《民法典》新规：动用房屋维修基金“门槛”降低

原标题：《民法典》新规：动用房屋维修基金“门槛”降低

某业主因外墙漏水，要求物业维修，物业申请启动维修基金，但表决比例要求过高，未能启动，该业主因此拒绝缴纳物业费。物业公司将该业主起诉至法院，要求该业主缴纳物业费，法院判决支持物业公司诉讼请求。《物权法》第76条规定，“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”这一规定通过的比例过高，实践中有些业主不参与表决甚至无法联系，导致需要业主共同决定事项无法快速形成有效决议，维修资金难以发挥作用，公共设施得不到及时维修。那么，在即将实施的《民法典》中，对此类情况是如何规定的呢？

相关法条：《民法典》第278条规定，“使用建筑物及其附属设施的维修资金，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”第281条第2款规定，“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。”

司法局对法条解析：

《民法典》对此的修改主要体现在三个方面：

一是改变表决方式、提高表决效率。原来的规定是“面积和人数双过半同意”（即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意），重大事项“双过2/3同意”。《民法典》降低了需要业主共同决定事项的表决门槛，即只要“双过2/3参与表决”即可，从“同意”到“参与表决”的变化难度明显降低，且参与业主的范围更加广泛。

二是大幅度降低使用维修基金的表决门槛，即由全体业主的“双过2/3同意”降为经参与表决的业主“双过半同意”即可。民法典既降低了维修资金使用的门槛，实际只需全体业主1/3同意（即2/3×1/2）。

三是增加了紧急情况下，可以直接申请使用维修资金的规定。按新的规定，遇到高层电梯损坏、屋顶漏水等严重的情况，业主大会或者业主委员会可以直接申请使用维修资金对电梯进行维修。

司法局提示：这一制度的创立，对于整合社会管理资源，完善小区管理制度，保护小区公共设施，维护业主权益都具有十分重要意义，让人民群众享受到了社会主义制度建设的成果，极大提高了人民群众的幸福感和安全感。

来源：鞍山云返回搜狐，查看更多

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