住宅用地70年后到底怎么办？

现实问题

许多人问：住宅建设用地使用权70年，70年后怎么办？商业用地到期怎么办？到期之后交不交费？这些问题已经不是未来的问题，而是现实问题。温州市业主享有的20年住宅建设用地使用权期间届满如何续期问题，就曾引起了全国人民的关注。

法律条文

第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

法律由来

本条来源于原《物权法》第一百四十九条“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

两者相比较：

1. 将原《物权法》“期间”修改为“期限”

2. 在第一款中增加了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”的内容。

法律释义

现行有效法律和行政法规关于土地使用权的相关规定：

1. 建设用地期限的规定

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(2020修订)》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。”

2. 土地使用权到期后的规定

住宅用地：到期后自动续期，“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”

非住宅用地：“依照法律规定办理”法律应主要指《城市房地产管理法(2019修正)》

第二十二条"土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。"

3. 第二款中“没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”之含义目前应指《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(2020修订)》第四十条“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”

一些思考

1. 住宅用地70年后自动延期，那么，可以再延长多长时间？《民法典》没有规定清楚。如果是永久，那么关于“70年”的期限还有规定的必要嘛！

2. 建筑寿命低于土地使用权年限怎么办？

根据国家《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2018）中的规定：建筑物的设计使用年限分为四类：1、临时性建筑设计使用年限为5年；2、易替换结构构件的建筑设计使用年限为25年；3、普通建筑物（例如民宅）和构筑物设计使用年限为50年；4、纪念性建筑和特别重要的建筑设计（例如三峡大坝）使用年限为100年。

笔者认为：住宅土地期限届满前，应可以房屋重建。

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来源：李文江公众号

原标题：《住宅用地70年后到底怎么办？——《民法典》关于住宅用地到期后续期缴费的规定》

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