贝壳研究院：20重点城市楼龄20年以上老旧小区占比近四成 京沪旧改空间最大

　　证券时报记者 张达

　　贝壳研究院今日发布的报告显示，重点20城市中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个，占比近40%。其中，北京上海这两个超级都市的房屋老旧情况都比较严峻，未来旧改空间最大。报告还认为，在一系列扶持政策推动下，社会资本参与小区改造，将会推动老旧社区改造破冰。老旧小区改造能够拉动超过1万亿的投资，能够使存量房产价值得以提升，还能优化城市人口分布结构，提升中心城区经济活力。

　　报告显示，按照住建部标准，全国需改造的老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平米。根据贝壳楼盘字典数据，重点20城市的记录小区数量为15.39万个，其中楼龄20年以上的老旧小区数量为5.96万个，老旧小区的占比近40%。

　　分城市来看，数量方面，老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京，老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个；从老旧小区的比例来看，老旧小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京，20年以上老旧小区占比分别为61%、49%、47%。

　　贝壳研究院认为，不管从绝对数量还是比例来看，北京上海这两个超级都市的房屋老旧情况都比较严峻，恰恰是这类城市面临更大的住房需求缺口和更强烈的品质居住诉求，未来老旧小区改造的推进力度也将会更大。

　　以北京为例，根据贝壳楼盘字典数据，北京楼龄在20年以上的老旧小区数量5100个左右，涉及243万套住房。从区位分布看，逾8成老旧小区分布在寸土寸金的城六区，西城近6成是老旧小区，占比位于各城区首位，海淀、东城及石景区域内老旧房源占比在47%左右。

　　贝壳楼盘字典数据显示，北京所有存量小区中有近6成小区有电梯，而楼龄在20年及以上的老旧小区仅34%的配有电梯，超六成小区无电梯。此外有16%的老旧小区没有集中供暖，20%的老旧小区绿化率不足（绿化率30%以下）。北京所有存量小区中仅12%的小区无门禁系统，而老旧小区中这一比例为26%。老旧小区普遍不是人车分流。车位配比不足1的老旧小区占比超7成。40%的老旧小区物业不具备资质。

　　贝壳研究院认为，北京的老旧小区主要在核心区域，地段价值高，但是目前居住条件差，导致老旧小区在下行周期房价跌幅更大，造成了难以流通和资源被浪费的恶性循环。在本轮下行周期中楼龄偏大又无其他资源的石景山区以11%的累计跌幅（2019年较2017年）居北京城区房价跌幅前列。而老旧小区改造能够提升小区流通率。

　　报告指出，以朝阳区劲松商圈为例，经过近两年大面积改造，社区价值的提升作用明显。2018年劲松商圈二手房成交均价同比下跌9.3%，2019年均价止跌转涨，涨幅排在朝阳区61个商圈中第13位。劲松商圈二手房成交体量在61个商圈中排名由2016-2017年第10位前进2名，2018-2019年稳定在第8位。此外，近年来持续推进旧改且成交体量较大的农光里小区，2018年成交均价同比下跌7.2%，2019年同比上涨3.3%，整个下行期（2019-2017）均价累计跌幅仅4%，跌幅在商圈内年度成交5套以上小区中最小。老旧小区改造可以有效促进资产的保值。近年来持续推进保温加固的劲松1-9区近年来成交占比总体呈现持续走高趋势。

　　此外，贝壳研究院还认为，对北京来说，中心城市的老龄化问题尤为严重，房屋设施老化不适合年轻人居住。对老旧社区进行改造，不仅仅是对现有住房质量的改善，能够让城里的房子更加适合年轻人居住，对于城市人口分布和区域价值具有长期价值。