至2025年，商品房住宅销售总量减少至11亿㎡左右，缩量约4.5亿㎡

预测：房地产若保房价，则未来5年缩量4.5 亿㎡

前言：

此前，我们通过商品房销售总量与GDP的关系分析，认为商品房销售总量与GDP保持10%的占比，可能对保持房地产市场稳定健康发展，保持经济全面平衡发展更为有利。以此为理论基础，我们预测在未来5年内，商品房销售总额将持续下行，预计在2025年达到占比GDP10%的调控目标，商品房销售总量下调至14.33万亿元，相比较2020年17.36万亿元，减少约3万亿元的销售规模。

那么，我们接下来要给大家分析的是，这3万亿元的销售规模是如何降下来的？商品房销售总量主要由：住宅、商业、办公及其他商品房四部分组成。由于本轮房地产调控主要目标是挤压住宅类市场的规模及资金占用情况，助力实体经济的全面、平衡发展。因此，在商品房品类中，总体上，我们认为商业和写字楼市场在2021年之后，会企稳回升，但升幅有限。住宅市场会逐步回调。因此，在接下来的分析中，我们假定写字楼市场与商业销售始终保持2020年水准不变，总量的减少主要来自于商品房住宅的变化，即3万亿元的减量主要来自于商品房住宅市场，那么住宅市场会如何变化呢？

在分析市场变化之前，我们仍然先简单认识下，销售总量的公式：

商品房销售金额=销售均价×销售面积

销售面积=销售套数×单套平均面积

商品房销售金额=销售均价×销售套数×单套面积

本文将主要围绕销售均价、销售套数、单套面积，三个角度来分析，对销售总规模的影响。

一、销售均价：降低难度较大，预计仍会保持3%左右的年涨幅

（一）市场决定房价涨跌走向，政府决定涨跌幅度，全国性均价较难下跌，预计市场仍会维持3%的平均涨幅

1、商品房住宅销售均价控制在年增长3%左右。

从宏观调控的角度来看，政府更愿意看到一个稳定健康可持续发展的房地产市场，房价涨的过快或跌的更多，都是政府需要进行调控的对象。综合此前不同政府层级在不同场所的表态和形成的文件来看，房价的调控机制主要为，在房价上涨的城市，调控目标为年涨幅不超过3%。在房价下跌的城市，房价下跌最大幅度不能超过备案价格的15%。即上涨空间抑制为3%，下跌空间抑制为15%。

表面上看，允许下跌的空间远远大于上涨的空间，但对于全国均价来讲，决定均价不仅仅是单个城市的涨跌幅限制，还取决于上涨和下跌的城市数量，以及上涨及下跌城市的销售均价。

我们较难获得全国所有城市商品房住宅的均价及涨跌情况。我们通过对国家统计局公布的全国70个大中城市样本分析，在70个大中城市中，房价同比上涨的城市大约有60个，房价下跌的城市有10个，假定全国销售均价统一用指数100替代，看均价的涨跌情况如下：

房价涨幅=100×60/70×（1+5%）+100×10/70×(1-15%)-100=2.14%

由于在现实中，并不会所有下跌城市房价跌幅均超过15%，因此实际上从全国均价来讲，房价涨幅应该会高于2.14%。如果下跌城市平均跌幅为5%，则房价涨幅为3.57%。因此，在房价涨跌幅限制上，我们有理由相信政府关于年涨幅控制在3%左右的能力。

2、通过调整不同区域的土地供应调整房价，将成为政府调控的辅助工具

在热点城市的热点区域，一手房降价的可能性较小，为了保持市场均价的稳定，政府通常通过搭配远郊地块，利用远郊地块的低房价，来平抑整个城市的均价。就会造成现实中购房者感觉房价相对增长较快，而从统计数据看，均价涨幅相对却没那么明显。

二、销售面积的降低，将会是销售金额的调减主要方式

销售面积的调减主要表现在购买人群减少、户型面积减少两个大的方面。

（一）保障性住房供应的增加及城镇化放缓，购买人群减少，购房套数减少

住房的需求，主要来源于本地居民的改善型需求和外地人口流入的新增需求。

1、改善型需求，一套房居民无力改善，多套房居民无意愿改善

改善型需求整体上，已不是当前住房需求的主力，城市中的本土居民家庭，至少拥有一套或多套住房。随着二手房信贷政策的收紧、评估价格的降低，二手房的流动性几乎降至冰点，仅有一套住房的客户希望通过“卖旧买新”置换的可能性越来越低。而原本就拥有多套住房的家庭，此前住房条件理论上讲要优于近几年市场上的在售项目。因此，改善型居住需求的客户自然减少。

2、新增需求中，以新青年、新市民为主，购买力相对较弱，国家大力保障租赁住房供应的同时，将减少商品房的销售面积。

新增需求主要来源于人口流入。当前人口流动的主要特点是：中小城市向大型城市、特大型城市的转移，而原本海量农民向城市转移的基础，随着城镇化发展到一定阶段，已变成少数。

现实中，但凡属于人口流入的大中型城市，房价都居高不下，按照当前的住房解决机制，未来新青年，新市民以租房为主要模式解决“住有所居”。必然导致新增客户分流至租赁住房，而减少商品房住宅的销售。

（二）禁止别墅用地，70\90政策，总价控制等，使得单套面积越来越小

房屋面积的减少主要来自于行政干预和市场两个方面。

1、从政策角度讲，为节约用地，提升土地利用效率，低容积率的土地较难获批。

如，国家禁止别墅用地供应。国土资源部、住建部2010年发布的《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》规定，“严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。2016年 开始直接停止了别墅用地的审批。设定商品房“70、90”政策。即要求在部分地区部分住宅项目的设计和建设方案中，要求低于90㎡的住房套数比例要达到项目全部套数的70%。

2、从市场角度讲，当一个城市房价逐步上涨，如果房屋面积不进行调减，则房屋总价攀升的速度也会更快，具有购买能力的人就会更少。

为了让更多的人具有相对购买能力，开发商会通过控制总价的方式，调低套型面积，也就是说市场上房屋的面积总体上是越来越小了。除非某项目是专门面向高端客户定位。但市场上不可能同时以高端客户定位为主。所以，总体上同一市场上的户型单套面积是逐步减低的。

（三）开发商购置土地的资金降低，导致商品房供应总量的降低

表面上看，各地政府需要以增加住宅用地、增加供应的方式满足住房需求。但实际上，在当前综合调控政策之下，从市场角度看，伴随着房地产投资收益率的降低，开发商购置土地的意愿开始下降。同时由于房地产贷款余额集中管理度、房企三道红线等金融监管政策的实施，使得房企拿地配套资金减少，都直接导致房企购置土地的能力主观和客观的下降。从2021年1-7月份的综合数据来看，土地购置面积已经开始出现下降。预计2021年总体住宅成交面积可能低于2020年，商品房住宅供应面积实际上开始下降。未来5年中，若政策方向不变，则这种趋势不会改变，开发商用于购地的资金会越来越低。在此前的分析中，我们认为未来五年，房地产的贷款余额中，面向开发商的贷款余额将至少减少1.3万亿元。

三、预计2025年商品房销售面积减少至11.03万㎡，相比较2020年，减少4.5万㎡

通过以上分析，我们基本上可以得出，全国商品房销售均价将会保持在3%左右的年涨幅，结合此前，我们已经推论2021-2025年的销售总额预测，利用：销售面积=销售总额÷销售均价，很容易推演出未来五年商品房住宅销售面积的情况，大体如下：

结论：房价与销量和销售总额呈正相关关系，若未来商品房销售总量调减的目标是肯定的，则房价和销量必然面临着同样调减的压力。若在销售总量下行的通道中，强行保持价格的稳定，则本该由房价下行释放的压力，必然转移到销售面积这一指标。销售价格不减反增，必然需要通过减少更多的销售面积，来达成总量调减的目标。在此背景下，预计到2025年商品房住宅销售均价将达到11569元/㎡，商品房住宅销售面积达到降低至11.03亿㎡，相较于2020年，减少约4.5亿㎡。

以上理论及分析，基于已发生数据和当前政策背景，当政策调整时会对数据模型产生影响。以上分析仅代表个人观点，不代表本人所在公司立场及观点。本文仅为理论研究和分析，不对个人和企业投资决策构成投资决策建议。若引用本文论点及结论，须征得本人同意。

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