中国一线城市小号不限购已经登场，房子会涨吗

01

大家是否想过，为什么救楼市，救到现在，一线城市放开限购的声音越来越高？

但时至今日，一线城市迟迟未动？

因为限购这个政策太过“霸道”。

有多霸道呢？

如果4个一线城市全面放开限购，大概率中国685个城市中的富人都会来一线城市买房。

大家以为，他们是到一线城市购买房子吗？

不！

这不是买房，这是给资产上保险。

文章看到这里，有些愤青或许会说：呸，一线城市的房子也不一定保值增值，你看现在一线城市的楼市都跌成狗了。

可我告诉大家，恰恰因为此时的一线城市房价跌成狗，才是最好的时机。

为什么是最好的时机？

因为便宜！

昨天的文章，我还漏说了一点。

为什么2023年2月份审批的1000亿住房租赁计划，偏偏等到2024年1月份才落地执行呢？

因为2024年房子更便宜啊！

大家要明白，地方城市和央行也是算账的。

这2023年2月去收购商品房和2024年1月收购商品房，这郊区的房价至少相差15%。

同样的道理。

中国那些五六线城市、三四线城市的“顶豪”，就是看中了一线城市房价下跌的尺度和未来升值潜力。

因为房子不会永远涨，也不会永远跌。

但通胀永在！

因为四个一线城市是中国资源配置、社会福利最优的城市。

放开限购，购买一线城市的房子，等于抢占中国最优质的社会资源。

换句话说，中国一线城市的房子，就是中国资产的价值之锚。

而北京和上海，也是中国唯二可以堪称国际化，媲美东京、伦敦的城市。

那么，2024年楼市行情如何，可以看文章《》

所以，放开限购，利弊同在。

什么是利？

可以让一线城的成交量筑底攀升，由一线城市产生热度传导到二线城市。

什么是弊？

虹吸富人，会让二线城市的交易量下降。

同时，在这两点利弊之间，一线城市是否放开限购，对一线城市而言还存在着社会资源共享的问题。

什么是社会资源共享的问题？

就是户籍、就是城市更拥挤、就是水资源的分配更紧张。

这些社会资源共享的问题，北京最为突出。

——比如水。

北京的水资源严重不足，所以在2014年开始就启动了南水北调工程，来解决北京饮用水短期的问题。

我这里是以北京为例，从水资源方面给大家举个例子。

其实，四个一线城市，除了广州，上海和深圳都存在社会资源不足的情况。

深圳最突出的问题是教育资源匮乏，上海最突出的问题是核心区域人口密度堪比东京。

所以，我们看四个一线城市十三五规划，十四五规划有两个明显特征：

（1）严控人口；

（2）多中心发展格局。

严控人口很好理解，就是控制人口流入速度。

那么，控制多少人口，又怎么控制人口流入速度呢？

根据《上海市城市总体规划（2017-2035年）》、《北京城市总体规划（2016年—2035年）》、《广州市总体规划（2017—2035年）》、《深圳市国土空间总体规划（2020—2035年）》公布的规划目标看：

——上海，按规划2035年人口上限是2500万人；

——北京，按规划2035年人口上限是2300万人；

——深圳，按规划2035年人口上限是1900万人；

——广州，按规划2035年人口上限是2000万人；

按照规划，到2035年，四个一线城市合计的“人口余额”也就是仅剩410万左右。

我记得，之前有一段时候，特别流行一句话，叫“逃离北上广”。

对应这句话，就是四个一线城市人口流出的新闻。

找不到2023年的数据，大家可以看看2022年四个一线城市人口数据。

——2022年，深圳人口减少1.98万；

——2022年，北京人口减少4.3万；

——2022年，上海人口减少13.5万；

——2022年，广州人口减少7.65万；

这几年四个一线的城市的人口，确实在不断减少。

那么，为什么人口不断减少呢？

两个方面的原因。

（1）一线城市的房子价格，就像一张“筛子”让一些人“爱而不得”离开了；

（2）近几年特大城市的规划，让部分强二线城市综合实力提升，就业岗位增加，但居住成本相比一线而言，压力骤降。

所以，回看刚刚的问题：控制多少人口，又怎么控制人口流入速度呢？

简单来说，城市中长期规划决定了城市人口的上限，房价决定了人口的“含金量”。

这两点，横纵交错地编织成了一张“网”。

所以，从一线城市放开限购角度看，一线城市一定是非常愿意放开限购，只要高层不反对，一线城市一定举双手欢迎。

02

可从一线城市和二线城市同存互通的角度看，一线城市放开限购，确是弊大于利。

因为从楼市成交量的角度看，二线城市的成交量，无论是面积还是套数都是一线城市的N倍。

我用郑州和深圳给大家举个例子。

文明郑州容不下一对维权小夫妻的事情，大家都知道。

这说明什么？

说明郑州保交楼与维权的情况，到达了什么程度。

但郑州在这样的背景下，全市依然成交了9.65万套商品房（数据来源：网络）。

换句话说，郑州不及格的成交量9.65万套，已经是深圳2021年巅峰时期5.24万套的1.8倍。

如果按照郑州巅峰成交量33万套计算，深圳这5.24万套仅仅是郑州的五分之一。

所以，权衡利弊之下，只有先解决二线城市的楼市成交量，才能让一线城市逐步放开限购。

放开限购对楼市的影响可以看之前的文章《

只不过，一线城市不想等到那一天，在自己权限之内，创造了“小号不限购”

什么是“小号不限购”？

就是三降。

分别是降低社保年限、降低首套房首付比例，降低普通住》宅标准。

降低社保年限有两个好处。

第一个好处是释放之前因为社保年限问题，压抑的购房需求；

第二个好处就是外围购房者短期就可以购买房子；

简单概括，就是买房的门槛进一步降低了。

再叠加首套房和二套房首付比例降低的政策，其实限贷的门槛也一并降低。

而降低普通住宅的标准，是让“商品房”交易的税费进一步降低。

三者叠加到一起，就是小号不限购。

因为限购就是限定标准，包括社保年限，首付比例等等，也就是我们说的购房资格。

当这些围绕限购“衍生”的限购条件，一点点的放开，这限购就已经松动了。

那么，最新执行小号不限购的城市是哪里？

答案是上海。

上海在1月13日就明确青浦、奉贤新城的购房社保标准调整，由之前的5年变为2年。

而上海可以补缴6个月的社保，这样一算，购买上海这些区域的房子只要1.5年社保就可以了。

其实，这已经不是上海第一次抛出”小号不限购“政策了。

2022年5月，上海临港新片区放宽了社保年限，最低标准3个月；

嗯，这等于没有门槛。

2023年10月，上海金山区放开限购，社保年限降至3年，明确单身也可以买房。

2024年1月，上海继续放开了青浦、奉贤新城社保标准。

这样一来，上海50%的土地面积，已经实施“小号不限购”政策了。

下图红框的位置，就是已经放开限购的位置，我预判接下来上海会进一步放宽区域，实施小号不限购政策。

预判接下来宝山、嘉定、松江、闵行、浦东部分区域、崇明都会实施小号不限购政策。

如果你是新粉丝，可以去看我在2023年6月份到8月份的文章《》，我在2023年就开始告诉大家：

放开限购只会迟到，不会不到。

我再次告诉大家，快则年前，慢则春节之后，深圳和广州一定会有楼市松绑政策落地。

我预判，政策力度和强度要高于上海。

因为中国楼市最坚挺的城市就是上海和北京，深圳和广州的城市能级和国际化程度尚不如上海和北京。

在这样的前提下，上海全市50%的面积都实施了小号不限购政策，深圳、广州楼市在“跌成狗的状态下“，政策力度肯定高于上海。

至于北京，会更特殊一些。

因为北京的救市政策具有风向标的意义。

不过呢，北京郊区和滞销区域实施小号不限购政策也是毫无悬念的事情。

各位，来吧，搬个板凳坐等！

03

最后和大家简单说说吧。

（1）等政策落地。

我之前就告诉过大家，不要去什么苏州、成都、珠海购买什么高新区的房子。

大家要耐心一点，要想买到保值的资产，就要像猎人一样，耐得住性子，等一线城市不限购的政策落地。

（2）还缺一把火。

中国第二轮楼市暴涨，是在2014年出台的“认房不认贷”政策，在2015年陆续开放限购。

与此同时，在2015年还有两件事。

第一件事情：棚改货币化安置；

第二件事情：连续5次降息；

不过呢，从咱们这轮政策的落地的节奏看，特别害怕“超调”

什么是“超调”？

就是政策力度太大，重复2015年的暴涨。

所以，这轮政策都是走一步，看一会儿，每次都是市场冷了，政策才落地。

这是问题，却也是答案。

说明虽有滞后，但一定会来。

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