什么是REITS？和美国次贷，房地产信托什么区别？ 就在不久前，国家发改委发布了进一步做好REITs试点工作的通知，什么是REITS？如何投资？点赞看完你就明白了。一，什么... 

来源：雪球App，作者： X财经Y教授，（https://xueqiu.com/8865340367/202251205）

  就在不久前，国家发改委发布了进一步做好REITs试点工作的通知，什么是REITS？如何投资？点赞看完你就明白了。

一，什么是REITS？

   REITs是“基础设施领域不动产投资信托基金”，作为房地产证券化的重要手段，就是将一些非证券化且流动性比较低的房地产投资，转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，包含：房地产项目融资证券化、房地产抵押贷款证券化两种基本形式。REITs以发行收益凭证的方式，将大部分投资者的资金汇集起来，然后由专门的投资机构，进行经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITS和房地产信托什么区别？REITs大部分采取的是类似于公募基金的形式，也就是说REITs属于证券市场上流通的一种产品。而且REITs将物业资产切割成为了标准化的单位，因此REITs具有相当好的流动性。投资者可以较为方便的转让相关投资股份，非常便捷和高效。对于房地产信托而言，没有流动性，房地产投资信托投资计划是有200份合同限制的集合，是典型的非标准化信托。房地产信托没有二级市场，不能在证券市场流通，其转让份额也受到诸多的限制。而且信托属于私募性质，公开渠道是不允许宣传的。 总结：房地产信托与REITs的流动性有着天壤之别，房地产属于非标准化的产品，无法进行流通转让；而REITs则拥有非常好的流动性，可上市交易。

RIETS就是一个基金，专门投资房地产。信托基金会指定一个Reits管理公司。管理公司相当于一个基金经理，其工作是管理该房地产信托基金，并向其股东征收管理费。通过Reits，管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广，总体可分为实物类和非实物类。实物非实物类主要指房地产抵押债券，占比不到10%。抵押债券，占比不到10%。如果管理得当，这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报（比如租金）。在扣除了相关的费用后，Reits会向股东定期发放分红。如果管理得当，这些房地产投资项可以得到可观的固定收益。

从世界范围来讲，Reits最先在1960年代在美国出现，澳大利亚在1971年推出了当地第一个Reits。而在亚洲地区，等到21世纪才开始有Reits上市交易。

我国REITs市场，不同的投资人的风险偏好和收益偏好不同，比如金融机构类投资人的风险偏好比较低，倾向于选择安全性高的产品，而私募基金作为投资人时，则对风险的容忍度会比较高。正是基于满足不同的投资人不同的风险和收益偏好，国内已发行的REITs通常是分级产品，一般采用“优先级+次级”“A券+B券”“A券+B券+C券”以及“A券+B券+次级”等几种分级模式。“A券+B券”模式也是比较常见的分层模式，比如：“优先级+次级”模式

“A券+B券”模式也是比较常见的分层模式

  与信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美地区的REITs收益最佳（13.2%），欧洲次之（8.1%），亚洲REITs的平均收益最低（7.6%）;由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见，在不同时间区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。

  REITs特点:1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。

REITs的优势:

1) 投资门槛低。众所周知，以目前的房价而言，如果直接投资房地产所需费用一般较高，尤其在大城市，一套两室一厅动辄几百万甚至上千万，对普通投资者而言并非易事。而如果购买REITs，几百或几千元就能实现，降低了投资门槛，防止因为资金不足而错失投资机会。以这次首批公募REITs为例，场外认购最低门槛在100元—1000元之间，上交所上市的公募REITs场内最低认购门槛是1000元；深交所上市的公募REITs场内最低认购门槛是1000份，以蛇口产园为例，每份认购价格2.31元，1000份至少需要2310元。

2) 分散投资风险。公募REITs与股票、债券等大类资产表现关联度低，是传统投资工具的差异化补充，帮助投资者实现资产配置的多元化，分散不同资产间的风险。同时，不同地区市场的REITs产品表现关联度也较低，亦可分散区域间风险，投资者可以根据自身偏好，通过购买不同REITs产品投资到不同地区的房地产项目，避免锁定在一处房产的情况，也实现了投资多元化配置。

3) 分红比例高。REITs有强制分红制度，根据监管要求，在符合分配条件的情况下公募REITs的分配每年不得少于1次，基础设施基金年度可供分配金额的90%以上分配给投资者。这和债券的利息差不多，但高于债券。

4) 流动性好。投资REITs不同于直接投资实物房地产，房地产可视为非流动性资产，投资周期长，买卖交易需要办理一系列手续，如果涉及房贷，可能长达数月，很难立刻成交。而通过投资REITs，投资者能将REITs像股票、基金、ETF一样在证券市场中卖出，提高了资产组合的流动性，降低投资风险。

  总之，REITs聚集资金为中小投资者提供机会投资于利润丰厚的房地产业，人员的专业化管理将募集的资金用于房地产投资组合，分散房地产投资风险，投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

二，REITS市场有多大？

租赁住房公募REITs的未来展望： 截至2020年底，中国住房租赁市场整体市值为2.52万亿元人民币，这一市场规模为中国租赁住房公募REITs发展提供了很好的基础支撑。按照国际经验测算，仲量联行预计，中国租赁住房REITs规模将会超过3000亿元。

区域分布：对比国际经验，美国前五大公寓REITs的底层物业大多集中于就业集中的核心城市。同样，在中国自从2017年来，上海、南京、杭州、深圳等6座一二线城市的租赁住房用地成交量占全部试点18城的87%。此次国家发改委发布的最新通知也明确指出此次的保障性租赁住房覆盖范围包括各直辖市及人口净流入大城市。因此，预计中国租赁住房REITs的优质底层资产也将大量集中于一二线城市。

底层资产: 中国租赁住房运营商普遍面对低收益率问题。一方面，住房租赁更面向新一代的年轻人，其实际支付能力与运营商为其提供租赁住房产品所需成本之间的不匹配的问题持续存在，规模效益难以维系。另一方面，从成本端看，简单的重资产模式问题也比较明显，相对日渐高企的土地成本，使得市场表现较好的长期持有的住房租赁类产品持有期稳定收益率最多也在4%-5%之间，市场格局的改善非一朝一夕。

REITS的挑战：租赁住房公募REITs在现阶段依然面临的挑战我们可以用限、高、严、少来总结。主要是国有企业在拿地，其他参与者相对受限。市场化拍地成本高，融资成本高，税收高。存量改造管控严格。收益率偏低，符合公募REITs上市条件的资产少。

据媒体统计，首批公募REITs在公开发售首日，一日销售金额超300亿元，而这批公募REITs面向公众投资者的初始发售金额合计仅20亿元左右，也就是说，超募逾10倍。从首批公募REITs公布的战略配售情况看，机构投资者参与战略配售的比例非常高，9只公募REITs平均战略配售比例为60%，即使是战略配售比例相对低的华安张江REIT，其战略配售比例也有55.33%。有报道称，富国首创水务REIT全天认购规模预计达到60亿元，按照这一数据计算，配售比例不到1.5%，刷新公募基金比例配售新低纪录。

典型的REITS基金产品有：博时招商蛇口产业园，华安张江光大园，东吴苏州工业园区产业园,红土创新盐田港仓储物流，富国首创水务，中航首钢生物质，浙商证券沪杭甬高速等。

三，为何今年大力推广REITS？

1.为了满足租赁住房市场。因为租赁住房和公募REITs天然适配。租赁住房尤其是以重资产运营的租赁住房满足REITs发行的诸多基本要求，比如现金流持续稳定，具有持续经营能力和较好增长潜力等等。可以为租赁住房提供优质的退出渠道，迅速回笼资金，有效提升租赁住房资产的流动性。

近年来，国家多次强调租赁住房建设，出台了一系列国家支持政策。尤其是“十九大”提出了房住不炒的政策之后，政府一方面坚持限购限贷等政策，打压炒房现象；另一方面大力扶持租房市场，建立健全长效机制。其中就包括增加自持租赁性住房的土地供给，多个地方政府提出租购同权以及租房落户等地方性政策，以及加快住房租赁市场立法等等。直到此次，发改委将保障性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点行业中，为租赁住房的公募REITs提供了强有力的政策保障。

多维度因素推动租赁住房需求增长： 2020年我国流动人口为3.8亿，与2010年相比增长1.54亿，为2000年水平的3倍有余。而流动人口住房自有率持续处于低位，对租赁住房需求强劲。根据有关资料显示，2019年全国城镇流动人口中租房人口的比重高达91%，显示出强劲的租赁需求。

2.初婚初育年龄延后，出生人口数量锐减，增加了租赁需求。

一直以来结婚及生育是首次置业的重要推动因素之一，而晚婚晚育则会导致首次置业年龄推迟，延长个体租赁住房的需求时间段，从而间接增加租赁需求。1991年到2017年间，全国平均初婚年龄推后4岁，初育年龄推后5岁；而近年来20-24岁人群占总结婚人口比例大幅下降，由2005年的47%下降至2019年的19.7%；而40岁以上人群结婚登记占比大幅上升。此外近年来全国出生人口也呈现持续下降的态势，2020年全国出生人口为1200万人，为1960年代以来最低。这也将削弱部分置业需求，从而推动租赁住房需求。

3.家庭户规模继续缩小，单身独居人口持续上升，提升了租赁需求。

2020年全国平均每个家庭户人口为2.62人，与2010年相比减少0.5人。此外，有研究数据显示，2018年全国共有独居人口“一人户”7700万，预计2021年将达到9200万。而家庭结构的小型化以及独居人口不断增加必将推动住房套数的需求，从而间接推动小户型租赁住房需求的增加。

4.房价收入比高企，限购限贷挤压买房者

我国核心城市当前房价收入比高于大部分国际城市，高企的房价刺激租赁需求。我国的四大一线城市中有深圳、北京2座城市房价收入比高于40，而广州和上海的房价收入比也均在35左右，远高于国际主流城市10-20左右的区间水平。这将势必推动一线城市居民的租赁住房需求。此外，近年来我国一二线城市限购限贷政策不断加码，一线城市多有社保缴纳年限要求，且贷款首付比例提高，严苛的限购限贷政策促使大量未满足购房条件的潜在购房者不得不转向租赁市场以解决住房需求。

5.租赁住房市场现状：多方探索良莠不齐，有待纵深发展

从目前市场现状看，分散式公寓的市场占有率高达75%，多为“二房东”模式，品质参差不齐。尤其是此前颇受市场和资本追捧的蛋壳，如今却走上了暴雷、跑路、限消、破产的道路，最终走到了退市这一步。其根本的原因在于其盈利模式是以“高进低出”+租金贷为核心，并且无序扩张。在做大市场规模的同时其综合成本却居高不下，长期处于亏损状态，高负债最终导致现金链断裂。

6.租赁住房用地供应发力，大型租赁社区将出现

在土地“两集中”政策下，自然资源部要求重点22城租赁住房用地一般不小于10%。其中常住人口增长快 、租赁住房用地缺口大的城市要进一步提高比例。2021年6月18日，上海集中出让了8宗租赁住房地块，其中位于松江的两幅套数下限超过1000套，且为相邻地块。上述两地块建成后将为上海打造一个超2000套房源的大型纯租赁社区。可以预见，租赁住房将会在土地供应的市场（尤其是一二线城市）占有越来越重要的位置，而且单体项目也将会呈现大型化的趋势。

 总之，Reits的出现，解决了房地产投资流动性问题，有助于房屋租赁等基础设施建设产业健康发展。

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