房子已经过户给买家，贷款还没收到，买房人强行要入住，怎么办？

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我朋友去年卖出去一套二手房，也碰到这种情况，让我来告诉你，该怎么办？

一、卖二手房，贷款还没下来，买家就要入住进去。

我高中一位非常好的朋友，去年的时候在市区买了新房子，于是他就打算把县城的老房子卖了。因为他的那套房子，地段还不错，位于我们县城的中心区域，再加上他挂的价格比较低，所以挂到网上没多久，就有人上门看房了。

他之所以把价格挂得比较低，也是因为刚在市区买了房子，经济比较紧张，想要早点把房子卖出去换钱。

在跟他聊天的过程中，他说前前后后总共来了三个人看房，最终第二个看房的人把房子买走了。因为有中介的帮忙，整个过程还是非常顺利的，直到过户完以后，都没发生什么问题。

买房的人是一个年轻人，买房的目的听说是准备结婚的时候用。原本以为房子就这样卖出去了，可是谁知道呢，在贷款还没下来之前，那个年轻人就跟我朋友说，他想要提前搬进去，叫我朋友把房间清空了。

一开始的时候，朋友还觉得自己是得搬走了，毕竟过户手续都办理完了，房子也不属于自己的了。但是后来拿出当初的合同看了一眼，才恍然大悟，双方当时签的买卖合同上有写明了，交房的时间是房贷下来以后的一星期内，也就是说，现在还不必把房子让给对方。

因为怕弄错了，所以朋友又特意拿着合同跑去问那位中介，中介看到后也是直接说，你可以拒绝他，没事的，毕竟房款还没下来，你没有义务把房子提前让给他，合同里写明了的日期，他也没有权力提前住进去。

后来，朋友就拿着合同给那位买房的年轻人看，看完以后对方就没说什么了，硬生生等到房款下来以后，才搬进去。

在聊起这件事的时候，朋友说幸好当初有签合同，不然如果遇上没有签合同的情况，那都不知道该怎么办了。

二、房子已过户，贷款还没收到，买家要入住，怎么办？

其实这种情况，在生活中还是经常见到的。碰到这种情况的时候，不要慌，我们来分情况进行讨论。

① 如果你是通过中介交易的。

倘若你的这套房子，是通过中介来交易的，那么你跟买家之间肯定是签订了合同。那么，合同里肯定是规定了买家入住的时间。

一般情况下，二手房购买合同里，都是规定在买家拿到全款以后的三个工作日内完成交房手续。也就是说，必须等到卖家拿到全部房款以后，买家才能够搬进去，不然的话，不能搬。

所以说，如果你有合同，就直接把合同拿给买家看，告诉他现在还没拿到全款，他还不能搬进去住，如果实在强行要搬的话，你可以直接拒绝。

实在不行，就找中介跟买家去说，让中介帮忙处理这件事。

② 如果你们是个人自己交易。

这种情况其实很少见了，一般二手房的买卖都是得通过中介的。但是，也不排除一些特殊情况，比如说，恰好你想卖房，你朋友正好有认识的人要买房，于是你们俩就直接进行买卖了，没有通过中介。

这种情况，如果没有签订买卖合同的话，那么就没有明确的规定交房的时间了。既然没有正式的交房时间，买家现在想入住进去，也是合理的。但是，这样的话，对于卖家来说，就不合理了。

为什么呢？因为现在房款还没下来，如果房款下不来，但是买家又已经搬进去住了，那对于买家来说，就是一种巨大的损失呀。

所以，即使没有合同，你也可以跟对方说清楚状况，就是说现在让他搬进去住，如果后期房款下不来的话，那就麻烦了。

相信，对方如果是个明事理的人，也是能够理解你的难处，不会强行要入住进去的。

总之一句话：

遇到这种情况，在房款还没下来的时候，千万不要让买家直接搬进去，不然的话，你就必须承担房款没下来，买家还进去住的风险。

在买卖的过程中，我们秉持的原则是一手交钱，一手交货，全款到手了以后，才把房子交出去。

三、二手房买卖的过程，以及期间应该注意的事项。

接着，我就来详细跟大家说一下，整个二手房交易的过程，以及我们在交易的过程中，需要注意的事项有哪些。

① 谈首付，办监管账户。

你让中介帮你把房子挂到网上去，然后有人看中了你的房子，就会来询价。价格确定了以后，你们就可以先确定一下首付款，基本上买二手房的人，都是贷款买的，很少有全款买的。

确定完首付多少以后，你们就可以去银行，办理一个监管账户，让买家把首付打进监管账户里。

② 申请房贷，确认房贷，办理过户手续。

接着，就让买家自己去银行申请二手房房贷。申请完以后，就等银行的结果通知。如果银行申请通过了，那么你们就可以办理过户手续了。倘若银行申请不通过，千万不能办理过户手续，一定要先确认好房贷是否审核通过。

③ 交房。

办理完过户手续以后，一般还没到交房的日子，交房的日期，都得等到房款全部下来以后。而从申请房贷，到房款打到监管账户里，短则两三个月，长则半年，每个地方不一样。交完房以后，整个买卖二手房的过程，就算完结了。

注意事项：

a.办理监管账户。在二手房的交易过程中，有一些卖家会要求买家，把首付款打到他的私人账户上，这样的行为是不行的。如果你是买家，一定要去银行开监管账户，然后把首付款跟尾款，都打到监管账户了，才是最安全的选择。

b.签合同。买卖房子，不是一件小事，一定要小心了，即使是跟熟人进行买卖，也要签合同，不要抱有侥幸的心理，觉得都很熟了，没关系的，不用签也没事。

凡事，都要留个心眼，认认真真把合同签好了，才是最稳妥的选择，万一碰到什么事情，只要有合同在，都有迹可循，全部都按照合同里面写的要求来办事。

c.费用可商量。如果你是买家，那么对于在二手房交易过程中产生的费用，你是可以跟卖家商量的。比如说，如果房子产权没有满两年，需要支付个税跟增值税，那么这部分费用，你可以跟卖家商量，看能够共同承担。而至于契税的话，一般都是买家自己承担的。还有一个中介费，往往是卖家承担的，中介费一般是房子成交价的2%到3%，具体还要看地方。

最后：

买卖二手房的流程，现在已经很成熟了，一般情况下，中介都能够帮你弄完，所以其实你只要听中介的话，按照中介的方法去交易，那么出现的问题都不会太大。

最后，如果在还没拿到全款之前，出现各种问题的话，都是可以找中介帮忙解决的。切记一个点，那就是在拿到全款之前，不要交房，否则的话，一旦房款下不来，那你就麻烦了。

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