一线城市房价失守了？70城房价趋势新鲜出炉 上海二手房价今年首跌

一月一度的70城房价统计数据出炉，国内房价整体“跌跌不休”的态势，依然没有停下的意思。

国家统计局今日发布的数据显示，10月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别为58个和62个，比上月分别增加4个和1个。一二三线城市商品住宅销售价格整体均环比下降。

据国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称：“2022年10月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数增加，各线城市商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比降幅略有扩大。”

这就意味着，楼市已经越发趋于冷静。

值得注意的是，10月，北京二手房价格指数环比涨0.1，上海跌0.4，广州跌0.7，深圳跌0.2。

号称“房价坚挺”一线城市北上广深，只有北京二手房价微涨，上海二手房在本月突然掉头，由涨转跌，加入了广州和深圳的行列。

至此，一线城市新房、二手房价格双双上涨的城市，仅余北京一城。

01 上海二手房为何突然转跌？

在今日公布的房价指数中，上海10月二手房价格指数环比下跌0.4%，这也是今年来二手房价格指数环比首次下跌，转变又快又猛。

这种变化并非一月之功。在经济学上，有一个“量在价先”的预测模型，成交量的下跌，将会导致价格下降，上海二手房也正在印证这个模型。

根据上海链家研究院提供的数据显示，上海二手房成交在7、8月连续逼近2万套后出现回落，10月成交约1.6万套，已经跌至去年底水平。

“成交量的萎缩，背后体现出市场需求下降，从而导致价格松动，今日公布的房价指数展现出这一趋势。”业内表示，“如果环比下跌现象连续出现，将会导致二手房价真正意义的下跌，从目前趋势看，存在这种可能性。”

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，近两个月市场出现降温，但从成交水平来看，依然维持在1.5-1.8万套的荣枯范围之间，考虑到前两年楼市维持了较长时间的热度，目前出现低位调整属于正常。此外，由于进入年底且临近春节，楼市进入传统淡季，预计成交暂时会在低位水平徘徊。

那么，上海二手房要跌了？

并不见得。

从走势图上看，数据的下跌程度的确十分陡峭，带来一定视觉震撼。

但业内指出，从数据角度而言，环比更多用来辨认房价变化趋势，并不表示房价已经下跌。观察房价到底涨跌与否，同比数据更能说明问题，因为其对比的为去年同期数据，排除了季节因素带来的影响。

数据显示，10月上海二手房价格指数同比上涨3.9%，涨幅与上月持平，而上一次同比下跌的情况要追溯到2019年6月。

也就是说，上海二手房已经涨了几年了。

还要提一句，与二手房相反的是，上海新房价格指数则继续上升。10月新房价格指数环比上涨0.3%，同比上涨4%，涨幅继续扩大。

02 下月北京房价会“破防”吗？

对北京而言，房价的确已经连续5个月环比上涨，但是，涨幅已经到了最小点——0.1。而此前涨幅分别是0.4、0.2、0.2、0.5。

与北京并列一线城市的广州，一手二手房价指数已经连续三个月为负，深圳则负负不休，上海才刚为负。

如果下个月北京为负，则一线城市二手房价全面下跌，这是一个让市场比较悲观的数据。

结合全国70城的二手房指数，我们不难发现，上海、南京等强势城市已经掉队，其实环比仍上涨的只有8个：北京、呼和浩特、成都、乌鲁木齐、包头、徐州、烟台、南充。

也就是说，核心大城市，只剩北京和成都。

至于10月北京二手房交易市场，还有一个有趣的现象不得不提：

在北京10月环比微涨数据里，分不同大小户型看，涨得最多的是144平米以上的超大户型。读下图，90平米以下就没涨，90-144平米的改善户型微涨0.1，144平米以上的超大户型竟然涨了0.8！

这或许说明一个事实：二手房刚需逐渐见顶，改善型需求日益增加。

那么，北京下个月，能否守住一线城市房价的“防线”呢？

从目前的掌握的情况看，多种因素夹杂，业界难以下定论。

已经摆在眼前的事实是，北京二手房成交确实已经放缓，增速见顶；并且，从市场供应来看，二手房挂牌量也在增加。

回看数据，去年年底9、10、11三个月，北京和上海同时都有三个月环比下跌的情况；而年底临近春节，本就是房地产交易淡季。所以，下月北京二手房价如有下跌，完全属于意料之中。

积极的一面是，统计局数据都有滞后性。

近期，政府出台的“金融16条”+“第二只箭”，为房地产行业注入一丝新鲜活力。而防疫政策的逐步放开，也为经济活力的复苏及提升，赋予了希望的曙光。

58安居客房产研究院分院院长张波表示，量在价先，受整体销售数据下滑影响，10月房价总体下行的趋势还在延续。房价的变化趋势显示出目前市场已处于阶段性底部，后续随着政策不断加码，尤其是随着房地产金融等大力度政策落地、“第二支箭”同步发力，市场的复苏也正在酝酿之中。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，进入10月，尽管政策利好不断输出，但是尚未触达市场端，加上多地疫情反复，房地产市场恢复不及预期。她预计，随着11月一系列重磅政策陆续推出，接下来两个月房地产市场修复进程有望加速，市场将迎触底回升转折时刻，价格跌幅也将有收窄空间。