【法官说“典”】租赁合同中转租问题的相关法律规定

租赁合同是我们在日常生活中使用频率较高的一种合同类型，

而转租又是在租赁合同履行过程中经常出现的一种情况，

下面通过《民法典》的学习，

了解一下转租中应当注意的一些

法律问题。

【法官释法】

首先看一下相关的法律概念。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，而转租是指承租人在承租他人之物后作为出租人，将租赁物出租给次承租人，承租人与次承租人形成新的租赁关系，但承租人仍然依据其与出租人的租赁合同承担相应的权利义务。转租时应当注意以下三个问题：

1、《民法典》第七百一十六条确立了转租的基本原则，即承租人行使转租权将租赁物转租给第三人的,应当经过出租人的同意。出租人的同意，既可以是事前同意，也可以是事后追认。出租人与承租人可以在订立租赁合同时，通过约定明确承租人享有转租的权利，如果双方的租赁合对承租人转租已经作出明确约定，应当视为出租人同意转租。如果双方的租赁合同对转租没有作出明确约定，承租人将租赁物转租的，既可以在承租人实施转租行为前取得出租人同意,也可以由承租人在转租后取得出租人的追认。此时，承租人应当将转租的事项通知出租人,由出租人作出是否同意的意思表示。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

2、根据《民法典》第一百四十条的规定,“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时,才可以视为意思表示。”民法典第七百一十八条可以认为是对出租人在知道或者应当知道承租人转租情况下的“沉默”,明确规定了应被视为出租人同意的意思表示。根据该规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但是在6个月内未提出异议的行为,被视为出租人同意转租,即“出租人同意转租”是通过出租人未就转租事实提出异议的行为而被视为具有同意转租的意思表示。

3、依照民法典第七百一十六条规定,经出租人同意的情况下,承租人可以将租赁物进行转租,并负有向策三人交付租赁物的义务。由于承租人的转租行为依附于原租赁合同,承租人经出租人同意将租赁物进行转租的,仍应受原租赁合同关于租赁期限的限制。但在实践中,因为种种原因,转租合同约定的租赁期限超出原租赁合同剩余租赁期限的情形并不鲜见。因此,《民法典》第七百一十七条对承租人超期转租作出规范, 如果转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。也就是说，在原租赁合同期限届满时，出租人享有收回出租物的权利，这时转租合同中超出原租赁合同期限的部分将履行不能，承租人应向次承租人承担违约责任。

【相关案例】

基本案情：2016年3月，被告赵某与新华公司签订《房屋租赁合同》，租赁新华公司所有的门头房用于经营酒店，双方约定租赁期限为五年，自2016年4月1日起至2021年3月31日止，新华公司同意其将租赁房屋全部或部分进行转租。2019年6月，被告赵某因经营不善酒店关门，其将租赁的房屋转租给原告李某，双方签订租赁合同时，赵某未明确告知李某其租赁房屋的剩余租赁期至2021年3月31日届满，双方在租赁合同约定转租合同的租赁期限为两年，自2019年7月1日起至2021年6月30日止。合同签订后，李某依约向赵某交纳了押金及租金。

2021年3月初，新华公司向原告李某发出《租赁合同到期通知书》，通知其于2021年3月31日合同到期后，将租赁房屋交还给新华公司。李某收到通知后，认为其与赵某的租赁合同尚未到期，不同意搬离，故立即找到赵某了解情况，方才知道赵某与新华公司的合同于2021年3月31日到期。为了避免损失扩大，李某经与新华公司协议，直接与新华公司另行签订了租赁合同，租赁期限自2021年4月1日起至2023年3月31日止。

李某认为，赵某将涉案房屋转租给他时，未明确告知其租赁合同的剩余租赁期限，导致转租合同的期限超出了赵某与新华公司租赁合同的期限，致使其受到经济损失。故李某向法院提起诉讼，请求判令赵某退还押金、房屋租赁费等各项费用。

法院裁判：法院经审理认为，本案的争议焦点之一即为李某与赵某签订的转租合同的效力。赵某与新华公司签订的租赁合同中约定的租赁期限为2016年4月1日至2021年3月31日，而赵某将房屋转租给李某的租赁期限为2019年7月1日至2021年6月30日，该转租期限超过了承租人剩余租赁期限，依照《最高人民法院关于适用

【法官寄语】

该案例对出租人、承租人、次承租人来讲具有一定的借鉴意义，房屋租赁过程中，为了降低法律风险，建议次承租人在接手转租的商铺或住宅前，首先要审查承租人是否有权进行转租，同时还要查清原租赁合同剩余的租赁期限，在转租合同对租赁期限、租金标准、支付时间、水电费等相关费用的承担等主要合同内容协商一致后，在合同同进行明确约定，避免日后产生争议。

【法条链接】

第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

第七百一十七条 承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

第七百一十八条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

烟台市莱山区人民法院民事庭副庭长孙玮琳

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原标题：《【法官说“典”】租赁合同中转租问题的相关法律规定》