中南高科联手增城产投拿地，传化集团钱湾生物港二期项目摘地

　　【工业用地市场】系列 第18期

　　01

　　全国工业用地市场概况

　　1.1产业地产商拿地数量明显增加，国/民拿地面积比下降

　　总体来看，2023年4月，全国共出让工业用地与科研用地2344宗，出让面积142414亩，较上月减少23.9%。其中，产业企业拿地面积最多，拿地面积共109350亩，占总拿地面积的76.8%，产业地产商和政府平台公司拿地面积分别为2665亩和26875亩，占总拿地面积的1.9%和18.9%。相较于2023年3月，产业地产商拿地面积占比上升1个百分点，国/民拿地面积比下降至10.08（上月为18.35）。

　　图：2023年3-4月各类型企业拿地数量与拿地面积

　　1.2江苏成交面积全国领先，江西成交面积大幅增加

　　分区域来看，4月工业土地出让城市中，江苏省共成交282宗工业用地，成交面积13736.46亩，占全国工业用地成交面积的9.65%，成交面积位居全国第一。全国工业用地成交面积TOP5省份，华东区域占据3席，分别为江苏省（TOP1）、山东省（TOP2）、安徽省（TOP3）。

　　值得一提的是，在本月整体工业用地市场降温的趋势下，江西省逆势增长，工业用地成交面积较上月大幅增长3600余亩（本月成交8881.48 亩，上月成交5212.52 亩）。

　　图：2023年4月各省份工业用地成交面积与成交数量

　　02

　　产业地产商拿地情况

　　2.1 市场概况

　　2023年4月，全国产业地产商共拿地36宗。重点拿地动态包括中南高科广州、六安两市拿地294亩，传化集团钱湾生物港二期项目摘地，万洋南通、福州2市拿地211亩，北京保罗投资漳州拿地105亩，万福（企业）集团福州拿地79亩，联东汕头、淮安两市拿地95亩，万马产发湖州拿地12亩。

　　表：2023年4月产业地产商拿地一览表

　　2.2 关键头条解读

　　（1）中南高科广州、六安两市拿地294亩

　　4月17日，中南高科联手增城产投竞得广州增城编号为穗规划资源增挂出告〔2023〕15号的一类工业用地，该地块占地面积161亩，成交金额为8380万元，亩均成交价52万元，准入产业为计算机、通信和其他电子设备制造业，固定资产投资强度≥1050万元/亩、亩均税收≥105万元/亩，该地块将用于建设中南高科·高端电子信息创新园。

　　摘地同一天，项目正式摘牌，项目首期占地168.2亩，建筑面积近45万平方米，是所在的中新科技园内最大的产业园，园区规划有24栋5层独栋厂房、12栋高层厂房，兼顾多层厂房和“工业上楼”的差异化需求。这座聚焦新一代信息技术的花园式高端产业园，点亮了中南高科布局粤港澳大湾区的重要节点。

　　图：中南高科·高端电子信息创新园项目效果图

　　4月20日，中南高科摘得六安六金出2023-9号地块，该地块占地面积133亩，成交金额为1651万元，亩均成交价12.38万元，准入产业为汽车零部件及配件制造，固定资产投资强度≥200万元/亩，亩均税收≥15万元/年该地块将用于建设中南高科·六安智能制造产业园。

　　中南高科·六安智能制造产业园是中南高科产业集团布局安徽的第九个项目。项目总规划用地面积约340亩，首期规划占地面积约140亩，建筑面积约8万方，共规划19栋标准厂房及相关配套设施，总投资约5亿元，达产后预计每年形成税收贡献3000万元。

　　图：中南高科·六安智能制造产业园效果图

　　（2）传化集团钱湾生物港二期项目摘地

　　4月17日，传化集团子公司竞得杭州萧山科技城1宗工业用地，该地块占地面积146亩，成交金额为9521万元，亩均成交价65万元，准入产业为医疗仪器设备及器械制造，固定资产投资强度≥700万元/亩、亩均税收≥50万元/亩，该地块将用于建设钱湾生物港二期项目。

　　钱湾生物港是杭州市萧山区政府与传化集团重点打造的生命科学产业园区，位于江南科技城核心区，6分钟直达萧山机场。项目聚焦合成生物、CGT及医疗器械方向，占地700亩，规划建筑面积超100万㎡，一期建筑面积约36.4万㎡，总投资16.84亿元。园区规划有符合GMP建设标准的空间、独栋研发楼、高层办公研发楼等专业化空间。

　　（3）万洋南通、福州2市拿地211亩

　　3月，万洋集团于绍兴、温州、江门3市摘得258亩工业用地，本月，万洋聚焦华东，于南通、福州两市分别竞得137、73亩工业用地。

　　其中，南通所拿地块将用于建设南通（海安）万洋众创城项目。南通 (海安) 万洋众创城位于南通海安市东部片区核心区块，项目总规划用地500亩，建筑面积约66万平方米，首期建筑面积约15万平方米，计划引入纺织服装、机械制造、精密模具等主导产业。

　　福州所拿地块将位于福州滨海新城临空经济区，该地块允许对标准厂房进行分栋、分层转让，竞得人在引进符合产业要求的项目企业，转让方和受让方需与所在园区签订项目投资合同后，方可办理产权登记。2023年2月9日马尾万洋新能源科技有限公司以1780万摘得马宗地2023-01号；2023年2月10日，福州长盈万洋众创城科技有限公司以8040万元，摘得马宗地2023-02号，此次拿地，意味着2023年万洋集团加码投资福州。目前，万洋集团在福州已经落地福州（马尾）万洋科技众创城、福州(亭江)万洋众创城。

　　（4）北京保罗投资漳州拿地105亩

　　4月24日，北京保罗投资集团子公司竞得漳州1宗工业用地，该地块占地面积105亩，成交金额为2150万元，亩均成交价20.48万元，准入产业为食品制造业，固定资产投资强度不低于270万元/亩，在交地之日起第四年至投产之日起第十年期间年均纳税不低于18万元/亩，该地块将用于建设保罗（龙海）大健康产业园。

　　北京保罗投资集团有限公司成立于2010年12月，是一家专注于房地产、环保能源、金融、酒店管理以及大健康产业园建设运营等领域的集团化运营公司。集团深耕健康产业之路，布局全国，已发展为大健康产业的先锋军，旗下控股北京保罗投资管理有限公司等多家子公司，先后建设运营了沈阳北方大健康产业园、漳州保罗健康产业园、山西保罗大健康产业园等。

　　保罗（龙海）大健康产业园，是北京保罗投资集团2021年落笔东南力作、福建省重点项目。项目位于闽南金三角开发区中心，首期开发占地1000亩，总投资高达100亿元。一期用地约200亩，计划总投资约20亿元。项目产品为双层独栋、双拼式标准厂房，多层架构，花园式产研一体化厂房。主要建设健康食品(占比约50%)、医疗器械、电子信息、装备制造、产业综合服务中心、检验检测认证中心、中央厨房等制造业集聚平台。

　　（5）万福（企业）集团福州拿地79亩

　　4月24日，万福企业集团子公司竞得福州1宗工业用地，该地块占地面积79亩，成交金额为1340万元，亩均成交价17万元，准入产业为专用设备制造业，固定资产投资强度≥3300（万元/公顷），考核平均年财政税收总收入不低于 15 万元/亩。

　　万福企业集团是一家集资产中心、产业中心、资本中心三大核心领域为一体的多元化现代企业集团公司，公司聚焦福建，专业致力于打造现代智慧工业产业园区，目前已布局万福产业园（角美）、万福产业园（芗城）、万福产业园（闽清）等多个项目。

　　本次所拿地块便用于建设闽清万福产业园，该项目总规划面积约240亩，规划建筑面积约30万平方米，计划总投资约9亿元，项目分三期实施，一期用地约78亩，规划用地面积约9万平方米。

　　（6）联东汕头、淮安两市拿地95亩

　　3月，联东于哈尔滨、厦门两市摘得2宗工业用地共199亩。本月，联东于汕头、淮安两市摘得95亩工业用地。

　　其中，汕头所拿地块为带规划方案出让，将建设“联东U谷·汕头科技总部港”项目，该项目总投资约3亿元，容积率3.2，计容建筑面积109274.86平方米，定位为汕头市“三新两特一大”产业升级与聚集的科创型产业园。

　　图：联东U谷·汕头科技总部港平面图

　　淮安所拿地块将用于建设联东U谷·淮安智能制造产业园，该项目用地位于江苏省淮安市经开区核心区域，总规划292亩，总建筑面积约21方，总投资约20亿元，一期规划88亩，总建筑面积5.8万㎡，规划建设18栋标准化厂房以及相关配套用房。

　　（7）万马产发湖州拿地12亩

　　4月24日，万马产发子公司竞得湖州德清1宗工业用地，该地块占地面积12亩，成交金额为648万元，亩均成交价54万元，准入产业为电气机械和器材制造业，固定资产投资强度≥400万元/亩，年土地税收≥30万元/亩。

　　万马产发聚焦高端装备制造、新材料、5G信息产业、智慧医疗、新基建，以产业及智慧园区建设为抓手，根据国家区域发展战略，在长三角经济圈、粤港澳大湾区、京津冀布局主题产业园，目前已经成功运营 万马 (舟山) 海洋装备智造园、新锐·万马 (州)智造产业园、万马 (湖州)智造产业园、中节能·万马 (湖州)智谷产业园、万马 (南太湖) 智造产业园、万马 (德清)智造产业园、万马 (宁海) 医械智造产业园、万马 (禹越) 融杭智造产业园、万马 (佛山) 智造产业园等多个产业园区。

　　此次所拿地块将用于建设万马（禹越）融杭智造产业园。该项目总占地约400亩，其中一期占地约90亩，规划总建筑面积约17万平方米，预计总投资8亿。项目以“工业自动化”为产业定位，在改造老旧园区的基础上重点引进符合国家战略发展的装备制造、电子信息产业及高自动化率的智能制造企业，园区作为禹越地区“工业上楼”项目，规划11层沿街高层厂房和双螺旋上楼坡道。在提升土地利用效率、实现“快速上楼”的基础上，创新融合屋顶停车场和太阳能(000591)光伏。

　　图：万马（禹越）融杭智造产业园效果图

　　03

　　政府平台公司拿地情况

　　全国来看， 4月全国28个省、直辖市和自治区（除港澳台西藏）政府平台公司共拿地拿地数量294块，拿地面积26875亩，占总成交面积的18.9%。

　　分省份来看，4月政府平台公司拿地比例（各省份政府平台公司拿地数量/省份成交总数）较高的包括河南（40.74%）、安徽（40.23%）、上海（37.86%）。

　　图：分省份政府平台公司拿地面积（亩）与拿地数量（块）

　　4月拿地面积排名前30的政府平台公司中，5家位于安徽，具体名单详见下表。

　　表：4月政府平台公司拿地面积TOP30一览表

　　04

　　总结

　　整体来看，本月，工业用地市场有所降温，工业用地供地成交面积及数量均明显下降。2023年3月，全国共计出让工业用地2531宗，成交面积187203亩，本月全国共计出让工业用地2344宗，出让面积142414亩，较上月减少23.9%。

　　同时，民营运营商拿地占比提升，国/民拿地比从3月的18.35下降至10.08。可以看到，本月二级园区运营商拿地热情明显提升，3月，仅17家二级园区运营商参与一级土地市场拿地，本月，则有近30家运营商参与拿地，二级园区运营商拿地面积较上月大幅增长50.7%。

　　万洋、联东等头部产业运营商持续发力土地市场，北京保罗投资、万福企业集团、万马产发等一些新兴产业地产商及区域型产业地产商也在积极参与。

本文首发于微信公众号：产城观察网。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。