高校周边住房市场的特点及启示

用微信扫码二维码

分享至好友和朋友圈

高校周边住房市场的特点及启示

——基于中南财经政法大学的研究

摘要：十九大报告中指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，”在这样的大环境下，高校周边的住房市场又以其独特的环境值得进一步的探讨。而高校周边的住房市场, 因其区位和居住环境及配套设施的优越性，有着自身的特点。本文以武汉市为着眼点，以中南财经政法大学为具体研究对象，从细节观察处入手，以得到更多有现实意义的启示以及提出投资运营开发管理方面的建议。

关键词：高校周边 住房市场 租赁管理

一、 住房市场界定

由于本文是以特定的地域为背景研究房地产住房市场的特点，何为“高校周边”，住房市场的范围有多大，在探讨之前，首先要对这些概念有一个明确的界定。我国城镇住房市场经历了一个从无到有、从小到大的过程。在20世纪80年代以前，我国一直实行福利分房制度，其核心特征是实物分配加低租金，因而住房不是一种商品,自然=也就没有住房市场。直到20世纪80年代实行以住房商品化、社会化为目标的住房改革后，我国城镇住房市场才逐渐形成。本文所指的住房市场,包括住房的一级市场和二级市场。

从理论上来说，房地产市场是一个整体。我们在讨论一个完整意义上的房地产市场时，通常是由市场主体、客体、交易关系、运行机制等因素构成的一个系统。丹尼斯·迪帕斯奎尔和威廉·C·惠顿将房地产市场分为居住物业市场和非居住物业市场。而所谓住房市场则是更进一步限定了本篇文章我们探讨的范围，即非商用，非政府公共办公用房地产。

二、 高校周边住房市场类型及现状

武汉市与上海、北京等大城市一样拥有丰富的高校资源，与之相类似，高校周边住房市场也成为了本市房地产市场的重要组成部分。2005年7月19日，教育部发出《教育部办公厅关于进一步加强高校学生住宿管理的通知》，要求高校对大学生在校外租房的行为不再禁止，对坚持在校外租房的大学生，要制定措施，力求做到相对集中管理。这个解禁令使高校周边住房更成为大学生等广大需求者热捧的对象。在对中南财经政法大学周边住房市场进行的实地走访与调查中，了解到了以下基本情况。

2.1中南财经政法大学南湖校区图例

校外的住房集中在中南大的三大块商业区——南苑、 西苑、 津发小区，尤以西苑为代表。形成这种特点的原因除了校外规划以外，更重要是这种小商业区提供了住房市场所要求的基本环境，如便捷的交通条件、丰富的餐饮小吃店、服装店等等。当然，住房市场与这些周边服务业的发展是相互促进的，住房市场需要服务业的发展，而服务业的发展更改善了住房市场的条件，刺激了住房需求，使住房市场更加旺盛地发展。

高校周边的住房与其它住房市场的一个很大不同点在于普通的住房市场需求随季节的变化不明显，而高校周边住房需求则表现出了明显的随时间变化的波动性。在对多个提供出租住房服务的招待所的调查中，从老板的口中得知，每到十二月至一月这段时间是需求旺盛的时候，其中不仅包括考研一族，还包括了众多从外地前来报考的学生以及很多寻求辅导培训的学生。而在假期结束后，住房市场与其相关的周边服务行业也迅速回暖，呈现出一个繁荣的高峰期。这样，高校周边的住房即出现了明显的涨落时期，这个周期性也是投资经营决策的一个重要信息点。

高校周边的住房市场发展大大带动了其周围经济的发展，最明显表现在餐饮业、电脑网络业、服装精品业上，使得在小商业地带中，不论这些服务业的数量还是质量都有显著的提高，而且常常都是呈现一片繁荣的景象。相对的，这些基本服务业的发展，也很大地扩展了大学生们选择住房的空间，为其中的住房增加了吸引力，大大刺激了住房业的发展。其中西苑附近长租房数量犹多，但从外观上看，均为个体经营，没有专业的连锁管理体系，其中安全和卫生是否能得到保障暂时不嫩得到乐观结果。

2.2 中南财经政法大学南湖校区西苑长租房

三、问卷调查研究分析

为了更切实地了解武汉高校学子对于学校周边住房市场的了解程度以及大家对于校园周边住房租赁市场管理情况的看法，笔者制作了一份简易的调查问卷通过网络进行分发填写。参与调查问卷填写的同学大都为中南财经政法大学的学生，另外还有个别来自吉林大学、山东大学、中国人民大学的同学发表了他们对于本次研究课题的看法。

a. 请问您对校园附近的住房市场有了解吗？/b.您认为现在的租赁市场，尤其是您学校附近的住房租赁市场管理完善吗？

c.作为在校大学生，如果选择在校外租住，您最看重什么方面？（给下面的几个方面打分）

（将例图c采用条形图对不同指标的选择数据做一个更清晰的比较）

在收集到的问卷信息统计结果中，我们可以明显看到，从大学生的角度来看，真正关心校园周边住房市场的只占极少数，约69%的同学表示并不清楚校园周边的住房市场，这也与本科生的需求息息相关。一般而言，绝大多数本科生不会选择脱离学校提供的住宿环境选择在校外租房。尽管参与问卷调查的同学们普遍认为校园周边提供租赁的房屋许多方面的服务质量和条件优于学校宿舍。但是在“请问您有打算在校外租住？”的问题结果统计中，超过95%明确表示不会。这与图例c有着些许联系。

在假设考虑校外租住的条件下，大家最在意的一点是“月租价格”，即多数人在面对租房时，会成为消费敏感人群，房租的提高将会导致大学生群体租房消费欲望的大幅度降低。这也引出另一话题，为了满足部分租房住学生的需要，校园周边的长租房等商品价格将略低于其他地域，尤其低于商圈附近，交通方便，较为繁华便利的地带。在“价低”的外壳下，是不是租房者的权益可以得到很好的保障呢？问卷中也为此设计了一道题“您认为高校附近住房市场存在哪些问题，就您看来该如何改进呢？”

d.请问您对现在我国的住房租赁市场有什么建议吗？

您认为高校附近住房市场存在哪些问题，就您看来该如何改进呢？

利用筛选工具，得到了参与问卷调查者的回答中出现最多的10个词语。从中可以看出，无论有无租房经验的同学，都对租赁环节的监管方面有自己的了解和看法，最多的看法为：目前高校周边的住房租赁市场还需要大力的监管以保障学生的权益。

四、启示

随着市场经济发展的深入，高校已成为经济发展的一片沃土，校园周边经济的发展逐渐形成了规模。校园经济继高校后勤改革后成为了炙手可热的“新商业模式”。不仅如此，学校公寓的开发建设，也将带动房地产、社区服务、校园商业等有关产业的发展，形成新的经济增长点。 随着人们素质与品位的逐步提高，亲近文化、注重教育已成为社会的时尚与潮流。在校园周边建住宅，尤其是在高等院校周围建住宅，正迎合了人们贴近文化的心理，这提供了广大的住房市场需求。另外，除了住房投资，与之双赢式发展的周边经济也是无限商机，将成为投资热点。“一所高校带动一个地区的发展”并非不可能，但是考虑到学生个体的消费实力、消费观念，不可盲目投资。最好应在了解掌握各方面信息后再进行投资决策。高校资源是武汉市的一个特色，其背后的经济效应应该受到越来越多的关注与重视。另外，高校周边住房市场的特殊性让它有着与众不同的特点，但是这也要求人们的投资行为更应理性。若利用好高校周边市场的商机，其所带来的利益将是非常可观的。

高校周边住房市场虽然只是住房市场的其中一个子部分，但其突出的特点也正是目前房地产市场所共有的。这些特点启示我们要对市场主体的行为加以合理地引导，否则将会产生 一系列问题。

高校周边住房市场需求旺盛,必然会带动房价的上涨。而这种旺盛的需求除了有内因的存在, 还与开发商的对楼盘的“包装”和“定位”有关。翻开琳琅满目的房产广告,不难发现大部分楼盘借用名校效应为楼盘贴金来提高房价，是不少房产营销商选择的策略。而与名校相伴正好符合了教师、白领等人群对高校周边住房市场的需求。房价就在消费 者和开发商的追捧中上涨。由此看全国的房地产市场，也存在着不顾及低收入人群利益,开发高价位住宅的现象。如大户型、别墅等项目。目前国家已经出台有关政策限制别墅的建造,但这远远不够，宏观调控中应该规范开发商的夸张性宣传，并限制其开发大型高档项目。开发商自身也要把目光着眼于中低收入者，开发低价位的楼盘, 解决住房供给结构性矛盾。

针对校园周边住房租赁市场的管理建议，首先增强法律对房屋租赁中介组织的规范和管理。使其行为的合法性及应承担的法律责任成为人们关注的焦点。建立切实可行的长效机制，指导出租房东及承租人进行治安隐患整改和防务安全功能，协助维护出租人和承租人的合法权益。让校园周边住房租赁的市场的管理工作朝着法制化、规范化、科学化方向发展。

参考文献：

[1]高波.现代房地产经济学[M].南京：南京大学出版社，2010年

[2]陈柏东，张东.房地产金融[M].北京：中国财政经济出版社，2001年

[3]陈飞昕，张杰，高小岚.高校经济辐射区价值分析与开发模式探讨探研[A].莆田：莆田学院，2010年

[4]蔡豹.福州大学城建设对周边房地产开发的影响研究[J].科技经济市场，2008年

[5] 崔鹃.武汉市高校周边住房市场之实证与理论分析[A].武汉：中南财经政法大学，2008年

[6] 孙艳红.我国住房租赁市场发展新趋势[A].长春，2018

注：文章内容不可自用，转载请留言

特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.