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1998—2023年,我们经历了什么? 我是一个数据控。 研究数据,能发现很多问题、趋势和规律。 这一段,我一直在思考中国房地产、郑州房地产的未来走势。 鉴古知今,以史名鉴。 我试图从历史数据中找到一些规律。 前几天,我系统统计了1998—2023年历年中国房地产市场年度销售额、年度销售面积、年度房价均价,并制作成如下表格:
为什么要从1998年开始统计呢? 因为在这一年,中国正式取消了持续几十年的福利分房政策,全面推行住房公积金制度,开放了商品房市场。 同时,这一年央行正式颁布了《个人住房贷款管理办法》,完善了房地产按揭的实施细则和范围。 可以说,1998年以后中国才真正有了自己的纯正房地产市场。
各位,可以回想一下1998年郑州什么样? 那时郑州有哪些商品房楼盘? 那时郑州的房价是多少? 1998年,郑州市常住人口是622.7万人,市区常住人口是216.6万人。 1998年1月22日,经国务院五部委批准,郑州成为全国商贸中心改革试点城市。 1998年6月7日,河南省各家商业银行启动个人住房贷款。
1998年,郑州国棉二厂率先宣布破产,曾经辉煌几十年的棉纺路开始了新时代。 1998年2月,郑州古玩城正式开业,成为国内最大的古玩市场之一。 1998年5月1日,农业路的河南省博物院新馆正式开放。 1998年6月27日,丹尼斯百货在郑州开设第一家量贩店。 1998年,二七广场的亚细亚还很火。 1998年,郑州第一代商品房如绿云小区、同乐小区、建业金水花园、英协花园、关虎屯小区、明鸿新城、科技绿苑小区等已经进入当时的“富人”家庭。 1998年,那时郑州的知名商品房小区房价也才1600—1800元/平米。 1998年起,郑州房地产市场开始大踏步发展,今天郑州市区内的一些经典楼盘陆续建成,建业、正商、鑫苑等河南地产巨头开始崭露头角。 1998年,我还没来郑州。2年后,我坐汽车大巴来到郑州京广路汽车站,坐6路车来到文化路80号,开始了我的新人生。
1998年,已经过去25年。 郑州已经不是那个郑州,房地产也已经不是那个房地产,房价也已经不是那个房价。 一切,都物是人非。
数据中寻找事物发展的蛛丝马迹 仔细研究这个图表后,我收获很大。
来,开始我的新发现和研究成果: 1、以上数据中,2010年以后的数据均来自于权威网站数据。1998—2009年的数据,由于年代久远,相关网站准确数据部分缺失,我参考了部分研究机构的数据。 2、从销售额、销售面积、房价三个维度来看,中国房地产市场在过去25年整体上是逐年上行,一直到2021年达到顶峰: 销售额:181930亿。 销售面积:179433万平方米。 均价:10139元。 现在回头来看,2021年是一个神奇的年份。 很有可能,181930亿销售额和179433万平方米销售面积的市场规模,将是中国房地产的顶峰,成为永远的珠穆朗玛峰。
3、1998年的中国房地产市场,刚刚进入大踏步发展期。那一年,商品房销售总额为2100亿,销售面积为10700万平米。 那一年,中国商品房房价为:1963元/平米。 从1998年一直到2003年,中国房地产市场慢慢前行,销售额、销售面积、房价三个指标平稳增长。 4、2004年这一年,中国房地产开始蓬勃发展,数据猛增。 与2003年相比,销售额破天荒增长4930亿,销售面积增长13162万平米,房价上涨396元/平米。 那一年,中国商品房房价为:2778元/平米。 5、2007年这一年,中国房地产市场开启了第二轮的狂飙: 2007年全年总销售额为29604亿元,比2006年的总销售额20510亿元增长了9094亿。 2007年全年销售面积比2006年销售面积增长了14336万平米。 中国房地产热了。 那一年,我在北京做房地产工作,身在局中感受到了那种狂热。 那时,10000出头的价格可以买北京东四环附近的房子。 那时,北京通州的房价是4000多。 那一年,中国房地产市场房价为:3885元/平米。 6、热过头了,就开始出问题。 那个让人记忆深刻的、与2023年极其相似的2008年来了。 那一年,中国房地产市场极其惨淡。 年度销售面积与2007年相比,减少了10324万平米; 年度销售额与2007年相比,减少了4536亿元。 4536亿元代表着什么? 代表着2008年一年的销售额减少量比2000年全年销售额还要高。 2008年的中国房价也跌了。 但只是跌了: 80元/平米 7、在经历短暂一年的“俯卧撑”之后,经过4万亿经济刺激和房地产救市政策的出炉,2009年中国房地产市场强烈反弹,迎来大丰收。 销售额同比增长18927亿元,销售面积增长28886万平米。 房价上涨了837元/平米。这个幅度是很高的。 我们要记住2008年、2009年这两年的经验和逻辑。 2008年抛盘的人,后来,他们后悔得直拍大腿。 8、2010年,中国房地产市场年度销售额正式突破5万亿,年度销售面积正式突破10亿平米。 房价还算平稳,只是上涨了391元/平米,全国均价为5034元/平米。 那一年,我在深圳工作。也是做房地产。 那时,深圳核心区福田区莲花山旁边万科开发小区的二手房才12000元/平米。 同时的龙岗,还是“关外”,遍地都是5000元/平米左右的房子。 9、随后几年,中国房地产市场整体平稳发展。时光来到了2014年。 2014年是中国房地产第二轮暗黑时刻。 那一年,全国总销售额减少5108亿元,总销售面积减少9902亿平米。 只是,在这个惨烈的时刻,全国房价也没下降。 反而,还增长了: 88元/平米 10、中国楼市第三轮狂飙在2016年开始了。 这一年的情况,我们大多数人历历在目。 2016年,郑州楼市突然间燥热;郑州房价开始飙升。 现在很多郑州人对买房子赚大钱的认知,也就是在2016年开始的。 同时,【东哥探盘】公众号也是这一年诞生。 2016年,中国房地产总销售额第一次迈入10万亿大关,为117627亿元。 总销售面积也第一次迈入15亿平米, 让我们记住2016年这一年。这是一个伟大的年份。 这一年,是很多人对房产投资认知的元年。 但,也是很多人噩梦的开始。 11、从2016年开始一直到2021年,这五年中国房地产从销售额指标、销售面积指标、房价指标,基本都是上升的——除了2019年与2018年相比销售面积减少了96万平米。 这个数字少的可怜,几乎可以忽略不计。 12、如前文所说,2021年中国楼市以销售额181930亿元、销售面积179433万平米、均价10139元达到顶峰。 这时,2021年年初发布的“三道红线”政策还没发出威力,年中恒大暴雷事件还没影响郑州中国楼市的火热。 13、多重因素的交叉感染,2022年中国楼市彻底“塌方”。 2022年,中国房地产销售额从2021年高峰点的18万亿锐减到13万亿,销售面积也从2021年高峰点的近18亿平米锐减到13.58亿平米。 整体中国房价,终于跌了: 326元/平米 这个数字,是中国楼市从1998年开始后唯二两次房价下降的最高值。 14、2022年的中国房地产数据指标,销售额回归到了2017年的水平,销售面积回归到了2013—2016年的平均值水平,房价回归到了2020年的水平。
15、时光进入2023年。现在,上半年已经过完,进入了下半年。 今年的市场,我们都很清楚了。 除了2月份全国各大主要城市房地产市场全线“飘红”外,随后各种数据逐月缓慢下滑。 然后,就到了今天。 下半年的走势依然扑朔迷离。
牵动人心的中国房地产未来
2023年已经过了一半。 我预估到年底: 2023年中国房地产市场全年销售额和销售面积,大概率会比2022年全年继续减少。 但减少的绝对数值,不会特别大。 中国房地产市场还是一个10万亿——13万亿的基本盘。 从1998年开始到2023年,这个中国房地产的历程、郑州房地产的历程,我经历了20年,基本见证了整个历程。 我只能感触:波澜壮阔,唏嘘不已。 面对从2016年到2023年这个历程,我只能说那句用了很多的话: 眼看他起高楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了! 至于2024年以后的中国楼市走势和中国房价走势,我就不预判了。 我并没像很多人那样极度悲观。 这是一个开放式的命题。 就像好莱坞电影《盗梦空间》结尾的那个陀螺。 他到底有没有停下来? 真正的结局到底是什么?
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