春申，为什么这么贵？

西南地区一直是上海的价格高地，而春申又是西南地区的高地之一。

​

春申、莘庄、七宝组成黄金三角，同等品质小区均价超过外环内。

春申标杆小区与莘庄持平，却仅与品质差一档的东方城市花园三期相当，七宝还是略高一些。

莘庄七宝大家很熟。

莘庄是宇宙中心，是松江、金山、奉贤、闵行南部等区域进城第一站，辐射范围极广。

梅陇莘庄崛起之前，七宝一直是闵行老大哥。七宝中学领衔的教育体系、七宝万科带头的天量商业配套、七宝老街、闵行体育公园、热带风暴、闵行文化公园也是闻名上海。

唯独春申，好像除了学区就没什么值得关注的了，那这个价格是有坚实的基础还是大水激起的浪花一朵朵？

01

资源侧，是没有拖春申后腿的。

春申是典型统一规划的社区，资源相对集中，生活中最重要的教育、医疗、商业配套都在中心地带。

而且华东医院、闵实验都是较高水平的配套，在外环外尤为难得。

外环外三甲医院，只在松江新城、嘉定新城等区域中心或者大虹桥有分布，其他地段是医疗空白。

闵行区实验小学是闵行最好的小学也是全市规模最大的小学之一，四个校区中有三个坐落于春申。

而且全部对口莘松中学。

上海大部分的学区房分布在中环内，中环外能称得上双学区也就新江湾城、七宝、紫竹高新，另一个就是春申。

新江湾太荒；七宝好房子太少；华二紫竹水平一般，成绩中水分太大。

真正宜居的还真就只有春申。

学区方面春申另一个优势是几乎所有小区都是学区房，在落户年限上要求不严，即使统筹也是稳进畹町校区，依然还是闵实验。

而且如果多校划片真的落地，真正能够不受影响的就两个区域：

一个是徐汇天平路街道，一个就是春申。

不管怎么摇号，学校都差不了。

以大润发为主的商业中心是典型的社区商业，在上海春城、万科假日风景周边还有较多的底商分布，日常生活足够。

春申塘以南有较多新兴商业，日常消费有北建华清商业广场、麦多生活广场，家居建材有百安居、金盛家居等等，弥补了大润发业态的单一。虽然商业定位没有莘庄高，体量上在全市范围也具有相当竞争力。

以上大部分资源到各个小区都在1公里以内，取用非常便捷。

大型的商业配套在2公里左右的莘庄，体量和定位不输市区。

之前多次提到过，莘庄的成功不仅是当地资源的推动，更重要的是沪闵高架沿线的重量级公建。

这些公建，春申取用同样便捷。

这样密集的资源分布，不用说外环，中环线附近也很难遇到对手。

三林得了医疗和商业，教育是短板；北蔡除了距市区近，各方面都差一档；新江湾、森兰，上不了台面；大宁前滩自然是更好，价格又高出一头。

不过春申密集的资源是对内的，并没有辐射其他区域的能力，这也是该区域存在感不强的核心原因。

当然春申也有资源上的短板，完美的避过地铁规划就是其一。

1号线在1公里以上，5号线是鸡肋，15号线也是在边缘开过。

而且15号线是为数不多的不进内环的郊区线路，核心作用是串联起西部各条地铁线，能直达的中心区域不多。

好容易盼来一条嘉闵线，在春申还不设站，据说还可能存在噪音影响。

好在周边高架密布，自驾方面有一定优势。

不过由于莘庄枢纽的存在，这里汇集了松江、奉贤、金山、闵行的车流，堵车越来越严重。

不堵车时春申经莲花路上沪闵高架，15-20分钟即可到达徐家汇；

高峰期时，沪闵高架转中环堵一波、转内环堵一波，导航经常一片紫色。

而且春申地区自身是居住区，没有任何产业配套，绝大多数居住在外区工作，也加剧了道路拥堵。

七宝莘庄本地就业居民越来越多，南翔这样的区域一直是本地就业为主，虽然也堵车影响却小得多。

希望后面银都路隧道开通后分流部分浦东客群，缓解一下现在交通压力。

当然与莘庄、七宝相比，春申的优势也很明显：四大居住示范区的名头不是白给的。

七宝老房子太多，北侧万科城市花园品质不错不过位于航道之下，而且没有学区。真正宜居的次新房就南侧皇都花园、莲浦府邸一带。

莘庄莘光地区都是老房子，北广场街道比较混乱，只有南广场社区环境不错，次新房也密集。

不过莘庄一直以来以人流巨大著称，流动人口多，外来人口多，也称不上宜居。

春申地区不是交通枢纽，避免了流动人口。而且是统一规划的居住示范区，社区规整，而且大部分都是2000年后的次新房，居住环境极佳。

在地图上也看得出来，春申板块小区都比较方正，而且体量巨大：

上海春城仅一二期就达到36万方，万科假日风景高达55万方，春申景城三期合计超过60万方。

不过不同于上海康城，春申的巨无霸小区都是分割管理，万科55万方分了五期单独组团，所以物业管理也跟得上。

巨无霸小区的优势是统一规划设计，统一外立面，不会像七宝一样城市界面被分割的七零八落。

四个居住示范区都做的比较好的地方是街道绿化，春申也不例外。

房龄新、规划完整、社区品质统一、街道绿化不错，这样的区域在上海真的不多。

不过最远不要过春申塘，春申塘南侧正处于城市化进城中，家居广场、汽贸聚集在此，居住氛围很差。这也是中海寰宇天下价格上不去的原因。

环二一直坚持的购房原则是中庸，不要盲目追求一个因素，尽可能的去折中。

在折中时，最常被忽视的因素就是社区环境，因为最难量化。

但是社区环境将越来越重要。

大部分的资源都是可以复制的，而且各个区域都在高速的完善中。

没有学校的，引入名校分校；没有医院的，引入健康城等诸多概念。

地铁、高速更是一刻不停的修建，商场开的已经遍地都是。（当然这些资源以人口密度为基础，有些社区环境良好的板块因为人口稀疏仍然难以吸引资源汇集）。

唯独社区环境最难改造，大部分区域城市界面上世纪已经确定了基调，后期只能修修补补，很难有大的改观。

资源与社区环境两手都硬，是支撑起春申房价的基石。

四大居住示范区中，新江湾资源过于匮乏；万里商业配套是短板，当然真如崛起后会有一定带动；三林各方面都要差一档，教育尤其落后，上实东校落户、明珠接管了几个小学会有一些提升。

春申唯一的问题是出行不便，好在徐家汇的强势拉近了春申与市区的距离，短板并不致命。

不过春申的优势在房价上已经得到充分体现，价格基本等于价值。在全市范围来看，价格也是绝对的高地。

当然与一些炒作严重的板块相比，性价比还是较为理想。这里的标杆小区春申景城品质卓越，外环外在售新房很难有达到这个高度的，但是价格上却有赶超之势。

春申地区另一个让人担心的地方是活力不足。

七宝到大虹桥开车就5分钟，无论大虹桥雨点有多少带动作用还是有的；莘庄是闵行发展重心，七莘一线商务区已现规模。唯独春申地区2035规划中仍是已居住区为主，没有大的变动。

这是要在居住区的道路上走到黑。

好在莘朱路一线规划有大体量生态配套，而且已经拆除完毕落地在即，可以补充春申的最后一个短板。

春申景城以东的厂区也在改造，希望能带来更多惊喜。