江山市人民政府办公室关于印发加快农村宅基地及住房确权登记发证工作实施方案的通知

>政策解读

各乡、镇人民政府，街道办事处，市政府各部门：

《加快农村宅基地及住房确权登记发证工作实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

江山市人民政府办公室

2021年6月23日

（此件公开发布）

加快农村宅基地及住房确权登记发证工作实施方案

为推进我市农村宅基地改革试点工作，进一步加快我市宅基地及住房（以下简称农房）确权登记发证工作进度，切实提高我市农房确权登记发证率，保障我市农村居民合法财产权益，按照中央和省、市统一部署，结合江山实际，现就农房确权登记发证工作制定如下实施方案：

一、工作目标

2021年12月底前完成符合登记条件的农房确权登记发证，为我市农村宅基地改革试点奠定基础。具体按以下二个时间段推进：

第一阶段，6月底前，完成枫石村、王村村、山底村三个试点村的农房。

第二阶段，12月底前，完成试点村以外的农房。

二、工作内容

（一）完善资料。各乡镇（街道）、村在原有工作基础上配合中介单位外业测绘、权属调查，查清本区域行政村（自然村）农户的宅基地及房屋基本情况，收集农户登记发证资料并填写《江山市农村宅基地及住房确权登记基本信息表》（附件1），形成“一户一档”。

（二）村镇（街道）联审。由乡镇（街道）、村共同联审，并签字盖章确认。主要审查审批的建筑占地面积、建筑面积，确认登记的占地面积、建筑面积、是否属应拆未拆、非法“一户多宅”等情况。

（三）登记公告。联审后，由乡镇（街道）、资规所、村将联审结果（农户实测的建筑占地面积、房屋建筑面积，拟确认登记的宅基地面积、房屋建筑面积、建成年份等）在村委公示栏、网格群等场所公告(公告时间15个工作日)。

（四）打印、发放证书。公示无异议或异议不成立的，按照联审材料内容，由各乡镇街道配合录入不动产登记信息系统，组织打印证书，并负责发放到各农户。发放不动产权证书、领取证书需填写《江山市农房不动产权证领取清册》（附件3）。按照数字化改革要求，积极推行电子不动产权证书改革。

（五）档案移交。经联审的农房确权登记档案必须完整规范，符合“材料齐全、签字完整、审核到位、内容准确”要求。由各乡镇（街道）将档案移交至市资规局。档案移交实行台账式管理，建立《江山市农房不动产档案移交清册》（附件2），避免出现档案资料管理无序、遗失、去向不明等情况。

三、历史遗留问题处理

本着“实事求是、公平合理、妥善解决”的原则，将按照换发证类、未发证类两类情形推进我市农房登记历史遗留问题处理工作。

（一）换发证类。按照先易后难分类推进原则，在合法范围内予以更换。

1.房屋未发生变化的，农房实测面积与原土地登记面积（合法权属来源依据）面积不一致，实测面积小于等于原土地登记（合法权属来源依据）面积的，按实测面积登记。

2.房屋未发生变化的，实测房屋建筑占地面积、房屋建筑面积超出原证载面积的，原证载面积符合规定的，按原证载的房屋建筑占地面积、房屋建筑面积确认，超证载的房屋建筑占地面积、建筑面积，不予确认，并在不动产权证书附记栏中注明。

3.房屋确权总建筑面积，不得超过建房规划许可的最高限额，其中每层的建筑面积不得超过房屋建筑占地批准面积。

4.1993年11月1日至1999年1月1日前，已办理土地证，但未办理规划许可手续；应当补办符合规划意见（附件6）。层数为三层及以上的，按规划许可的要求进行确权登记，不确认部分，在不动产权证书附记栏中注明。

5.有合法产权证的危房，符合修缮条件的，村民在原地基、原高度范围内修缮，未经原规划部门、乡镇人民政府（街道办事处）审批的，由村委会出具证明，经公示15个工作日无异议后，予以登记；超出原范围、原高度修缮部分，按本市政策处理到位后，予以登记，并在不动产权证书附记栏中注明。

6.原已办理集体土地使用证，通过驻乡镇（街道）自然资源和规划所，查询局不动产登记系统中发证档案，并将关键资料的复印件装入档案袋中，作为联审确认的基础材料。具体的关键性资料分三类。①上世纪90年代办理集体土地使用证，无《农村私人建房用地呈报表》等资料的，直接调取《土地登记审批表》；视需要调取本户的宗地图。②已办理过建房用地审批手续的，打印《农村私人建房用地呈报表》《住宅建设规划红线图》；1999年1月1日前审批建房的，无《住宅建设规划红线图》的，打印《农村私人建房用地呈报表》。③现户主的土地使用证是通过分家析产或房屋调剂变更取得的，打印本户档案中以下材料：《土地使用权登记审批表》，分家或调剂协议；视需要打印原户主档案中《农村私人建房用地呈报表》《住宅建设规划红线图》，无《建房用地呈报表》等资料的，打印《土地使用权登记审批表》。

7.对已办理集体土地使用证、房屋所有权证，本次换发不动产权证，本户地籍调查界址表的指界，分三类情况处理。①本户房屋与他人房屋不相连，且房屋的界址未变化的，地籍调查界址表可不需相关人签字，在调查界址表中标注详见原地籍调查界址表。②本户的房屋与他人的房屋相连，且房屋的原状未发生变化的，指界问题可参照本条第（一）款执行；但现状发生变化，以及界址发生变化的，必须按现行办证指界办法执行。③村民建房用地已批已建未发证等类型，确权登记发证指界按有关规定执行。

8.1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后，若原未办理过《私人建房房屋竣工规划确认书》或《规划许可核实意见》的，规划核实的主要内容已体现在《江山市农村宅基地及房屋登记申请、审核表》（详见附件4）中，除景区等规划控制地需出具《私人建房房屋竣工规划确认书》或《规划许可核实意见》外，其余情况不需再出具相关的规划确认或核实意见。

9.户主不在家的，由户主委托在家的家庭成员申请；家中无人的，委托他人代为申请。委托申请的必需办理书面委托手续。

10.门牌证遗失的，或尚未办理门牌证的，权利人的房屋坐落直接填写到自然村。

(二)未发证类。严格按相关政策执行。

1.已批已建的。严格按现行相关政策、程序要求执行。由建房主体申请房屋竣工验收，验收后予以办理不动产权登记。

2.未批已建的。各乡镇（街道）应当查明土地历史使用情况和现状，对符合土地利用总体规划与村镇规划以及有关用地政策的，非因建房主体引起的未批先建，对建筑占地面积、建筑面积、四至、建成年份等进行公示，经公示10个工作日无异议的，由乡镇（街道）按当时面积标准补办建房审批手续，对超标准建筑占地及建筑面积处理并验收后，由权利人申请办理不动产权登记；因建房主体违法建设的房屋，按现行相关规定，由乡镇（街道）补办建房审批手续，验收后由权利人申请办理不动产权登记（超审批的面积不予确认，在不动产证书内注明,上同）。

四、工作要求

（一）加强组织领导，明确责任分工。农村宅基地及住房确权登记发证是宅基地制度改革试点工作的基础。市资规局要加强业务指导，组织开展农村宅基地及住房确权登记发证有关政策培训等工作。各乡镇（街道）、行政村做好本辖区农村宅基地及住房发证的实施工作，成立相应的工作班子，落实专门的工作人员和办公场所，制定具体的工作计划及方案，分批分类推进。统一开展农村宅基地及住房清查和补办，做好审批手续补办、权属争议调处、材料收集、审查审核、申报登记发证等工作。对列入近期拆迁计划及其他原因暂缓发证的，做好辖区内暂不实施农村宅基地及住房登记发证的宣传解释工作。

（二）强化基础工作。各乡镇（街道）要充分利用网格等工作机制，切实摸清涉及本辖区内各行政村农村宅基地及住房的总户数、权利人、四至方位、建成年份、房屋建筑占地面积、房屋建筑面积以及审批、流转等相关信息。

（三）确保质量。为保护和增进农民合法财产权益，确保我市农村宅基地制度改革试点工作顺利推进，各乡镇（街道）在涉及农房确权登记工作中，应确保材料收集、申请审核等环节的质量。在加强内业审核进度的同时，秉承“谁审核谁负责”的原则，把好登记权利人、面积、坐落等关键信息的审核关。特别要对是否“应拆未拆”“非法一户多宅”“死亡继承”等情况认真复核，杜绝出现“边登记边诉讼”等情况发生。

（四）经费保障。财政部门做好农房确权登记工作的经费保障，按每户50元拨付各乡镇（街道），乡镇（街道）再配套相应工作经费。

（五）加强氛围营造。要加强农房确登记发证引导，通过政策的宣传报道，使农房确权登记发证工作成为各乡镇（街道）共识；要充分利用各类媒体，广泛宣传农房确权登记发证工作的重大意义。

（六）强化督查考核。加强对农房确权登记发证工作完成情况的督导，列入2021年度考核，建立督查通报机制。

附件：1.江山市农村宅基地及住房确权登记基本信息表

2.江山市农房不动产档案移交清册

3.江山市农房不动产权证领取清册

4.江山市农村宅基地及房屋登记申请、审核表（换证类）

5.不动产首次登记公告（换证类）

6.房屋规划补办意见

7.关于住房建设审批时间、住宅审批面积及确权面积的认定办法

附件1

江山市农村宅基地及住房确权登记基本信息表

（乡、街道、办事处）       村      自然村（共户）                                            年   月   日

序号

权利人

权利人身份证号

坐落

联系方式

建造年份

权属证明

实际层数

审批层数

原土地证建筑占地面积

呈报表审批面积

审批面积

实测面积

确认面积

核查情况说明（去世继承，土地变更转让等）

户内人员

联审问题（应拆未拆、一户多宅等）

建筑占地面积

建筑面积

实测宗地面积

实测建筑面积

宗地面积

建筑面积

附件2

江山市农房不动产档案移交清册

乡镇（街道）                                                 单位：户

序号

行  政  村

档  案

总户数

移交时间

移交人签字

接收人签字

备  注

附件3

江山市农房不动产权证领取清册

乡镇（街道）

序号

坐  落

权利人

权利人身份证号码

不动产权证号

领证人

领证时间

附件4

江山市农村宅基地及房屋登记申请、审核表（换证类）

（首次登记）

申请人

（户主）

身份证号

电话号码

土地坐落

镇（乡、街道）          村        自然村   号

房屋土地

房屋总层数

房屋结构

建造时间

原证载

用地面积

原土地证、

房产证号

批准用地面积

批准建筑面积

实测用地面积

实测建筑面积

申请登记

宅基地面积

申请登记房屋建筑面积

超占用地面积

超建筑面积

申请人房屋符合居住条件承诺等

本人于     年     月（原证载□、 批准□）建筑占地面积       ㎡，房屋建筑面积       ㎡，现实测建筑占地面积       ㎡，房屋建筑面积         ㎡，超（原证载□、 批准□）建筑占地面积       ㎡，房屋建筑面积      ㎡，现申请登记宅基地面积       ㎡，房屋建筑面积       ㎡，对超占、超建部分本人同意不确权，保证今后拆建、翻建时予以拆除。因本户房屋是自建房，无质量合格证明，放弃房屋质量鉴定。今后如由此引起的房屋质量安全责任及经济法律后果，均由自己承担。本申请是本人真实意思的表示，并对表内容及提交的申请材料真实性负责，如有不实，本人愿承担一切责任。

申请人：                                          年    月    日

续表

村

委

意

见

经审查该户提供办理不动产权登记材料真实有效，不动产登记内容经公示后无异议，土地使用权实测建筑占地面积      ㎡，房屋实测建筑面积       ㎡。拟同意上报登记宅基地面积      ㎡，房屋建筑面积       ㎡；超（原证载□、 批准□）宅基地面积       ㎡，房屋超建筑面积       ㎡，不予确认。

负责人签名：                                   村民委员会（公章）

年    月   日    

资规所、乡镇街道意见

根据申请人提供的权源材料和现测绘单位的权籍调查，该不动产权利人土地性质为集体土地，土地使用权（原证载□、 批准□）建筑占地面积为          

㎡，实测建筑占地面积     ㎡，土地使用方式为批准拨用，土地用途为农村宅基地；房屋（原证载□、 批准□）建筑面积为          ㎡，房屋实测建筑面积       ㎡，房屋用途为住宅。经审查，该不动产权属清楚，界线清晰，面积准确，所提供的材料齐全。根据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，符合登记要件，拟同意办理宅基地使用权及房屋所有权首次登记：

一、确权登记宅基地面积       ㎡，房屋建筑面积       ㎡；

二、不予确认宅基地面积       ㎡，房屋建筑面积       ㎡。

资规所负责人签名：                       （公章）

乡镇街道分管领导签名：                   （公章）        

年    月     日

备注

单位：平方米

附件5

不动产首次登记公告（换证类）

经初步审定，拟对下列不动产权利予以首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条的规定，现予公告。如有异议，请自本公告之日起十五个工作日内（    年  月   日前）将异议书面材料送达             。逾期无人提出异议或者异议不成立的，将予以办理相关手续。联系电话：         联系地址：                

本公告于     年    月   日在       村张贴（盖章）

土地坐落         镇（乡、街道）          村            自然村

（以自然村批次公告）

序号

权利人（户主）

原证载面积

实测面积

确权面积

规划许可

层数

建造年份

建筑占地面积（㎡）

建筑面积（㎡）

建筑占地面积（㎡）

建筑面积（㎡）

建筑占地面积（㎡）

建筑面积（㎡）

乡镇（街道）资规所

乡镇（街道）人民政府

年   月   日

附件6

房屋规划补办意见

建造的坐落于                       的房屋，占地面积为      平方米，建筑面积为      平方米，建成年份为     ，总层数为     层，房屋结构为        。规划许可补办层数     层。

（乡）镇人民政府（街道办事处）（盖章）

年   月   日

附件7

关于住房建设审批时间、住宅审批面积

及确权面积的认定办法

一、住房建设时间的认定

（一）新发证类

住房建设时间，以《农村私人建房用地呈报表》中的审批时间为准。

（二）换证类

1.档案中有《农村私人建房用地呈报表》的，按《农村私人建房用地呈报表》中的审批时间为准。

2.属上世纪90年代土地总登记时发证的，档案中没有《农村私人建房用地呈报表》的，建房时间可按照《土地登记审批表》第二页中《审查人员初审意见》栏文字说明中的建房时间为准。《审查人员初审意见》中未体现该户建房的具体时间，以档案中权源材料中体现的建房时间为准（如村委证明、分家协议等），上述材料中均未体现该户建房的具体时间的，可以村民填写《土地登记审批表》时间为准，一般第一页（即封面）的落款有个时间；若封面没有，则第二页《审查人员初审意见》审查人员有落款时间。特殊情况，可到档案中查询当时村民申请的时间。

3.属于农村村民间相互调剂，或分家析产的。若现持证方档案中《土地登记审批表》没有说明前面持证户主房屋审批时间的，可调出前任户主《农村私人建房用地呈报表》，判定该房的实际建设时间。将现持证方档案中《土地登记审批表》、前任户主《农村私人建房用地呈报表》放入现换证档案中。

二、住房合法面积限额的认定

（一）新发证类

1.住房的占地合法面积限额

以《农村私人建房用地呈报表》中的审批面积为准。

2.住房的建筑合法面积限额（看批准层数）

以《住房建设规划红线图》中的面积（层数）为准。

（二）换证类

1.住房的占地合法面积限额

（1）有《农村私人建房用地呈报表》的，原证载占地面积小于或等于呈报表中审批用地面积的，以呈报表中的批准面积作为合法面积限额；原证载占地面积大于呈报表中审批用地面积的，按原证载占地面积作为合法面积限额。今后发现以前有违规登记行为的，按规定予以纠正。

（2）无《农村私人建房用地呈报表》的，以证载占地面积作为住房的占地合法面积限额。

2.住房的建筑合法面积限额（层数）

（1）有《住房建设规划红线图》的，以红线图审批面积（层数）为准。

（2）无《住房建设规划红线图》的，建房时间在1993年11月1日前的，因无审批手续，可在空格中填无（此时间段有几层算几层）。建房时间在1993年11月1日后的，按规划许可补办的审批面积（层数）为准。（一般按三层，特殊情况的提前由乡镇街道资规所提供数据）

三、住房确权面积的认定

（一）住房的占地确权面积认定

前面确定的合法面积限额与实测面积进行比较：实测面积大于合法面积限额的，占地确权面积按合法面积限额积认定；实测面积小于合法面积限额的，占地确权面积按实测面积认定。

（二）住房建筑面积认定

1.1993年11月1日前的，按实测的全部层数，按已确定的占地面积，一层一层计算面积，最后相加确定。

2.1993年11月1日后的，在已批准层数范围内，按已确定的占地面积，一层一层计算面积，最后相加确定（超批准层数的不确权）。