「观点」是什么造成了中国不同城市和地区的房价差距？（NO.193）

用微信扫码二维码

分享至好友和朋友圈

专栏内容：深度解读形成不同城市和地区之间房价的五大因素

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号，转载网易号）

我是 @熊猫贝贝小可爱 ，地产行业策略研究者，欢迎关注。

图片来源：网络

（正文约7000字左右，完成阅读约需要9分钟。）

在中国国内的一些大中城市，不同城市之间的房价收入比存在着很大的差异性。

房产是什么？本质上是不动资产，最显著和独特的特征就是“不动”！

房子作为商品来说，技术含量和质量差距，其实不会因为地域不同而存在很大的差距，都是钢筋混凝土围合堆砌而成的工业化流水线产品，深圳的房子和黑龙江鹤岗的房子从使用价值和功能上来说，基本没有什么“质的差别”，但是价格表现，却是天差地别：

同样100万，在深圳可能只能买不到10㎡的房子（差不多就是一个刚需紧凑型户型中的次卧大小），那同样100万，按照黑龙江鹤岗的平均10万一套100㎡的房子，可以买10套窗明几净的标准三房！

说到底，决定房产价格差距的，不是房子这个商品，而是房子下面的那块土地。

房子所在的城市，决定了房产的价格，在不同城市的房产价格，有明显而又普遍存在的现象，这是现实存在的中国房价情况。

同是国内的城市，且这些大中城市之间，基本都上都可以实现交通便利，人员可迅速流动，那么，是什么导致了国内这些不同城市间的房价存在较大的差异?

是否因为一些城市的人口密度较大，以致于导致这些城市的房价比较高？

是否因为一些城市的居民储蓄余额较高，社会总体富裕，因而导致了这些城市的房价比较高？

是否因为一些城市的人均地区生产总值较高，城市人均创造财富的能力较强，所以引起了这些城市的房价比较高？

是否因为一些城市当年的结婚对数较多，有着较高的结婚买房的需求，因为这种刚性需求而引起了较高的房价？

还是由于市总人口、住宅开发投资完成额等其他原因引起了国内不同城市间房价的较大差异？

关于房价在不同城市之间的差距，对于大部分人来说，可能只有模糊的感觉，没有具体的逻辑。

但是随着中国劳动人口的迁徙流动，超级城市的不断发展趋势，现在的房产供需关系，大部分都集中在“外来人口”和“非家乡背景城市”之中。

所以，建立对城市房价差距的认知，对于置业、投资、异地工作等等群体的意义，不言而喻。

今天这篇文章，我们就从五个核心的因素，深入讨论一下：造成中国各个城市和地区房价差距的原因。

到底是哪些原因，造成了中国房价在不同城市之间产生了如此明显的差距？

PS：本篇为系列文章第一篇，从宏观（全国城市横向对比）到中观（省份同级城市内部），再到微观（同一城市内部板块），全面分析解读，造成房价差距的核心因素。

-本文不含任何广告和引导，请放心阅读，如有帮助，欢迎收藏、分享和点赞。

-本文除标明引用部分，均为本人原创，谢绝断章取义无脑摘抄和伪原创搬运，转载复制请注明原文出处，本文首发头条号。

本人亲自转载网易号。

PS：写不出来要搬运我也拦不住，至少带个我的ID我就不计较。

-本文引用图片和部分文字，会规范使用“引用标注”并注明出处，如有版权争议，第一时间处理。

尊重原创版权，从自己做起。

-熊猫贝贝原创文章，内容仅供交流参考，不构成投资或其他建议。

分享让生活更加美好，希望本人的文章能带给大家帮助！

假如本文有什么不足的地方，希望大家提出宝贵意见和建议，本人会及时加以改正。一个小小的点赞动作就是最大的动力。

如果要给不同的城市进行类型划分，最直接客观的标准应该是什么？

当然是经济实力！

我们先从2019年全国各市GDP排行来看：

从城市经济实力的排行中，其实就能清晰的看到中国各个城市的不同“能级”。

用GDP划分的城市能级，广泛而又被认可的，有五个梯度：

第一梯度：四大核心一线城市-北广上深

第二梯度：万亿俱乐部城市（也可以说是新一线城市）

第三梯度：经济发达的城市和地区-例如福建泉州，江苏南通，山东烟台等等这样的城市，所在区间GDP排行全国前50以内，并且常年位置稳定（在前50范围内）。

第四梯度：经济稳定的城市和地区，GDP排行50-100范围内。

第五梯度：GDP排行100开外的城市。也就是说大概有接近300个城市在这个梯度范围内。

一个城市和地区要发展，首要的就经济实力的考量，这个没有争议：所有的发展，都不能脱离经济的支持。这个经济实力的排行，和房价排行，应该是高度对应重合的关系。

如果一个地方经济实力明显落后，又是能比肩上一梯度的房价的现象，就不合理。

而一个城市和地区的经济实力背后，其实涵盖了三个方面对房价的影响：

1、经济实力越强的城市，城市规模越大。

2、经济实力越强的城市，生产和经济流通的社会效益越高。

3、经济实力越强的城市，地方财政显而易见就越充沛。

城市规模，社会效益和地方财政三个都是城市的“硬实力”，在这三个经济实力支撑的因素共同作用下，必然会营造一个持续吸引外来人口的城市环境。

毕竟人往高处走，水往低处流，是客观规律。

这就是今天本文的第一个结论：

城市的经济实力，从三个方面，决定了一个城市的就业机会的数量，决定了这个城市人口吸引和聚集的能力。因为各个城市经济实力的差距，直接导致人口流向引导，从供需关系上来看，人口聚集产生的需求决定了不同城市的房价差距。

城市经济实力越强，就业机会越多，人口聚集能力越强，房价越高。

反之亦然。

中国的产业，分为第一产业（农业），第二产业（工业）和第三产业（商业）

而不同的城市，产业结构的比例是完全不可能一样的，不同城市的产业结构，既有历史发展的持续影响，也和这个城市的执政政府的发展思路和能力密切相关。

产业的存在具有重要的价值：产业本身是人们为了生存而不断发展的存在基础，自从十八世纪英国产业革命以来，在近短短三百多年时间，产业的三次变革促进了生产力的发展，创造了比原始社会和封建社会几千年时间里更多的财富和物质。

产业不仅为人类社会带来了物质文明，也为人类生活带来了精神文明。

所以一个城市和地区的产业结构如果要算先天条件，那么这个城市的产业调整和创新能力，就是后天竞争力了。

特别在中国城镇化飞速发展的几十年时间里面，出现了很多受益于产业创新突破，而实现城市飞速发展蜕变，从原本默默无闻没有存在感的小城市，通过短短的几十年甚至是十几年，就一跃成为国际化世界瞩目的超级头部城市。

最典型的，就是广东深圳市，90年代还是一个贫穷落后的小渔村，30年时间不到，就一跃成为中国四大一线城市，这和深圳的产业创新密不可分。

从产业结构和创新能力上来看，决定的是这个城市和地区房价三个方面的影响：

1、产业结构决定了城市收入水平：

从产业收益上看，三产＞二产＞一产是人类社会发展中必然规律。

这里对产业并没有什么偏见和误会，事实如此。

（有人说任何产业做到了极致都能带来高收入，这话没错，但是从产业上来看，比例就很残酷了：一产代表袁隆平，当然衣食无忧收入丰厚，这个无可厚非，但是中国一产还是千千万万低收入的农民群体在经营，袁隆平只有一个，而二产中的工业，加工业，制造业，成就了中国数十万的中小生产企业主成为“第一批富起来的人”，到了三产就更厉害了，基本上中国上市企业，500强企业，基本上都是三产行业，还有千万年轻人后浪依靠第三产业和网络时代实现了人生突破。）

还是以深圳为例，是中国首个完成100%城镇化的城市，所有的城市收入都从三产上得来，城市的经济收入和产业效益令其他城市望尘莫及，城市收入和效益的提升，最直接的就是深圳的人均收入提高，进而拉动房价。

同样级别的城市，也会因为产业结构比例的不同，而导致房价的不同，这是产业结构对房价的直接影响，没有例外。

一个城市三产比例越高，城镇化进程越高，这个地区的收入水平就越高。进而导致这个城市和地区的房价水涨船高。

2、对新技术的研发力度和资金数量，决定了产业竞争力：

大家有没有发现在当下中国的城市中存在这样一种现象？就是高附加值，高科技和高技术含量的产业，都集中在大城市，甚至是寸土寸金的一线城市里面？特别是以高智商为代表的智力型输出第三产业，基本上都以北广上深为马首是瞻。

这是因为在这些大城市中，对产业的研发和投资力度和资金投入，和其他城市完全不能比，量级就不是一个等级的。

而高附加值和高技术含量，代表的就是高利润，高收入，也就对这样城市的房价，起到了直接的带动作用。

3、最后是资本对于产业成熟城市的青睐和扎堆，拉高了这个城市的房价。

越是产业发达的城市，城市结构越稳定，社会规则越公平，资本获利越有保障。

中国的很多城市发展不起来，最核心的问题，就是招商引资在前，关门打狗在后，这就是“投资不过山海关”的来源：一些落后的城市，官僚缺乏对资本最起码的认知和尊重，更谈不上助力和互惠了。

当然这个资本话题比较敏感，但是资本趋向于规则公平，不依赖人情关系的投资环境，保障安全，是必然。

就像很多资本的现实代言人，在经济情况不明朗的2020年，都会倾向于到大城市买房，而不会跑到小城市去投资或者经营。

受到资本的青睐，同样会助推当地方房价的升高。

这就是今天本文的第二个结论：

一个城市的产业结构和产业比例，再加上这个城市产业创新能力，共同决定了这个城市的房价高低。

以农业为主的城市，一般称为“农业大城”，如果没有产业变革，房价完全没有升高的理由。

而一产升级二产的城市，特征是大兴土木进行工业建设，大烟囱和厂房的遍地开花，会直接拉动产业人口转移，进而拉升房价。

最后就是三产发达的城市，写字楼林立，写字楼租金高昂，房价也同步提升了。

写字楼租金（这个数据没有水分，是真实的市场价格）越高，房价越高，这就是产业结构对房价决定意义最明显的表现。

财富水平，是指一个城市的人均收入和储蓄的综合水平。

为了便于各位读者理解，这里用一个财富榜来进行例举，这个排行榜的标准，是每平方公里的财富总量：

同样一平方公里土地，不同城市能够创造的价值。

GDP并不能完全真实反映一座城市的财富创造水平，所以又加入了一般公共预算收入和金融机构存款余额两项数据。

图片图片来源：网络来源：网络

深圳并不出人意料的夺得了第一名，每平方公里GDP高达11.2亿元，是第二名上海的2.36倍，每平方公里财富价值高达47.8亿元，寸土寸金，藏富于民对于深圳来说毫不夸张，也就是说深圳有钱的人多，或者说深圳这个地方的钱多也行。

深圳每平方公里金融机构存款余额34.9亿，上海17.7亿、北京8.7亿、广州6.9亿、厦门6.2亿。

如果要衡量一个地方的“财富能力”，这样的测算是比较合理的，单位平方公里的收入+存款数量，就真实的反应了这个地方的一个财富平均水平。

这个单位平均财富水平，和这个城市富裕群体的占比是有正比关系的。

以厦门和同样上榜的三个二线城市为例：它们都有一个共同特点，那就是面积小、经济实力强！厦门面积仅1699平方公里，珠海1711平方公里，东莞2465平方公里，佛山3875平方公里。

而对比其中鄂尔多斯这样的城市和深圳相比，出现了非常大的差距：深圳财富密度是鄂尔多斯的567倍！

深圳每平方公里财富47.8亿元，而鄂尔多斯仅843万元，两座城市人均GDP相当，但财富密度差距巨大！

那这样一比较，是深圳的富裕人口数量多，还是鄂尔多斯富裕人口数量多？

一目了然，无需争论。

同样厦门，也是聚集东南沿海，特别是闽南地区大部分富人和有钱的城市，厦门房价甚至超过省会福州，和北广上深并列中国房价巅峰。

这就是今天本文的第三个结论：

一个城市的财富水平，从收入和储蓄两个方面影响着这个城市的房价，越是财富密度高的城市，房价越高。就像中国香港，光看城市GDP，其实已经被深圳在2018年超越了，但是中国香港的地更小，所以中国香港的财富密度要高于深圳，中国香港的房价高于深圳，也是这个原因。

一个城市的单位面积财富越高，说明这个城市的收入和储蓄越高，这样的城市，房价想低都难。

城市的资源环境和城市配套水平对于房价影响，最主要体现在四个方面：教育、医疗、生活环境和营商环境（政商关系）。

基本涵盖了社会人口所必须的所有环境需求。

教育对应的就是学区房，但是学区房跨城市和地区基本没有讨论的意义，基本上都是城市内部房价差距的根源，城市之间的差距无法抹平教育资源的差距（北京的小学再差，就算内地一些城市的优质小学各方面都不错，但是教育的平均水平上看，基本没有比较的意义，大环境下，城市越大，平均教育水平越高。）。

以湖北黄冈为例，虽然有黄冈中学这样“高考王牌学校”，但是在当地也只有这么一两家明星学校，整体教育水平摊平了，别说和省会武汉比，可能连同级别的地级市都比不了。

这是一种光晕效应：一个明星标杆，不能代表这个城市都光鲜亮丽。

同样的还有河北衡水，不会因为只有一个衡水二中，能拉动整个衡水的教育水平。

没有这样的明星学校和升学成绩，可能黄冈和衡水这样的城市，被大多数人认知的机会都没有。

医疗对应的是一个城市的医疗投入，衡量的标准就是三甲医院数量、床位数量和疑难杂症医治应对能力（是否有专家和过硬的医疗救治能力）。

生活环境对应的城市污染情况，北方以空气污染（雾霾严重程度），南方以水土污染（工业污染程度）为评判标准。

而一些特有的地域自然风光和有益于居住的自然资源，只能算加分项，不能做决定项。

例如广东的韶关，城市绿化率在广东省内名列前茅，生活环境非常宜居，但是因为经济能力和地方发展不行，房价在广东还是排不上号的。

最后就是营商关系，或许这个名词有些专业，给大家做个解释：

简而言之，就是跨地域经营投资和当地政府的支持保护力度的关系，中国自古就有“强龙不压地头蛇”的封闭地域陋俗，对于经济一体化和互通有无的发展趋势来说，现在这样的思想仍然存在在很多地方观念浓厚，传统的城市和地区。

越是家乡宝，越是封闭闭塞，越是偏袒倾向本地的城市和地区，在一体化的经济趋势下，就越落后，吸引外来资本和投资的能力就越弱，经济难以发展。

而经济发达的城市和地区，无一例外是营商环境高度开放，对于外来投资和开发盈利的资本持高度欢迎的态度。

这就是今天本文的第四个结论：

决定城市和地区之间的房价的，还有城市资源环境和城市配套水平，其中最具有带动意义的，是医疗，生活环境和营商环境（政商关系）。

毕竟房子是要基于人的需求才能产生价值，而这些因素，就是支撑房价的附加值。

城市的宜居性，从长远看来，是支撑城市房价，在不同城市之间产生价格差异的重要因素。

也因为各个地方和城市在这些因素上的差别，必然会造成城市之间房价出现差异化。

但这个因素，只有在各个城市之间经济基础差不多的时候，才会有明显的影响：河北秦皇岛的宜居条件远远好于北京，但是因为城市能级和财富能力和北京就不是一个量级，所以房价没有可比性，但是在河北省内，秦皇岛因为宜居，房价在河北省内也算是名列前茅：

石家庄是省会，廊坊是环京红利，正定是自贸区，接下来到了秦皇岛了，同一级别城市里面，居住环境好，价格也就相应越高。

中国的城市发展，都是基于“要想富先修路”的思维和方向，交通设施和条件，一直都是衡量一个城市和地区价值的硬指标，也就是传说中的硬条件。交通条件主要包括地铁、高铁、城际铁路、机场等这些基础设施因素。

一个城市和地区的交通条件的档次和配套程度，直接影响这个城市的生产要素流动效率。

不管是一产二产还是三产，生产要素的流动效率，直接决定了经济运转的效率，进而决定一个城市和地区的经济能力和财富水平，因为各个城市和地区对于交通条件的建设和投入情况不一样，就会导致各个地区的发展出现明显的差距，再加上交通设施的不断升级和更新换代，更是考验各个城市和地区的基础建设投资能力和发展眼光。

从交通条件因素上来看，中国各个城市的房价差距非常明显：

机场越大越多，交通枢纽意义越重要的城市，房价必然越高。

而先发展交通条件的同等级城市，例如广东的韶关和梅州，先不说两个城市自身的经济产业结构这些层面的差距，但是韶关的高铁早已通车10几年了，梅州的高铁还在“规划中”……

让我们看看这两个城市的房价情况：

高铁的开通，让2010年才3000左右房价的韶关，到今年2020年已经超过6000大关，并且涨势稳定

而梅州2010已经4000左右的房价，经济面原本远远好于韶关，先天占据各种优势，但是因为对交通条件的忽视，到了2020年的今天，也才堪堪到达6000元，但是市场交易热情低下，房价阴跌不止，房价跌幅在广东省内城市排行第一。

下面两张比较图，一目了然：

这就是今天本文的第五个结论：

一个城市的交通条件和设施设备的档次，将长期深远的影响这个城市的房价和创造财富的效率。

有句话说的好：高端人才看机场，生意往来看高铁，供应配送看高速，人口密度看地铁，汽车消费看立交。船运？不好意思，没有船运。（没错，这话是我说的，哈哈哈）

换个老百姓都喜闻乐见的定义：越堵的城市，房价越高，先别急着说自己的城市如何如何挤，请先北广上深通勤时段体验过后再说。

文章的最后，做一个小小的总结：

其实中国各个城市之间的房价产生和出现明显的差距，和中国人口迁移造成的“空间资源错配”和“户籍制度”等等多重原因，造成的各个地区和城市的供需关系不同造成的。

房价高的城市，一定是人口聚集和高度发达的人口输入型城市，这样的高房价，是供需关系的必然现象。

而对于其他城市，如果从本文提出的五个因素上，都不能找到合理的支撑点，那这样城市的房价，就非常危险了。

最后给大家说一个关于不同城市房价的段子：

这就是中国各个不同城市房价差距的现实情况。

下期预告：「观点」是什么造成了中国省级城市之间的房价差距？（NO.194）

特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.