买房不迷茫！新手必看的新房购买流程指南

买房子不是买菜，房地产是重资产行业，而房屋也是大部分居民最重要、最昂贵的实物资产，在选择购入房产时首先要自己清楚自己需求和实力。

我想要一个什么样的生活环境？我买这个房子的用途是什么？我手里有多少钱？我能承担多大的月供？

只有明白你想要什么的生活或房子和你手里准确的经济实力，才能更好地找到合适的房子。

注意这里我用的是合适而不是心仪，因为除了以上的几个问题，购房还要明白一个道理，没有十全十美的房子，适合现阶段的你就是最好的。

以下是我整理的新房购买的七个阶段，希望可以帮到有需要的朋友：

通过网络（安居客、房天下及当地房产网站等）及线下途径（朋友介绍、中介、广告等）获取楼盘信息，根据自己的需求及预算选择一个合适的片区，这个片区就相当于居住区域的概念，每个城市也都有对应层级的居住区域或者说是居民区，好的片区拥有更好的城市资源配套，对应的价格也就越贵，次级片区虽然配套还不是很完善，但价格相对更让人接受，后期可能也会有更好的区域发展。

针对选定的片区，最好是先在网站或软件上看下对应片区在售的房产项目，选择几个比较感兴趣的，然后就是线下看房阶段，到访售楼处，看样板间，让销售算价格，算优惠等，一趟下来再去另一个项目看看，相互做做对比，买房子有时间的话一定要多看看，多比较，而且一个项目的缺点一定是竞品的项目更加了解，这有助于你全面的了解一个房产项目。

了解完项目后还要了解一下项目的开发商，现在的市场环境下，买期房选错了开发商那真的是无底深渊了，所以现在是现房〉准现房〉期房的关系。期房其实也不是不能买，可以选财务状况比较好的大品牌开发商（如龙湖、万科）或有第三产业支撑的本土开发商（第三产业经营状况要好）。

这个阶段涉及一个问题就是要不要找中介，这里我的建议是根据情况，有些中介是可以给你返佣的，例如他在这个项目成交了，佣金是2w，他可以返给你1w这就是返佣，相当于房价又便宜了一万；有些是不给你返佣的，甚至于中介佣金是在售楼处折扣回收上给出来的，那就不要找中介了。

这个阶段分为两种情况，一种是全款买房，一种是贷款买房，而这个阶段主要是针对贷款买房的。

在看完选定的几个项目，做完对比之后，选择了合适的项目和房源；到这了销售会让你交定金之类的，这时候别着急，定金交了退出来就麻烦了，碰到狠点的项目直接就不给你退了（定金是可以不退的）还要你赔偿总房款20%的违约金。

所以在交定金前一定要沟通你的销售，让他协调银行的对接人，查询一下个人征信和流水情况符不符合贷款条件。

如果不符合的话也别着急，可以让销售和银行想想办法看看能不能解决问题，这只要不是太大的问题，其实都是可以解决的。

确认完贷款资质且对房子比较满意，就可以签署认购协议书了，这一阶段主要就是阅读认购书的内容，看看有没有很难接受的条款或者附加条件，碰到不明白的一定要问清楚，最好可以留痕。这个认购书的内容都是固定的，只要不是涉及重大利益和问题的，确认好细节就好，开发商绝大部分都是宁愿不卖你也不会改这个认购书的。

签署完认购书后就可以缴纳定金了，这里主要就是锁定意向房源，但是交定金时一定要保存好pos机小票，同时和开发商索要定金收据。

交完定金后一般情况下会回家整合一下资金，准备签购房合同和交首付，这两个一定是先签合同，再交首付。

签合同最重要的就是看合同条款，重点关注

①　交房时间是不是和销售所说的时间一致；

②　如果延期交付，开发商的延期交付违约责任约定，这个一般是房款的比例，越高越好；

③　看补充协议里的内容是否可以接受，这里要注意是不是和销售承诺的一些品牌一致；

④　如果有赠送的车位、储藏室等，要看看是否写到合同里了。

确认合同无误且签字后就可以缴纳首付了，交首付时要和开发商收款人员确认打款账户是不是监管账户，只有钱打到监管账户，这个钱才会比较安全，减少开发商挪用的风险，尽力保护自己的合法权益。

这里有个知识点，现在大凡停工跑路烂尾的项目基本上都是封顶之后的项目，因为封顶了就可以提取监管资金了，但是封顶只是房产总进度的40%左右。

交完首付销售过程中的流程基本上就完成了，但是一定要让开发商尽快完成预售备案，避免一房多卖的情况。

交完首付就是办理贷款，这里要注意开发商一般会有好几家合作银行，你在办理贷款时要问清楚都有哪几家银行，看看有没有认识或熟悉的，对比一下贷款政策，确认贷款利率，哪家利率低就找那家，如果都一样的话就看政策或者你更熟悉那家。

在房贷审批期间注意不要申请信用贷或者查询个人征信，避免出现贷款审核不通过的情况。

在贷款审批通过后，银行会把钱直接打给开发商，这个要和你的销售或银行业务经理说好，打款后要第一时间通知你，你需要尽快向开发商索要全款发票，拿到发票后就可以到房管局或住建局缴纳契税了。

契税越早交越好，因为现有的一些满五唯一，满二唯一是以契税发票上的时间计算的。

全款到账后如果期房还需要等待一段时间之后才可以交房，现房的话则可以直接交房验收，这个阶段是比较重要的以下是验收及交付的流程及内容

①　查看验收资料：这个步骤需要拿到开发商出局交房的三书一证一表，即《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《竣工验收备表》这5项。拿到这些后要仔细看下有没有问题，开发商可能还会给一些其他资料，但是记住不要签字，所有的签字都在验房后再签。

②　三方联合验收：拿到资料后一般会告知你是哪天交房验收，提前找个第三方的验收人员，现在又专门干这个的，大头都花了别在意这些小钱，交房当天进行联合验收，有问题现场反馈给开发商，让进行整改。如果验收面积出现误差这个是正常现象，但是超过3%的话你可以要求补差价或者退房。还有就是尽量在开发商整改完后再签交付的字，避免出现开发商扯皮不给维修的事情。

③　缴纳费用：开发商整改完毕，你同意交房后就可以到物业那里缴费领钥匙了，大部分都是缴纳一个公共维修基金和一年的物业费。

办理房产证就简单了，只需要携带好《购房合同》《房主本人身份证原件和复印件》《已婚的结婚证》《前期购房的票据－全额发票、契税发票等》这些资料到当地房管局或住建局办理就好了。

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