确保会被拍卖出去等等这些因素，符不符合市场价格并不一定是最关键的标准。

评估公司估价——这种方式价格相对客观，但真实市场供求因素和房屋细节变化可能会被忽略。

比如，拍卖标的是该小区非常稀缺的紧凑小户型，二手市场上很少挂出来，挂出来就被抢售了，那该标的在二手市场上价格会比目前均价更高，这种情况下评估价就会比实际市场价格低。

再比如，拍卖标的客厅主卧朝西，目前二手市场挂牌的房源都是朝南，评估时可能没有考虑朝向因素，但是这个因素对实际二手成交的价格影响是非常大的，这种情况下评估价格就会比市场价格高。

此外楼栋位置，小区期数，楼层，装修等情况，都会对房价影响很大。

网络询价——三个平台的均价，本身就是误差的平均，会和实际二手房价格影响较大。

定向询价——即便是交易中心询价，交易中心的二手成交价格会出现大量价格做低（二手房市场为了避税做低房价），影响价格。

综上，我们在尽调过冲中，就必须对市场价格进行重新评估，不能只关注公告上的评估价。

下面来说一说，

我们是如何解决此类问题的

我们是通过以下方式解决确认真实市场价这个问题的

①交易中心二手房历史成交数据，即各大中介目前挂牌数量，成交周期等真实情况。

②现场调研，明确房源等不利因素和加分项。

③银行贷款预评估，看看金融体系是如何评价这套房子的。

④结合板块内的中短期规划，评估中期内涨幅能否跑赢大市。

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文∣李科

编辑∣哪哪

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