加拿大房产证，你可能不知道的秘密

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在加拿大拥有自己的房产，在自家后院的地上剪草、种花，在躺椅上享受午后的阳光，相信是许多移民朋友的愿望。但因为国情不同，所以在加拿大动手看房、置业安家之前，最好弄清楚一些基本概念。

一、你手上的房产证就是一个产权调查结果而已？

许多在加拿大买了房的人，房屋交接以后，也从律师那儿拿到了房产地契文件，但会有个疑问，怎么文件里没有房产证呢？问律师，律师说那个印着Land TitleCertificate的纸就是啦。想起我们中国的房管局发的烫金绣面的大红本子，许多买家或许会问：What？咱们辛辛苦苦攥了点钱买了个house，他们加拿大连个像样的房产证都不给发！！！

对哒，在加拿大是没有严格意义的所谓“房产证”一说的，每个省都有其独立的地产所有权计算机登记数据系统（托伦斯业权登记注册系统 Torrens System）。我们所在的阿尔伯塔省也是采用托伦斯业权登记注册系统。在加拿大，如果你买了房子，你的律师会负责给你去Land Title Office登记产权，收到证书（Land TitleCertificate）后会转给你，样子就是一张普通的纸，上面有房子的信息、注册日期和你的名字等，大不了用粉红对纸给你打印出来。不过，这个“房产证”反映的只是某个时间点的产权调查(Title Search)结果而已，任何在目标地产中有通行权、使用权、抵押权、债权等等的受益方都会在产权证中出现。此文件只证明在搜索日之前的房产所有权，并不代表此日之后的情况。但是由于托伦斯业权登记注册制度的确凿性，只要产权的注册登记人不变，在以后任何时候的搜索结果都是唯一的。所以房屋买卖中出示这个“房产证原件”的意义非常有限，有经验的人士都会只提取上面的识别信息如LINC Number或TITLE Number，然后做自己的产权调查。说到这儿，大家明白了把，今后买到房后没有拿到正式的房产证也不用着急啦，大不了自己或找人做一个烫金红绣的挂在墙上，算是一个念想；）而中国采用的是地产所有权登记制度（或称产权证系统 Deed System）。中国房产证是房产的买卖、交换、租赁和抵押时出具的重要法律文件。在中国房产证是房产的买卖、交换、租赁和抵押时出具的重要法律文件。没有办好房产证的房产不能进行买卖交易。这小红本本，沉甸甸，亮闪闪，拿出来倍儿有面儿，足见我们中国对“私有财产”的高度重视：）哪像这加拿大，咋这朴素呢，一点儿都不高大上，处处显出了加国人民豪爽粗放、不拘小节的个性。下图是一个阿尔伯塔省“房产证”的样本。

二、你房产的所有权其实归伊丽莎白女王她老人家，你只是个佃户？对啦，你没看错。加拿大私人购买的房子，土地所有权仍然是The Crown, 我们只是"tenant"。

加拿大现为英联邦的一个成员国之一，仍保留着英王是加拿大国家元首的名义，在土地问题上，也仍保留着法律上加拿大的全部土地与英国本土一样，最终所有权均属于英王。

不看不知道，花了成千上万的银子买的房子，土地产权最终的拥有者不是俺们，是远在千里之外的女王她老人家。那我们买到的是什么呢？这就要谈到加拿大的三种土地产权：1．Fee Simple: 也叫freehold estate，可理解为永久自由拥有权，是最常见的所有权种类。所有者对土地拥有绝对自主权，可以自行决定如何使用。此权利是无限制的，可以继承，直至所有者决定出售过户为止。2．Leasehold Estate: 租用权，买家不能永远拥有土地，通常是有个年期的限制，比如：99年。这种产权一般适用于一些性质比较特殊的土地，比如原住民保留地或者国家公园等。位于国家森林公园内的班芙小镇的房子就属于这种产权。这些类型的土地是不能买卖的，如果想使用，就只能使用Leasehold的方式，租用一段时间。3．Life Estate: 这类所有权一般用于有特殊背景的所有者，政府给予使用者土地或房产的使用权，此权利不可继承，在所有者去世时同时失效。

我们在加拿大买的房产，绝大多数是Fee Simple, Fee的意思是该土地可以继承，Simple的意思是对继承人是没有条件限制的，也就是产权人可以指定任意人继承。Freehold是土地上的最大拥有权，无任何附加条件的绝对继承权。但该权利内容有一定的保留条件，比如采矿权与兴建道路的权利等”，这里的一定保留条件仍然属于Queen或者说是Crown，因此永久自由拥有权并不完全等同于所有权（ownership of the land）。英王是土地所有者，我们买到的是一个永久的对土地的使用、买卖、处置权利。虽然和完全的土地所有权相比还差那么一小丢丢，不过大家伙儿也不用太担心啦，女王她老人家年纪那么大，隔得又那么远，而且家大业大，不会大老远跑来要回她的地滴。

三、此联名和彼联名，结果大不同？联名拥有房产是非常普遍的现象，不过好多人并不清楚，在加拿大做地产登记时有两种不同的联名方式，一种叫JointTenancy，一种叫Tenants in Common，两种联名方式，其法律意义，有很大的不同。

在加拿大做地产登记时，所有权登记类型可细分为三种：1．Sole Ownership: 独有权。指地产（Land Title）登记时只有一个人的名字，所有者对此土地和房产拥有100%的使用权和支配权。2．JointTenancy: 可翻译为共同共有。地产登记时由两人或以上的所有人共同登记，主要为夫妻或父母子女等亲人共同拥有。此类所有权的特点是，所有人对土地享用同等权利和利益，但此类财产不可分割，如果其中一位所有者去世，另一位或几位所有者自动继承其所有权。3．Tenancy In-Common: 可翻译为按份共有，有点类似股份公司的意思。地产登记时由两人或以上的所有人共同登记，多为没有亲属关系的投资人合伙购买一处地产。登记时可以按投资百分比分配份额，所有者可以转让自己拥有的份额，此类型的所有者去世时，其它所有者没有自动继承其所有权的权利。

三种地产登记方式对以后的财产继承和财产处理上有不同的意义，当然这属于具体的法律问题了，最好和律师咨询详细的意见。

四、即使你享有房子的独有产权，还有个Dower Rights让你卖不了房?

什么是Dower Rights（寡妇权利）?这是早年英国法遗留在加拿大的一个法律概念。这个权利的意思是丈夫去世后，妻子对丈夫的财产享有终生的使用权。其目的主要是防止在丈夫死后，孤儿寡母被迫流落街头。这个权利后来扩展到也适用于鳏夫。目前加拿大大部分省份已经终止了该法的实施，但在阿尔伯塔省确依然有效。配偶所有权是我们在买卖房屋时经常面临的情况。通常在土地所有权状上只登记了一个人的名字，而所有人处于合法婚姻的状态下，无论是婚前还是婚后买的自住房，配偶都有居住权。所以这个房子的再处理，比如出售出租再抵押等都需要配偶签字同意。此权利无关房屋的财产价值和分配，而是体现和保护配偶的居住权，防止房产所有者在不告知配偶的情形下擅自出售房产而导致没有登记名字的一方无处居住。

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