企业买卖房需要缴纳哪些税

1、买住房时涉及的税种

(1) 企业购买住房只能全款购买，不能贷款，办理产权证或者产权过户时缴纳：契税是3%，印花税（产权转移数据0.05%）。

2.持有期间涉及的税费

(1) 增值税进项税额：企业购买住房之后，如果用于集体福利，进项税额是不能抵扣的，计入固定资产成本。而如果用于出租，则进项税额是可以抵扣的。

(2) 企业购买住房后的次月开始就有缴纳房产税、土地使用税的纳税义务了。

① 房产税的年纳税额=房产原值（含地价）*70%*1.2%，外购的住房一般地价是不单独计的，所以房产原值就是按照会计制度，在“固定资产科目”核算的房屋原价。而会计准则有规定：外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。所以计量房产税时的房产原值不仅仅是增值税发票上注明的不含税收入，含应该包含缴纳的契税等。

② 土地使用税的年应纳税额=土地面积*单位面积税率（根据房产所在地的不同，土地等级不同，单位面积税率也不同，具体可以参看苏府办〔2019〕24号，网址：http://www.zfxxgk.suzhou.gov.cn/sxqzf/szsrmzf/201902/t20190213_1044724.html）

(3) 对于企业所得税的影响：企业购入的房产不能一次性计入成本费用，一般是在固定资产的使用寿命内，按照确定的方法进行折旧摊销。

会计上没有明确规定固定资产应按多少年计提折旧,原则上说固定资产按几年计提折旧都不能说是错误的.（当然起码要大于1年，因为固定资产的特征是使用寿命超过一个会计年度），但是如果会计上的计提折旧年限和税法上的不一致时,年底企业所得税汇算清缴要调整应纳税额所得税,相对较麻烦,所以最好是按照企业所得税税法规定来计提折旧.

而根据：中华人民共和国企业所得税法实施条例

第六十条　除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：

(一) 房屋、建筑物，为20年；

所以一般企业会将购买的住房的折旧年限设置为20年，使用直线法折旧，在不享受固定资产加速折旧的税收优惠的情况下，税会折旧一致，企业所得税年度汇算清缴关于这个房屋折旧的部分就不涉及调增或调减了。

3、转让房产涉及的税费

转让房产涉及的税费就比较多而且高了，会涉及的税种有：增值税及附加、印花税、土地增值税、企业所得税，且这些税种都不会因为房产持有的年限增加而免征。

(1) 增值税及附加

① 小规模纳税人及一般纳税人转让2016.4.30之前购入的老房产选择简易计税的，5.6%（房屋所在地在县城及建制镇的，适用5.5%）

注意：增值税的征收率是5%，此处的附加是指：城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。

城市维护建设税：房产所在地在市区：税率7%；房产所在地在县城及建制镇，税率5%；房产所在地在非市区，县城及建制镇的，1%。

教育费附加：征收比率3%

地方教育费附加：征收比率2%

而以上城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加3个税种的计税依据都是增值税税额。又因为购买的住房基本处于市区或县城及建制镇，所以，增值税及附加税的综合税率是（房产在市区的）=5%*（1+7%+3%+2%）=5.6%，（房产在县城及建制镇的）=5%*（1+5%+3%+2%）=5.5%。

② 一般纳税人2016.4.30之前购入选择适用一般计税方法或2016.5.1之后购入适用一般计税方法的，增值税税率9%，增值税税额=销项税额-进项税额-已缴税额等。附加税的税率同上①中介绍的部分。

(2) 印花税，产权转移书据所载金额*0.05%

(3) 土地增值税，算法有三种，

① 计税依据*核定征收率（不能提供原购入发票适用，核定征收率不低于5%）

② [计税价格-重置成本*成新度折扣率-地价款-与转让房地产相关的税金-允许扣除费用]*适用税率-扣除项目金额*速算扣除数（需要对重置成本进行评估）

③ [计税价格-原购入价*（1+N*5%）-与转让房地产相关的税金]*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数（能提供原购入发票者）

这里是N是，购买年度起至转让年度止的年数，源自：国家税务总局公告2016年第70号 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告

六、关于旧房转让时的扣除计算问题

营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

而土地增值税适用税率和速算扣除数的使用方法如下：

1、增值额未超过扣除项目金额50%时，计算公式为：

土地增值税税额=增值额*30%

2、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，计算公式为：

土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*5%

3、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，计算公式为：

土地增值税税额=增值额*50%-扣除项目金额*15%

4、增值额超过扣除项目金额200%，计算公式为：

土地增值税税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%

(4) 企业所得税，按照资产处置利得和损失计入企业所得税应纳税所得额，按照企业适用企业所得税税率计征企业所得税，当然如果涉及会计折旧和税法折旧不一致的，还需要进行纳税调增或者调减。

举个栗子

我的好朋友丫丫所在的公司（一般纳税人）2019.4.1从房地产开发商处买了一套83㎡的住房（精装交付）（分摊土地面积15㎡，不动产权证上注明的），假如购入价格是218万(增值税专用发票上的不含税收入200，增值税税额18万)，同时支付了住房专项维修基金4.36万。房产用于做员工宿舍，属于集体福利。房产位于某街道上，土地等级是大城市五等，6元/㎡。预计净产值率为5%，预计折旧年限为20年。

1、购入持有期

购入需要缴纳契税、印花税。

契税税额=200（不含增值税）*3%=6万

印花税=产权转移书据上所载金额*0.05%=218万*0.05%=1090

因为用于集体福利的，房产购入的进项税额不得抵扣，企业2019.5月开始有缴纳房产税纳税义务，那么丫丫公司2019年需要缴纳的房产税税额=[218（含增值税）+6(购入时缴纳的契税)]×70%×1.2%÷12×8=1.2544万。

同时从2019.5月开始有缴纳土地使用税的纳税义务，丫丫公司2019年土地使用税的应纳税额=15㎡×6元/㎡÷12×8=60元

企业将该房产计入固定资产科目（购入的价款218万，契税税额6万）。预计净产值率为5%，预计折旧年限为20年。

2019.4.1购入时：

借：固定资产 2240000

贷：银行存款 2240000

2019.5.31 开始计提折旧，假设是给管理部门的主管做员工宿舍，预计净产值率为5%，预计折旧年限为20年。

则一个月的折旧额为=224万×（1-5%）÷20÷12=8866.67

借：管理费用 8866.67

贷：应付职工薪酬 8866.67

借：应付职工薪酬 8866.67

贷：累计折旧 8866.67

2021.3.15丫丫公司把这个房子卖了，卖给了个人，卖出价格是250.7万（开出的增值税普通发票上不含税收入230万，增值税税额20.7万，假设2021的时候不动产销售增值税税率依然是9%）

那么纳税人出售这个住房的增值税销项税额是=250.7×（1+9%）*9%=20.7万，假设该企业当月没有进项税额及留抵扣税额，则增值税的应纳税额=20.7万

企业的买的房子在街道上，城建税是7%，所以附加税是增值税税额的10.8%=20.7*10.8%=2.2356万

土地增值税，选择方法一：计税依据*核定征收率（不能提供原购入发票适用，核定征收率不低于5%），假设核定率税务机关核定的是6%，土地增值税税额=230万*6%=13.8万

选择方法三：[计税价格-原购入价*（1+N*5%）-与转让房地产相关的税金]*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数（能提供原购入发票者），土地增值税税额增值额=[230万-200万（购入时不含税价）*（1+2*5%）-6万（购入时缴纳的契税）]=4万

增值额与扣除项目金额的比率：

增值额与扣除项目金额的比率=4万÷（200*（1+2*5%）+6万）=4万÷226万×100%=1.77%

根据土地增值税的计算方法，增值额不超过扣除项目的50%时，

土地增值税税额=增值额*30%

=4万*30%=1.2万

企业所得税：假设2021年1季度企业除了卖出该住房，没有其他的收入，成本费用除了固定资产折旧部分，员工工资及社保（15000）等没有其他支出。

则：企业所得税应纳税所得额=230万-（218万-8866.67*23（23个月的累计折旧额））-2.2356万（附加税）-1.2万（土地增值税）-员工工资及社保（15000）=274577.41

假设企业在企业所得税上是小微企业（资产总额在5000万以下，从业人数在300人以下，年应纳税所得额在300万以下，从事国家非限制和禁止行业），则应纳税所得额是274577.41，则应纳税额=274577.41*5%=13728.87返回搜狐，查看更多