旧改“三块地”

旧改“三块地”

旧改项目用地范围=图斑地块+“三地”+其他用地。

其中，图斑地块是指标图入库的地块，是旧改项目的主体地块。

（见《管理办法》第二条）

一、什么是“三地”（边角地、插花地、夹心地）？

（一）《管理办法》的定义：

根据《管理办法》第三十六条第（一）项，“三地”是指符合国土空间详细规划但单个地块无法单独出具规划要点、无法单独标图入库，因成片改造需要与主体地块一并纳入改造项目进行整体利用，累计面积不超过主体地块总面积一定比例的边角地、夹心地、插花地。

（二）认定标准：

两个“无法”：无法单独出具规划要点、无法单独标图入库

一般“三地”：10%

超标“三地”：20%。

（三）“三地”能否适用旧改优惠政策？

可以协议出让，也可以享受地价优惠。

二、什么是“其他用地”？其他用地包括哪些用地？

（一）《管理办法》的定义：

根据《管理办法》第三十六条第（二）项，其他用地是指除“三地”以外，在旧村庄改造项目中，位于该村集体权属范围内、符合国土空间详细规划、无法单独标图入库，因成片改造需要与主体地块一并纳入改造项目进行整体利用的地块。有四个构成要素：

1、存在于旧村改造项目；

2、属于村的权属；

3、符合规划；

4、无法单独标图入库。

（二）其他用地的类型：

1、用于经济平衡的村内土地；

《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规〔2019〕5号）第3、18条。

2、征地留用地：

《广州市规划和自然资源局关于加快推进留用地落地兑现工作意见的通知》（穗规划资源规字〔2019〕3号）第（六）条

《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》（穗字〔2020〕10号）第16条

（三）注意：

在一些地方，为了经济平衡或整体连片改造的需要，将政府储备用地划入改造范围，此类政府储备用地不属于“其他用地”范畴，即不能享受旧改优惠政策，如协议出让等。

如，《广州市规划和自然资源局关于印发广州市旧村全面改造项目涉及成片连片整合土地及异地平衡工作指引的通知》（穗规划资源规字〔2020〕4号）第二点之2。

三、“其他用地”供地方式与用途？

（一）《管理办法》的规定

根据《管理办法》第二十二条，“三旧”用地、“三地”和其他用地，除政府收储后按照规定划拨或者公开出让的情形外，均可以以协议出让给符合条件的改造主体；纳入“三旧”改造项目进行整体利用的其他用地，改造后只能用于复建安置和公共设施建设。可见：

1、“其他用地”可以协议出让供地，甚至是划拨；

2、“其他用地”只能用于复建安置和公共设施建设。

（二）广州的做法

《中共广州市委 广州市人民政府关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》第16条规定：其（留用地）具体地块建设用途可以结合城中村改造需要统筹研究确定（住宅、商业、商务、科技创新或工业等），供地方式按照城市更新政策办理。

1、供地方式：可以协议出让；

2、用    途：统筹研究确定，不限于复建安置和公共设施建设。