2023年香港房地产行业分析 房屋销售势头大为好转

根据土地注册处的数据，2022 年的新房和二手房销量分别仅为 10,315 和 34,735 套， 为自 2002 年以来最低。然而，自 1 月初与中国大陆的跨境旅行正常化后，最近的销 售势头有所改善。特别是，根据美联物业的数据，在过去六周中，有四周的主要35个 楼盘的二手房销量达到 100 套或以上，很大程度上是因为最近香港和中国大陆之间的 跨境旅游正常化。由于 1)香港进一步开放；2)美国利率可能见顶，房屋销量将继续保 持旺盛。

根据房屋局的数据，到 2022 年底，未售但已落成住宅房地产数量达 16,000 套，创下 2007 年以来的新高。此外，在未来 3 到 4 年，约有 105,000 套新房（包括在建单位） 可供销售，创下历史（或自 2004 年以来）新高。 然而，根据 2022 年施政报告，私人住宅供应总的目标为 129,000 套（或每年 12,900 套），仍然比过去 10年平均每年 15,868套的落成量低约 19%。我们认为，长期而言， 私人住房供应仍然紧张。

房屋供应：2023 年可售库存也相当可观

到 2022 年底，约有 21,568 套新房等待发放预售许可证，是有记录以来最高套数之 一。而这些房屋可在 2023 年获得预售许可证，因此 2023 年可售新房相当充足。随着 二手房销售明显增加，我们认为，开发商很快就会更加积极地销售新房，并且我们记 得，大多数开发商因为下列原因而在 2022 年第四季度推迟销售：1)股市波动；2)对加 息的担忧。 此外，根据香港经济日报的报道，2023 年有超过 43,000 套新房（包括在建房）可供 出售，远远高于 2018-2022 年年均约 16,005 套的新房销量。

美国可能在 2022 年底降息

据彭博报道，2023 年美国目标联邦资金利率可能达到 5.00%左右的峰值（目前为 4.50- 4.75%），并且可能在 2023 年底降息。我们认为，美国利率可能见顶（甚至降息）可 能成为房屋价格和销量相当重要的转折点，因为我们记得，房屋销量及价格在2022年 下半年出现显著下滑，主要原因就是利率上调。我们认为，利率降低的预期还会减弱 潜在房屋买家的观望态度。 此外，即使我们悲观地假设目前的按揭贷款利率（3.375%）会再上升 100 个基点。我 们估计，住房负担比率（即每月按揭款/家庭收入）将从 53%上升到 57%，仅略高于 56%的历史平均水平。我们认为，最近的房价下跌已经减轻了加息的影响。 由于到 2022 年底有大量的库存和可销新房（43,000 套），我们维持香港房价将同比 下降 8%的观点。然而，如果美国利率见顶超过我们的预期，则跌幅可能会大大减 小。

住宅房地产负利差限制投资需求……就目前而言

到 2022 年底，我们估计，按揭贷款利率（3.375%）明显高于 2.4%的平均住宅租金收 益率。拥有房产的负利差（即租金收益率-按揭贷款利率=-1.0%）仍将限制住宅房地产 的投资需求。然而，2023 年底可能的降息会明显降低负利差，增加投资需求。

目前入境游客人数的恢复仍慢于预期

自 2 月 6 日起，已经基本取消中国大陆和香港之间跨境旅行的 PCR 检测要求和每日配 额限制，入境游客人数将进一步改善。 特别是，根据入境事务处的数据，2 月 6 日的日入境人数约为 33,187 人，是新冠疫情 爆发以来的最高。然而，该数据仍比 2019 年日均 153,000 多人的入境人数低约 78%。

零售出现更大改善可能需要更多时间

2022 年全年零售额同比下跌 0.9%至 3,499 亿港元，仍比 2015-2019 年的平均水平 4,550 亿港元（疫情前水平）低约 23%。我们认为，随着入境游客人数增加，零售有很大的 空间可以进一步改善。香港入境游客人数进一步恢复还需要更多时间。我们估计， 2023 年香港零售额将同比增长 10%，比疫情前水平仍低约 15%。

1)九龙仓置业：为入境游客人数进一步增长做好准备

九龙仓置业被认为是游客的首选，因为它的两个旗舰商场——海港城和时代广场均位 于香港的黄金旅游胜地。在我们覆盖的大型业主中，九龙仓置业面对香港零售房地产 的风险最大。特别是，我们估计，九龙仓置业资产总值中，高达 70%来自于香港零售 房地产（即购物中心）。

2) 领汇房地产信托基金/置富产业信托（778 HK）：本地消费情绪 进一步改善时的主要受益者

我们估计，在领汇房地产信托基金和置富产业信托的资产总值，分别有接近 56%和 99%来自香港零售房地产。虽然它们的购物中心大多是邻里商场，而并非主要为游客 服务，但保持社交距离政策持续放松，意味着本地消费情绪将不断改善。例如，2022 年 12 月零售额是过去 11 个月中最高的月度零售额，尽管该月入境游客人数仍然有 限。

3)港铁公司：当香港和中国大陆之间的客运快速恢复时，香港运输部 门的收益将大幅增加

19 财年（疫情前），经常性业务的基本净利润高达 97 亿港元，而这些数据在已经下 降到 20 财年核心亏损 11 亿港元，以及 21 财年核心利润 18 亿港元。我们认为，净利 润大幅波动的主要原因有：1)进出中国大陆的跨境旅行受限；2)免税店关闭。我们认 为，中国大陆和香港之间的客流快速恢复将成为港铁公司新的关键催化剂。

4) 恒隆地产：中国大陆新冠疫情限制基本取消后的最大受益者

我们估计，恒隆地产(HLP)高达 64%的资产总值来自于中国大陆的投资性房地产，该比 例在我们追踪的所有主要开发商或业主中最高。此外，恒隆地产 21 财年来自中国大 陆的租金收入接近 69 亿港元，也为同行中最高。管理层最近还表示，2023 年 1 月其 商场的零售额可能会创下新高。

“弱于大市”的主要选定品种：

1) 太古地产：香港写字楼板块逆风仍在

金钟区中（作为香港中央商务区一部分）的香港太古广场写字楼在 2022 年前 9 个月 出现了 18%的巨大负值租金复归率，也是太古广场办公室有史以来最大的负值租金复 归率。我们估计，太古地产高达 39%的资产净值来自香港写字楼业务，并且我们认 为，在我们追踪的主要大型业主中，写字楼租金潜在下降将对太古地产造成最大的伤 害。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）