城南新盘上市“撞车” ！金茂加速、保利抢跑、伟星从容迎战，万科雨花“双子星”联动...

初来乍到的伟星丝毫不畏惧河西南G03地国央国的夹击，在上个月以总价31亿高调斩获鱼背G03地块后，马上又启动大校场项目入市筹备工作，实力着实了得。

如今河西、大校场两个头部板块伟星都已涉足，至此四子在握也圆了其进军主城、持续深耕南京的“决心”。

大校场伟星誉璟府本月1号公开了虹悦城展厅，最小119㎡，小高层+多层产品，将与刚拿地不久的保利G02形成正面对阵（最小120㎡），计划5月中下旬上市。

据了解，伟星在该项目上投入了大量心血，单从设计团队就能看出其豪宅标杆的定位。

御用顶豪海玥花园同款室内设计 丹健国际；金基格外偏爱的景观设计 顺景园林；芜湖院子同款建筑设计 上海拓观...随便拿出来一个都是享誉业内的大师级团队配置。

另外项目大门主门厅，长约40米、门楣高约5.5米，选用 原石切割石材打造而成，造价高达千万。干挂铝板+天幕玻璃建筑立面，整体呈现出大气、纯粹、轻盈、利落质感，颜值极高。

小区内配备了会所，内有行政酒廊、恒温泳池、健身房、茶室等，很是让人期待。

（伟星誉璟府外立面效果图）

保利动作一向迅速，大校场G02才拿地不过半月，项目户型面积段就已确定，120-130-140-180㎡，同样是小高层+洋房产品，共10栋住宅，计划5月公开样板间。

按照保利节奏，最快5月底、6月就会开盘，这个时间点恰好与金茂、伟星撞车，火药味十足。

对比来看，保利、伟星两家房企，一个是百强房企的佼佼者，深耕南京多年，一个是浙系实力派，背靠上市公司伟星新材，双方都不差钱，综合实力都很出挑。

就营销节奏而言，保利已准备抢跑，打算先收割一波客户。

就户型来看，伟星主要是119 ㎡、124㎡三居，143㎡ 、196㎡都是四居，户型跨度大，除了143㎡洋房外，其余都是小高层产品；保利G02为120/130/140/180㎡，具体户型分布还未出炉，但从已公布面积段来看，伟星119、143与保利120/140相近，客户分流自然少不了。

纯新盘金基新睿樾府，临近地铁5号线神机营站，拟建9栋8-20F小高层+洋房住宅，是大校场几大新盘中发声较少、较为低调的一个。

目前临时接待中心放在了金基望樾府售楼处（工地售楼处在建、后期会搬至项目），最小面积102㎡洋房，预计5月开盘，毛坯限价4.75万/㎡，加包放风5.6-5.7万/㎡。

预计首开1/3/5号楼，靠近小区里面，位置还不错。从楼盘内卷程度来看，新睿樾府非校场大道两侧，与保利文华、华润润淮府属于一个板块分支，东侧近绕城，微观环境不如全面三盘。

（计划首开1、3、5号楼）

华润在大校场有三个项目， 目前主力在售的润鸿府距离南外高中部较近，户型面积段约113-138㎡，小户型占比多，卖点学校，与校场大道几大改善盘不存在直接竞争关系。

②雨核-小行：万科G05&G06“双子星”并肩作战。

在雨花，先有万科朗拾五开五罄，后有雨核G05和小行G06接棒，怎么看万科都是“大赢家”。

万科上半年在雨花有两个储备项目，其中拿地仅半个月的 小行G06规划已出，雨核G05已有机器 进场做土地平整，速度着实之快。

先来看万科雨核G05，今年首场土拍，争抢最火爆的地块，历经61轮报价，最后被万科触顶摇号拿下，楼面地价达到28126元/㎡，比前期金基嘉玥（27907元/㎡）上涨了270元/㎡。

有消息称， G05户型89㎡起，或将弥补雨核当下小户型空白。

从最新实探来看，G05地块已有工人进场开始地层勘探工作，远处能看到已封顶的金基嘉玥。

G05地块北侧是正在建设的龙翔初中，项目与初中之间只隔了一条明育路。

守正路西侧为龙翔小学（尚未开建），附近还有接下来二批次即将出让的A8地块。

守住路今年3月底才通车不久，南侧通向韩府大街与两桥片区的中央科创生活区连通。

相比小行G06（用地面积2.73万方），雨核G05地块体量较大，用地面积3.49万方，容积率2.8，预计可打造8-10栋高层。

与G05同一天出让的小行G06地块，被昆山钜康触顶摇号拿下，正当大家都在好奇G06将由谁操盘时，地块出让第二天便有知情人士透露，G06或将继续由万科操盘，接棒朗拾，带来朗拾2.0产品。

去年4月至今，万科在雨花区已连落三子， 三个项目皆是为触顶地块。前有小行、后有雨核如此密集大手笔的布局，不难窥出万科重返城市中心的信念。

相比河西、大校场这些头部板块，诸如雨核-小行这样的额新一线板块， 地价压力相对对较小，保证了房企盈利空间，开发商可以把更多心思放在项目本身打磨上；

其次对房企现金流要求降低（更加灵活），不占用太多资金，继而实现标准化生产；

再者同区域内户型错位，新盘竞品少，流速有保证。

根据规划，G06地块拟建5栋20-26F高层，另外还有社区商业基层服务中心， 售楼处或与万科朗拾共用一个营销中心，预计4月下旬、5月启动蓄客。更多项目动态＞＞＞ 神速！拿地半个月，万科合作敲定！5栋高层规划出炉...

雨核这两年发展势头较猛，其身处河西-雨核-南部新城12公里经济大走廊上，作为价格洼地的它已凭借软件产业布局已发展成为南京数字经济先行区。

资源的汇聚，配套的完善，城市界面的更新提升，促使头部房企先后在此拿地，土拍市场热度持续升温。

目前雨核内部，集地铁S3号线、约200米地标商务写字楼（在建）、城市公园（在建）、中华中学（开学）、省妇幼三甲医院（在建）、大型Shoppingmall（在建）于一体，加之毗邻软件谷，河西新城，可以最先享受利好辐射，承接河西改善外溢。

（华润置地中心综合体最新进度2023.4.3）

③南站：商业项目再上新，第二座大悦城有望落地南站？

有消息称G07旁边在建的中驰AND商业体，有可能被大悦城接手，一旦洽谈成功，有望打造类似浦口城南中心天悦锦麟+大悦城商业的模式，落地南京第二座大悦城？

若消息属实，既有住宅也有商业的业态，大悦城的到来，对南站商业提振也是一种利好。

根据实探发现，大悦城G07大门紧闭，仍保持地块出让前的状态，尚未发现大范围施工作业。

除大悦城G07，目前南站储备新盘仅有交通投资G86项目（传言金基操盘）。根据规划G86拟建7栋19-27F高层住宅，以及商业+社区中心，住宅上市时间待定，未设毛坯限价。

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可以看出，城南发展相对分散，各板块都有自己的主打概念。

未来发展潜力最大的莫过于大校场，板块内目前有3条在建地铁，建成后可快速通达全城。另外，大校场市政配套、地标建筑、商业资源等均有较高等级的规划，预期较佳。

南站属于南部新城发展一部分，主要依托于高铁站，交通便利，目前 已通车4条地铁，未来可以共享南部新城医疗配套。

雨核-小行，毗邻河西中和软件谷，ZF重点更新提升的板块，这两年发展势头迅猛，小行 九年一贯制学校、龙翔初中都已封顶，区域价值已经得到市场认可。

徐工板块得益于数字大道的通车，一条数字大道，将河西中、雨花数字数字城核心区、南部新城3个区域连在一起，形成大走廊发展格局，资源共享、经济联动真正实现了无缝链接。

目前徐工各项配套正在兑现，不过学校建设已经落后雨核和小行，需要提速。西善桥近河西南，各项配套齐全，且自成气候，随着韩府大街、守 正路的通车，与雨核、软件谷南园联系更加密切。

去年以来，城南各板块地价都有了不同程度的上涨，总价350万首套置业选择空间，正在受到挤压。

不过去年大部分项目都尝试做改善型产品，实际上市场依然存在大量刚需客户，所以今年新房产品可能会有一个 从改善到刚需的回潮过程。尤其是集中放量的区域，不排除会出现小型“价格战。

对于购房者而言，房源供应量加大，意味着选择余地更大，地段稀缺、性价比高的项目，会更受买房人青睐；条件一般的项目，竞争惨烈，去化或面临着“以价换量”。

接下来，大校场、雨核等一二线板块，房企“擂台赛”即将开启，金茂、保利、伟星、万科能否乘势而上？拭目以待。

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