收藏2024年济南楼市全新解读：26个置业片区全覆盖！买房之前多看两遍！（上）

大家一定要明白济南东西南北的发展边界：

向西不要超过医学中心置业，向东不要超过郭店、孙村、彩石置业，向北不要超过华山北高速置业，向南南北康再往南，基本没有可开发用地了。

来到济南的新济南人，大部分在东部能找到工作，这边的就业机会多一些：产业、交通、人群、规划各方面都相对更现代一些。老城有济南的烟火气、底蕴文化，东城有最现代的商务氛围，各有千秋。

再看近几年改善置业者的置业趋势，开始向CBD、奥体、汉峪、高新、盛福等片区置换迁移。正是向东城核心区域靠拢，因为这边是“行政、商务、教育”新高地，这个区域是未来10年济南吸引力最强的片区，不管你信或者不信，很难改变。且还处于上升期，聚集、吸引力还会变强。

自2021-2023年，CBD、高新、奥体、汉峪、龙鼎大道附近优质改善盘价格持续飙升，近3年时间，高达15000元/平米左右的涨幅，而且向上趋势还很明显。

再看一下我整理的 26个置业区域分布，未来近2-3年26个区域还有新房可售，2023年高新区没有新盘入市，2024年科技城片区、高新核心区、济钢片区都会有新盘入市，我们静待这些楼盘的入市价格。2024年老城区个别拆迁土地入市，但是这并不影响济南楼市大的供应结构。

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2024年济南楼市供应比较分散

2023年除，我们梳理楼市的时候，济南的新房主供应区域还在东部，二环东路以东在售楼盘数量，大概率占了济南的7成左右。

2024年最大的变化就是，整个济南新楼盘供应变的分散起来，东边新入市楼盘少起来，不少楼盘售罄了，分散的楼市让大量的东部购房者少了新房选择。

尽管如此，东部历城区依然有大量的土地可开发，有大量的低价楼盘、次新二手房可选择。主要集中在张马片区、华山、新东站、雪山、唐冶、神武、郭店、孙村、济钢、文旅城片区。

济南的城市人口还会一直增长下去，每年5-10万的流入人口，相对比较稳定，可能最少还要增长10年，这十年新增人口流向东部的概率更大，向东发展的趋势的确不好改变。毕竟新济南人首先要解决的是就业问题，就近择业、置业。更多私企、国企单位东迁已经成为既定事实，哪里就业机会多自然就更有吸引力。

济南改善房区域

现在的改善群体在东部置业主要购买区域：

1、CBD片区——

地铁、商业、办公、住宅，济南的新中心，这里将会更加繁华。

2023年，CBD高端盘房价继续上涨，如果说2022年大家觉得3.5万/平米已经很贵了，2023年CBD高端改善购入价格已经达到40000元/平米，2024年势必向着4.5万/平米价格迈进。

CBD在售新房只有两个：复星国际中心、绿城深蓝公馆，均为精装交付，复星为靠路、高层、真石漆外立面，价格不到30000元/平米。绿城深蓝公馆一入市就各种故事，不少人加了几十万转让费才有资格购房，可售房源不多，入市价格在4万左右徘徊。

现如今CBD住宅二手房已经可以交易，万科大都会、龙湖天璞、仁恒公园世纪，挂牌价格3-4.5万不等，部分房源还有高税。性价比比较高的当属绿地IFC中央公馆的二手房，今年我们帮粉丝淘换的小高层再26000元平米，高层价格在24000元/平米。

结论：CBD片区兑现度越来越高，入驻企业越来越多，济南中高收入人群聚集地，好房子房价、房租双向稳步增长。

科技城片区控制性详细规划

2、科技城片区（CBD北侧）——

今年科技城片区终于有楼盘入市了，中新泰富玖著、保利珑誉先后在片区内开盘，另外今年还会三个企业拿地。在CBD片区住宅基本售罄的当下，高新区核心区也基本没有新盘供应，不少改善购房者将置业意向转到科技城片区。

客观来讲，科技城片区的优势就是距离CBD比较近，其余的优势暂时就看不到了。容积率全部为2.8，高层+小高层的楼座排列。5个楼盘总可售房源为2435套左右，这里面还包含很多安置房源、政府收购房源，估计实际商品房只有两千套。

2023年科技城两个楼盘价格27000-33000元/平米，销售速度还可以，毕竟核心区内除了二手房，真的没有什么像样的竞品了。

结论：科技城因为供货少、竞品少，所以销售价格不会低，高层单价26000-28000，小高层价格30000-35000元/平米尚可，自住改善可买，投资就真没什么赚头了。

3、CBD西历下城发项目

2023年CBD西侧、历下大厦对面几块住宅用地出让，2.9的容积率，一半以上的回迁安置房配比。

最近规划出来了，高层+小高层+洋房，外立面全部真石漆，没有大落地窗，高层层高2.9米，所以这几个地块的房价的确很难有高价，同类产品对比的就是绿地ifc、复兴国际中心，大概率高层价格24000-26000，小高层洋房价格26000-28000，上涨空间也不会大。

个人的判断，仅供参考。

CBD西侧历下城发规划图

4、奥体（龙洞片区也在内）片区——

环境、配套、教育均不错，紧邻龙奥大厦、奥体中心，不可复制。

2023年这个大片区迎来冲击——东城逸家、西江华府存量房源集中上市，大几千套现房将片区供需结构彻底打乱。

本来这个片区在售房源不多，存在稀缺性，结果稀缺变成了供应量井喷——将片区房价一下就拉下来了。保守估计两个存量楼盘还可以敞开销售2年时间，对于这个大片区的房价冲击还会继续释放。

好产品依然高价格，比较有代表性的就是绿城全运村、大华紫郡房龄较新的洋房、别墅产品；反面落后产品，受价格冲击比较严重。

结论：短期2-3年内依然会受到东城逸家、西江华府的供应冲击。长期看，部分楼盘的产品落后性、房龄超过十年之上，会影响具体房源房价。片区内买房，好好淘换，不追高。

5、贤文（高新、软件园也算在内）片区——

CBD、奥体、高新算是济南东部商务楼最集中的三个区域，高新核心片区同时也能享受CBD、奥体的配套服务。

在售楼盘：只有中建云境，且房源不多、售价在30000-33000元/平米，128、166户型，总价400-550万之间。

已经售罄的济高珑悦府、保利臻誉、颖秀华府、仁恒奥体公园世纪、龙湖天奕，是这个片区内非常有代表的几个楼盘。2023年上述所说楼盘都有所上涨，也应了我2022年底的判断。

2024年，济高开拓路新楼盘即将入市，2.3容积率，会所+精装大平层产品，下半年入市。估计起步总价得500万以上了，传闻185、225平米户型面积。

高新区这几年教育突飞猛进，现如今东部置业人群比较喜欢置业高新区改善盘，部分高新次新房价格不比CBD价格低多少。未来这个片区的房价天花板应该是仁恒奥体公园世纪和龙湖天奕，二手房市场再一较高下吧。

结论：片区缺点，前几年的很多楼盘规划明显保守，高层、3室小户型偏多，未来这个片区的改善置换需求依然很大，尤其是四室改善房源。优点：底子好、人群、教育、商务配套都不错，未来1-2年，优质楼盘房源站稳3.5-4万/平米，奔向4.5万/平米，比肩CBD。

6、盛福片区——

历下区除科技城之外，那就是盛福还有可开发土地，位置尚可，距离CBD、奥体、高新商务区都相对很近。

2023年盛福片区不少楼盘已经售罄，2024年在售楼盘只有中建星光城市、海信君和、绿城海棠映月、历下金茂府，去年9个楼盘同时在售，2024年只有四个楼盘了。

“2023年我说过：随着楼市放松，cbd、高新、汉峪无房可售，片区内不少楼盘房源售罄，片区楼盘成交流速会加快，价格微涨也属正常。”2023年我说的的确兑现了。2024年盛福新房价格稳定、微涨，因为除了这里，绝大多数改善购房者22000-25000在大片区内买不到新房子，次新房都不好上车。

结论：改善盘的定位，教育能跟上，这个片区才能好过。还是坚持我之前观点，这个片区短期天花板价格不高， 25000-26000左右，你买的越高，增长空间越小。还要留意高新、CBD片区二手房的分流。

买盛福片区别指望赚钱，自己住的面积大点，产品好点，上班方便点，就行了。

7、大小汉峪片区——

经十路以南的生态环境不错，小汉峪、大汉峪片区有山体资源，随着这几年东部发展，这个片区成了改善群体比较喜欢置业区域。出则繁华，有汉峪金谷、奥体、高新区的商业配套，入则宁静。

这两年的汉峪片区扬眉吐气，一个山大瀚阳学校让整个大汉峪好几个楼盘房价涨了不少。

2023年初我说过：“大汉峪挂牌价格的确有虚高成分。汉峪在售品质楼盘不多了，海德堡、梧桐郡、柏悦府、济高云栖府，都进入尾盘阶段。有的楼盘产品落后卖成了现房，未来流通性很堪忧，谨慎买入。”

2023年汉峪高层房源价格有所回调，降价了。虚高回归，另外也受东城逸家上市房源的影响。

2024年，片区内的高层房源、落后产品房价依然会比较平稳，甚至向下调整。位置、产品、学校，是房价最关键的三个因素，理性看待，不要追高。

结论：小汉峪的不利因素就就是凤凰路高架桥到底建不建，怎么建？大汉峪的优势很明显，环境好、安静，教育配套也不错。缺点也是有的：整个片区外围大高层也是偏多，居住密度比较高，且外围产品属于落后产品，挂牌量会一直居高。少部分组团容积率比较低，所以各组团之间价差比较大。

对这个片区维持相对中性的看法，产品分化比较严重，大高层、差户型还是占比很高的，这类产品比较难上涨，价格回调也在情理之中。次新四室小高层价格会很坚挺，玉兰花园四期价格近两年也会维持高价。整个大片区房价涨跌都会出现，我们只能具体楼盘房源再去分析。

8、刘智远、长岭山片区——

历下区最靠东区域，随着核心区无盘可售，不少改善群体将置业区域延伸到此片区。经十路、凤凰路、汉峪金谷东区几个因素，再加上华为、联通要落地经十路沿线，让这个片区近几年大放异彩。

“2023年，银丰5、6期同时在售，再加上路劲璟悦府，片区流速不会差。”

在售楼盘银丰玖玺城、路劲璟悦府两个楼盘，各有自己的特色。2024年银丰7期入市，更高端的产品。

结论：衔接地带，教育的问题始终是这个片区的头等大事；长岭山片区随着片区配套完善，整体发展会越来越好，但是要说房价涨很高有点难。从产品、教育、位置来讲，与盛福片区可以讲不分伯仲，靠近经十路的好产品，相对会更有优势。

9、旅游路港沟片区——

港沟比较特殊，行政归属上属于历城区，但是因为在旅游路沿线，随着城市向东发展，大小汉峪无房可售，再加上龙湖、仁恒两大品质开发商的布局，低容积率，产品好，吸引不少改善购房者关注。这个片区其实争议比较大，有人说环境好，有人说位置偏远，且教育短板比较明显。

这个区域自2022年才有楼盘入市，那就是龙湖云峰原著，2023年仁恒河滨城入市。幸亏是这两个品牌开发商用产品拉升这个片区的存在感，也让很多人对这个片区发展，多了几分期待。

结论：随着汉峪东区的发展，核心区低密住宅越来越少，而购房者对于低密改善产品的需求却是上升的。仁恒、龙湖两大开发商助力下，片区产品是没问题。但是片区自身底子的确薄弱，适合自住、想低价买好产品、想改善环境的购房者购买。片区阶段性天花板房价不高，短板需要看后期教育如何补齐，能不能补齐。

自住可以买。如果你是投资买房你觉得行就行，我觉得是不大行。

小结：我们济南的城市发展很难说均衡发展，再加上地势、空间上的各种受限，诸多因素的制约下，城市一点点的向某个区域妥协发展。

资金去哪里、人去哪里，城市发展大方向就在哪里。有时候人去了，资金不到位，发展会很慢；有时候资金去了，房子建了，人没跟去，这就是空城，与趋势发展背道而驰。

城市发展，肯定会考虑成本，投入产出问题，这也是济南老城更新难、慢，最大的问题。

未来哪里发展快？哪里是刚需？哪里是改善？片区、产品的差距也比较明显。看完文章或许你已经有了初步认知，结合你对济南的了解，综合地铁规划线路，大家可以再梳理一下。这篇文章是在2023年基础上的更新，大概率会对大家在济南置业买房有所帮助。

个人观点，供您参考。

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