2017年全国50城地价房价比报告

具体公式为：

其中商品房土地为报告期内土地招拍挂市场中成交的纯住宅、商住、商办和综合用地。商品房为报告期内房地产交易中心已签约的住宅、办公和商业物业。

考虑到各地建材施工费用、土地资源稀缺程度和房价涨幅预期不同，绝对值不具备比较意义。文章将在地价房价比的基础上，计算出地价房价比偏离度，以此作为合理与否的判断标准。

具体公式为：

三、50城地价房价比

根据地价房价比计算公式，得出2017年全国50城地价房价比38%，较2016年回落7个百分点，但较2010年以来均值高出13个百分点。值得注意的是，这里的地价房价比使用的地价口径为考虑容积率的楼面地价，与上文未考虑容积率的全国土地购置均价有所不同，我们认为考虑容积率的楼面地价更能反映土地成本。

回顾历史来看，2010-2015年间，曲线整体保持在平均值附近，即23-28%。除了2012年，比值大幅回落至18%，主要由于房地产调控从紧导致成交下滑，再加上房地产企业有大量债务密集到期,导致房企资金链紧张，地市成交低迷。2016年，该比值大幅急升17个百分点至45%，主要由于房地产市场销量连续2年增长，使得房企资金面较充裕且补库存意愿较强。2016年底，热门城市纷纷出台一系列“限地价”调控，土地成交价格被严格控制，此举导致地价房价比值在2017年有所回落。我们认为，如果政府没有人为对地市进行干预，2017年，真实的地价房价比曲线仍会保持上行态势。

▼全国50城加权平均地价房价比年度走势

▲数据来源：CRIC、易居研究院

进一步来看各城市2017年的地价房价比，北京、天津、厦门、广州、苏州、杭州等6城地价房价比值在60%以上，其中北京、天津分别以71%和66%位居第一、第二位，其余4城比值在60-61%之间。另外，还有漳州、佛山、南京、中山、沈阳、无锡、重庆、东莞、济南等9城的地价占房价比例在50%以上。其中漳州（59%）、佛山（58%）、南京（58%）、中山（57%）等4城市比值靠近60%，其余5城的比值在51-55%区间内。

剩余35个城市地价房价比值在50%以下，占样本城市总数7成。汕头、武汉、福州、成都、合肥、南通、上海等7城比值在40-50%区间内，镇江、泉州、泰州、深圳、南宁、宁波、长沙等7城比值在30-40%区间内。剩下21城比值在30%以下，其中肇庆（14%）、西安（13%）、韶关（12%）等3城比值最低，均在15%以下。

▼2017年全国50城地价房价比

▲数据来源：CRIC、易居研究院

从各地的地价房价比增幅来看，其中有24个城市比值上升，26个城市比值下降，总体来看跌幅大于增幅。比值上升的城市中，泉州、中山、汕头、南通等4城涨幅最高，分别较2016年上升30、28、26、25个百分点。此类城市位于都市圈内，2017年房地产市场板块轮动由一二线城市传导致附近三四线城市，导致周边的土地市场升温，加上这些城市对地市的调控相对较温和，因此全年地价房价比增幅较大。

比值下降的城市中，厦门（-73）、上海（-63）、漳州（-47）、南京（-44）、长沙（-42）、福州（-37）、无锡（-30）等7城降幅较大。进一步分析发现，此类城市2016年土地市场较热，政府在下半年出台多条政策抑制地价，如“限地价竞配建”、“限地价竞房价”、“限地价竞自持面积”等，使得土地成交价格明显下降，地价房价比值出现下行。但实际上，调控之后土地市场并未出现降温，而土地成本也被无形地加到了配建面积和销售价格上。另外，部分城市，如上海，在2017年对市属国企定向出入多幅租赁用地，此类地块价格明显低于市价，也对土地成交价格有所影响。

▼2017年全国50城地价房价比增幅（百分点）

▲数据来源：CRIC、易居研究院

四、50城地价房价偏离度

我们认为偏离度在±15%为合理区间，从各城市的地价房价比偏离度来看，近8成城市地价房价比偏离度过高。

中山、南通、天津、沈阳、清远、东莞、佛山、济南、成都、北海、苏州等11城偏离度超过100%，其中中山、南通、天津位居前三，分别为260%、183%和155%。此类城市偏离度严重过高，建议出台相关政策抑制地市泡沫。另外，漳州、惠州、厦门、无锡、武汉、泉州、杭州、合肥、南宁、南京、贵阳、烟台、汕头、泰州、广州等15城偏离度在50-100%区间内，其中漳州、惠州、厦门、无锡超过80%，分别为91%、84%、84%和82%。此类城市偏离度过高，建议加强监管土地市场，谨防偏离度进一步攀升。另外，海口、北京、宁波、肇庆、重庆、江门、福州、青岛、大连、宜昌、岳阳、九江、长沙等13城偏离度在15-50%区间内，其中九江和长沙偏离度为20%和18%,接近合理区间。

50城中仅有11个城市在此范围内，分别为长春、昆明、南昌、洛阳、上海、三亚、韶关、镇江、西安、郑州、深圳。其中深圳仅为-11%，低于历史平均值，这主要由于近年来深圳土地大多以旧改形式出让，公开招拍挂土地以楼面单价相对较低的商办为主，使得低价不断走低。合理城市可分为四类，第一类城市地价与房价同时下降，但地价跌幅大于房价跌幅，如上海；第二类城市地价下跌但房价保持正增长，如深圳、郑州、三亚、南昌；第三类城市地价和房价保持正增长，但地价增幅小于房价增幅，如西安、韶关；第四类城市地价和房价保持正增长，且地价增幅大于房价增幅，但地价基数较低而房价基数相对较高，因此仍在合理区间内。如昆明、镇江、洛阳。

▼2017年全国50城地价房价比偏离度

▲数据来源：CRIC、易居研究院返回搜狐，查看更多