大有看头！总用地约16平方公里，南通这里将迎来巨变！

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随着南通这几年的发展，规划利好不断，开发区前进的步伐越来越稳健了。

近日，《南通开发区滨江湾城市更新研究与概念性城市设计项目资格预审公告》出炉，南通开发区即将迎来巨变！

一、新规划招标，开发区又迎新片区

根据公告显示，滨江湾位于南通市开发区北至源兴路、西至裤子港河、南至长江、东至新开路。项目总用地面积约16平方公里。

项目业主为南通能达城市更新有限公司，本次招标设计范围的具体要求为：

区域研究设计：

从长三角一体化，南通市域滨江、南通城市中心区等多层面对南通经开区及周边相关地区进行研究。

概念规划设计：

对应重点工作范围，以开发区通启运河沿线和滨江河口区域为中心展开工作，进行概念规划。

概念规划重点内容包括用地现状情况评估，功能优化分区布局，空间更新优化结构，骨干交通组织梳理，蓝绿开敞空间设计，景观风貌控制指引。

城市更新详细设计： （不少于5个平方公里）

结合更新重要性、实际可行性、项目彰显度等因素，综合选定3年期和5年期可实施操作的重点区域地块进行详细更新研究和相应城市设计。

从附件中我们可以得知项目背景是为了落实中央城市更新的要求，为此南通市提出打造沿江科创带和滨江风光带，加快推进沿江地区转型升级。

而开发区的通启运河沿线和河口地区开发起步早，建成时间长，大量工业企业产出效率不高、环境污染风险大，已经严重影响北侧五山城市生态绿心和南侧开发区主要城市生活区。

因此基于不同层面工作要求，相应规划任务包括以下方面：

现状认知与更新评估：开展现状调查摸底工作，全面梳理规划范围内的土地权属、现状建筑、现状企业、现状社区和居住人口、现状道路水系等，评估企业运营状态、建筑质量、价值和使用状态、社区环境和公共配套、交通和基础设施运行水平、景观风貌、环境污染等，梳理识别现状主要矛盾、问题和不足，建立潜力评价模型，提出更新潜力分区和留改拆建议。

发展定位与功能产业：结合宏观政策环境、区域发展条件和上位规划要求，分析资源条件和竞争优势，通过案例研究等多种方法，合理确定规划地块的战略定位和发展方向，结合功能优化更新，提出未来地区的产业业态策划和相应的项目建议。

空间结构与功能布局：依据各层次的上位规划，立足自然本底条件，衔接五山、创新区、能达商务区等周边区域，提出该地区的空间结构，匹配于长三角一体化沪苏通核心三角强支点城市能级的滨江城市中心区功能布局。

蓝绿空间与景观风貌：梳理河流水系、公园绿地和具有景观价值的建筑物、构筑物，充分考虑与五山、紫琅湖的水系、绿化、视线通廊的联系，明确蓝绿空间骨架及建筑风貌、高度、视廊、滨水空间、景观节点、标志物等控制引导要求。

道路交通与支撑体系：落实过江通道，衔接五山、创新区、能达商务区等周边路网，以问题为导向，构建匹配新功能、新业态，满足区内外交通需求的道路网体系，提出基础设施、南通开发区滨江湾城市更新研究与概念性城市设计项目资格预审文件13水系连通等提升、完善的建议。

更新项目与实施计划：基于场地资源的详细梳理，明确“留、改、拆”的具体方案，根据功能定位和规划布局，按照民生优先、生态修复、功能提升的原则，进行详细城市设计，呈现更新效果形态空间展示。并相应梳理提出城市更新实施项目库，并根据更新潜力评价和实施条件，制定近、远期实施计划。针对更新实施中面临的突出问题，提出针对土地运营和项目实施的政策优化建议。

二、规划利好不断，重点配套位置抢先看

随着开发区产城融合发展不断深入、城市和产业空间布局不断优化，通启运河沿线和河口地区功能调整和更新改造的内外部动力不断成熟，便催生了滨江湾项目的出现。

从地图上，我们可以看到滨江湾板块内工业占比较多，小区也有很多。比如一品江山、优山美地花园、崇州府、万科翡翠心湖、江山鼎等等，从高档别墅到高层住宅到安置房小区一应俱全，人居氛围比较醇熟；

同时，项目周边的配套资源也很丰富，项目距离地铁一号线的紫琅湖站非常近；

片区靠近南通高等师范学校附属小学、东方中学、开发区实验幼儿园、宋庆龄乐童幼儿园等，教育资源深厚，适应各年龄段的学生；

位处星湖101、世贸广场、耀江广场（招商中）商圈辐射圈内，狼山风景区、南通植物园、军山景区、滨江体育公园等景观资源离项目也非常的近。

可以想见，滨江湾的规划设计一经出炉，意味着板块内将聚集更多的优质配套资源。随着板块开发速度加快，区域发展将更加疾速。

三、南通“流量担当”，开发区未来可期

开发区，作为常居“南通热搜榜的流量担当”区域，经过这几年的爆炸式发展，利好不断，早就已经大变样！

近几年，南通开发区大力推进产业转型升级发展，产业基础雄厚，形成电子信息、精密机械、装备制造、医药健康、服务外包等产业集群，累计兴办规模企业2000多家，吸引外商投资企业800多家，总投资200多亿美元。

2021年2月24日上午，南通市开发区召开空间再造工作动员会，动员全区上下统一思想、明确目标，为全区高质量发展提供坚强保障。

按照会议部署，今后三年内，开发区将空间再造产业用地7000亩，空间再造经营性用地2000亩；提前完成长江开发区段1公里以内企业腾退转移任务，为长江沿江生态景观带建设创造条件。

我们统计了开发区近几个月的发展规划：

1、新增商住用地

拟将竹林路西、瑞兴路南侧部分其他居住用地（E2-04）调整为商业商务居住混合用地，居住与商业商务建筑面积比例为8:2。地块北侧新增一条12米宽支路，以利于周边交通环境优化。

调整后地块指标为容积率≤2.3，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，居住建筑限高50米，商业商务建筑限高100米。

01土地利用规划（调整前）

02土地利用规划（调整后）

2、规划总面积仅114.44平方公里

3、开发区两所学校建成交付能达初中：

能达初中位于龙腾路东、同仁路南，占地81亩，总建筑面积约5.7万平方米，总投资3.15亿元，学校设12轨36班，预留2轨。

学校布局独具匠心，充分利用邻近能达生态通廊的区位条件，打造总长200米的“城市阳台”。总面积1.5万平方米的地下室贯穿校园南北，实现人车分流，未来可实现地下接送。学校功能完备，教学、教辅用房各具特色。

通师实小：

通师实小位于龙腾路东、振兴路南，总占地面积约112亩，总建筑面积6.04万平方米，总投资3.3亿元，学校设14轨84班。

按“1+1”两轴线布局，南侧为东西向公共形象轴，中间为南北向学习生活轴，建筑风格现代简约，色彩运用明快鲜艳，生态景观与人文活动相映成趣。

校内教学楼、行政综合楼、风雨操场、图书馆、未来教室、食堂等各类建筑设备齐全，活动沙滩、休闲露台、多功能教室等现代化配套设施丰富。

4、开发区星湖城市广场二期商务楼工程

星湖城市广场二期塔楼项目位于南通经济技术开发复兴东路南、星旺路东。星湖城市广场湖项目总用地面积187024平方米，总建筑面积约475898 平方米。

星湖城市广场东侧二期商务楼总建筑面积约45370平方米，地上建筑面积约40554平方米，地下面积约4816 平方米，建筑占地约2550 平方米。

其中，四星级酒店约14000 平方米；办公约27000平方米（商业及酒店式公寓）。

5、开发区体育公园用地敲定

8月26日，政府发布《关于南通经济技术开发区生态通廊体育公园工程划拨供地方案的请示》，同意将位于龙腾路南、景微路东，面积17450.64㎡的国有建设用地使用权无偿划拨给南通经济技术开发区控股集团有限公司，用于生态通廊体育公园工程项目建设，土地用途为体育场馆用地，请依法办理用地手续。

6、开发区能达滨江生态公园年底开建

能达滨江生态公园位于开发区老洪港湿地老江堤外侧，南至江韵路、北至新开闸。

公园占地面积约23公顷，建设内容主要包括疏林草地、滨江驿站、滨江广场、游步道及生态停车位等。工程投资估算约人民币5300万元，按照规划，将在2021年12月30日前完工。

写在最后:

任何一个新城，都承受着肯定与怀疑一路前行，曾经的开发区也不例外，但只要给它时间，它终究会证明自己的潜力。

让我们拭目以待未来滨江湾会变成怎样吧！

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