关于法拍房的疑问，这篇全解答

“法拍房”

是被法院强制执行并拍卖的房产

因其涉及到“法”

常让人感到神秘

哪些房子可以被司法拍卖？

法拍房查封抵押这么多，到底能不能买？

买法拍房能贷款吗？

本期“通法有方”

一起关注法拍房那些事儿

No.1 哪些房子可以被司法拍卖？

在拍卖前，法院会确定房屋的权属情况，属于被执行人所有的房产，才会拍卖。判断权属情况，一般通过以下方式认定：

1、登记于被执行人名下

可通过不动产登记部门查询登记在被执行人名下的不动产信息，查明不动产的权属、权利负担、质量瑕疵。

2、未登记或者登记在第三人名下

A.对于未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属；

B.对于登记在第三人名下的不动产，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以予以查封。

No.2 何种情况下，在处置法拍房时可以带租拍卖？

1、带租拍卖要满足在人民法院查封不动产前承租人已签订合法有效的书面租赁合同且占有使用该不动产。

2、在抵押债权实现时，另需满足在抵押权设立前租赁关系已经设立并占有该不动产。

上述条件具备时，承租人向法院主张“买卖不破租赁”便可得到支持，如不具备上述条件，则人民法院会对租赁权依法进行涤除。

No.3 承租人的权利怎么办？

房产启动评估拍卖前，法院会在房屋上张贴公告，告知被执行人以及占有房屋的案外人应当自公告之日起十五日内迁出该房屋。

承租人认为其对该房屋享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向执行法院提出书面异议，由法院根据实际情况审查处理。案外人逾期未提出书面异议的，执行法院在房屋不负担租赁权的状态下对其进行委托评估、拍卖、变卖。

No.4 法拍房的参考价怎么确定？

拍卖房屋，需要确定处置参考价，并以此为基础确定房屋的起拍价。通俗而言，就是预估房屋的价格。确定房屋处置参考价，通常可以通过4种方式确定：

1、当事人议价：由申请执行人和被执行人协商确定房屋的参考价。

2、定向询价：房屋有计税基准价、政府定价或者政府指导价的情况下，向有关机关定向征询参考价。

3、网络询价：通过最高法院建立的网络询价平台确定参考价。

4、委托评估：委托专业的评估机构进行评估。

特别提醒，上述四种参考价确定方式具有先后顺序，不可任意选择，需上一种方式无法确定时，才可向下进行顺序进行。

No.5 法拍房查封抵押这么多，敢不敢买？

很多意向人向法院咨询，原房东欠的债多不多、房产上有没有抵押、买了债主上门骚扰怎么办？

在司法拍卖中，这些问题都不需要担心，拍卖成交后，人民法院会将所有查封解除，抵押进行注销，买受人将获得一个“干净”的房产。不动产过户后，任何他人不得违法侵害买受人对不动产的相关权利。

No.6 房子未腾空能否购买，会不会交不了房？

法拍房的处置，原则上进行腾空拍卖，但居住人承诺配合拍卖并签署承诺书、交纳保证金的可不腾空拍卖，在房产成交后，及时腾空交付法院。考虑到目前不动产行情走低，大量房产流拍，如前期一概腾空势必造成不必要的浪费及降低拍卖效率，因此很多法院在满足条件的情况下不腾空进行拍卖，但不会影响后期的交付。

No.7 房子买受人税费如何负担？

依照法律规定，不动产过户税费由买卖双方各付，买受人过户时需对出卖方税费进行垫付，垫付后凭缴税票据到人民法院“报销”。对于欠缴的物业费、水电费等费用，请阅读拍卖公告，一般情况下由公告确定由买受人自负。

No.8 买受人能否“无理由退货”？

拍卖竞买人应该在参加拍卖前应该交纳保证金，申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。拍卖成交后，买受人应该按照拍卖公告的期限付清尾款。如果买受人未按时付清，则视为悔拍，交纳的保证金不予退还。而且悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。需要提醒的是，司法拍卖“不能无理由退货”，参与拍卖须严肃，儿戏对待要惩罚。

No.9 买法拍房能贷款吗？

竞拍前请仔细阅读拍卖公告，对于本院处置法拍房有相关银行信息公示，竞拍人是否符合贷款条件，需在竞拍前和银行联系确定，符合条件的可贷款购买。

特别提醒，法拍房在一拍、二拍时可贷款，进入变卖程序后，则需要全款购买。

No.10 法拍房如何交付？

拍卖成交后，买受人应按照拍卖公告确定的期限交纳尾款。尾款交齐以后，法院会出具拍卖成交确认书和成交裁定书。标的物所有权自法院出具的拍卖成交裁定送达买受人时转移。需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院会向有关单位发出协助执行通知书。

人民法院裁定拍卖成交后，除有依法不能移交的情形外（比如拍卖公告中公示，房屋附带有租赁，需要等待租期结束），应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

其他风险提示

1、限购风险

南通地区法拍房根据南通当地的政策，无限购规定，但对于竞买上海、南京等地的不动产，需擦亮眼睛，符合限购政策才可报名，如不符合购房资格进行参拍，最终会导致过户不能的风险。

2、商业风险

买受人要充分判断房屋价值，房屋的涨跌、贵贱自行判决，在竞价时，切忌一时“头脑过热”加价超过预期。

作者：崇川法院 陈江涛

原标题：《关于法拍房的疑问，这篇全解答》

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