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东京房价2019年将下跌?外国人在日本买房会亏吗?

2024-04-13 19:23| 来源: 网络整理| 查看: 265

日本房价和国内对比

我们都知道日本经历了房地产泡沫,曾经一度扬言可以买下整个美国。后来的故事是悲伤的,央行主动刺破泡沫,房价大幅下跌。之后房价一蹶不振,直到今天。

2005年的房价,被打回1985年。后面往上翘那段就不要看了,和事实不符。

当然和房价一同下跌的,还有地价和利率。

地价和利率持续下跌,通胀一直起不来,利息也一直躺着。

日本的房价跌到现在,就给人造成一种房价很便宜的感觉,到底多便宜,很多人心里也没有一个概念。今天争取让大家有一个的概念。

先说说我的数据从哪里来的。在日本卖房子,和国内不一样,国内的房源掌握在中介手里。日本的房源,全部公开到网上,任何人都可以查看。只要能接入互联网,就能查得到所有的房源。如果你查不到,说明你接入的不是互联网。我用的App叫summo,是在日本看房子首选的软件。

现在日元兑人民币汇率是6.39左右,为了方便,按6.4计算。也就是100日元兑换6.4元人民币。

我以一线城市的房价作为基准,比较一下东京和日本的房价。

东京的地标,东京塔。

东京有23个区,最核心的区是中央区,最贵的地方银座就位于此。先设置这个区,不设置任何筛选条件,查一下最便宜的和最贵的分别是多少。

唯一的筛选条件,中央区。

出来的结果中,好多单独卖土地的,这种结果不去理睬。按最高价格排列后,出来了下图三个物件。

最贵的公寓,约2.7亿日元,合1727万人民币,14.8万人民币一平米。

最贵的新建一户建,约3.6亿日元,合2317万人民币,10.8万人民币一平米。这个就在银座边上。

最贵二手一户建,约4亿日元,合2560万人民币,11.2万人民币一平米。

作为对比,我们看看上海最贵的黄埔区,里面最贵的房子是多少。我用某家查了一下,出来很多几百平的别墅和公寓,无论单价还是总价都比日本高很多。

黄浦区最贵别墅1.8亿人民币,单价26万一平米。

黄浦区200-300平的大平层,5000万左右,单间15-19w人民币。

真是贫穷限制了想象力,土豪的世界我不懂。还是回到屌丝的世界,看看最核心的区里,最便宜的房子多少钱吧。因为像这种老的核心区,小的公寓房基本上没有新建的,所以我们只比较一下二手的公寓。

中央区最便宜的二手公寓,1000万日币,合人民币64万,2.2w一平米。东京的单身社畜表示压力不大。

作为对比,黄浦区最便宜的,35平米的公寓,要130万,单价3.7万人民币。

从最便宜的公寓看,上海仍然比东京高很多。

我们再来看看最典型的需求,一家三口,两室一厅,面积最低的要求,50-60平米的房子,在两国能找到的,最便宜的公寓是多少钱。

中央区找到的最低的两房,55平米,2800万日元,合179万,3.25万一平米。

黄浦区能找到的最低两房,50平米左右,350万左右,单价6.8w一平米左右。

这种典型的需求,上海的房价正好是日本的2倍。这里没有考虑其他各种因素,比如交通,房子新旧程度等。是因为这个基本上是能找到的价格最低的房子,除了房型和面积,没有其他任何要求。要比较年份的话,日本那个是76年的,上海的是86年的。都是很老的房子,所谓老破小。

总结一下,在核心区域,东京的房子,无论高中低三挡,都比上海的便宜。就中低端的房子而言,上海的房价几乎是东京的两倍。如果考虑其他因素的话,上海的房子是东京房子价格的三倍。这个其他因素,后面再讲。

最后说几个在日本买房子的常识。

第一,日本的房子和土地都是永久产权,在目前房子价格中,土地和房子的占比大概是一半对一半;

第二,房子会贬值和折旧,折旧周期大约在20年左右,房子折旧完基本上只剩下土地的价值了;

第三,日本房子的面积,计算的是净使用面积,也就是房子的內墙皮所包围的面积,而且不包含阳台,电梯间楼梯间等所谓公摊面积;

第四,公寓比一户建贵,住大公寓是有钱人的象征,他们认为一户建是乡下穷人住的;

第五,如果有房产中介告诉你日本的房产要涨价,一定要多分辨一下,看具体地段。很多中介所谓5%的微涨是不存在的,大环境仍然是少子化,房子大量空置。

上面的第三点,就是前面提到的其他因素。国内房子的销售面积,包含了三部分内容,一是实际使用面积,二是套内墙体面积,三是公摊面积,因此有个得房率的概念,多层大概在75%~80%之间,高层在70%左右。而日本的房子销售面积就是实际使用面积,因此日本的销售面积还要乘以1.4~1.5的系数,才等于国内的房子。比如日本55平米的房子实际使用感受上,等于国内55*1.5=82平米。

最后,我看到网上说,东京房价最贵的区是千代田区。哦,谢特!为什么不早点让我看到。

但是幸运的是,我仍然能够找到和上面房价相当的房子,所以,不影响上面的结论。比如55平米左右的房子,千代田区最便宜的是2980万日元,和2800万日元差的不大。

千代田区能找到的最低两房,2980万日元,合191万,3.3万每平米。

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