挂牌价、网签价、成交价 二手房到底水有多深！

少则一两千，多则上万元

房东挂牌价高于实际成交价本就是楼市惯例，买家有一定的议价空间，经纪人也能加快交易速度。去年下半年由于二手房行情向好，买家的议价空间大幅缩小，甚至需要在挂牌价基础上再加价才能购买。

即便如此，不少房源的挂牌价仍高于实际成交价。

东方郡一直以来都是滨江区二手房交易量最大、房价涨幅最快的楼盘之一。记者翻查了我爱我家、链家上目前挂牌出售的东方郡二手房，挂牌价最低的是一套138平方米四室两厅的房源，挂牌单价为39051元/平方米，普遍的挂牌价在45000元/平方米上下。

然而东方郡小区实际的签约价格如何呢？2016年东方郡的网签单价不足32000元/平方米， 2017年一季度签约均价接近42000元/平方米，但每平方的价格与市场的挂牌价仍存在3000元的价差。

同处滨江区的天阳半岛国际，89平方米房源挂牌单价从42000~50000元/平方米不等，其中挂牌价在45000元/平方米左右的居多。2017年一季度该小区的签约均价在39000元/平方米，两者的价差在6000元/平方米上下。

虽然挂牌价并不完全等同于签约价，却很容易被别有用心的人拿来做文章，制造市场恐慌。当半岛国际有房东挂牌50000元/平方米的价格出售时，有人起哄称滨江的住宅价格都涨到5万了，却不知，价格是上去了，但接盘侠在哪？

同一个热门小区，因为房源的楼层、户型、位置不同，二手房价也不一样，个别房源的确可以卖到很高的价格，也会有人拿单套房源的价格来大肆炒作。

不过，今年住建部明确表示要打击此类扰乱市场、制造恐慌的行为，杭州更是走在前列。据了解，杭州市房管部门正打算给每一套二手房进行编号，纳入监管，并让价格更加透明。

学区房房价涨幅最快

但挂牌价与网签价价差也大

名校学区房的保值性多为市场默认，即便房龄再老、户型再差，频频能卖出高价。以耀江文鼎苑为例，头顶学军小学的光环，房价蹭蹭上涨，今年一季度签约均价接近47000元/平方米，要知道去年一年签约均价仅35000元/平方米左右。

但文鼎苑的挂牌价更惊人。我爱我家官网目前挂牌出售的房源显示，与均价相近或低于签约价的房源，文鼎苑120平方米左右的户型，目前挂牌价在55000元/平方米上下，其中一套不足60方的小面积房源，房东挂牌价接近67000元/平方米。

采荷一带的学区房，在大部分人的概念里还停留在24000~25000元/平方米的价格，但采荷人家今年一季度的网签均价接近36000元/平方米，采荷一区的单价也已突破31000元/平方米。

目前采荷一带挂牌的二手房，单价普遍破3万，有不少140平方米左右的房源，直接挂牌价在40000元/平方米。

滨江区一带的名校学区房，价格涨幅最明显的就是东方郡与荣安望江南，今年一季度签约均价在42000元/平方米左右。

不过，荣安望江南最高一套挂牌单价要买49000元/平方米，东方郡更夸张，直接挂牌了56000元/平方米，88平方米上下两层四房户型，我爱我家官网显示这套房源共有29次带看，但截至发稿，房源并未撤下，这意味着这套房源并未有成交。

以往的阴阳合同大多做低总价

今年网签价格接近实际成交价

以往每每二手房楼盘网签均价出炉，总会有人质疑房子价格不准确。的确，二手房交易过程中确实存在做高或做低房源总价的现象。

“一般都是总价做低的多一些，可以避税，尤其是买二套房，光契税就要总价的3个点。”业内人士告诉记者，一般总价高的房源或者买家一次性付款会选择做低价格，买家以装修款的形式支付房东价格；做高房价主要是为了拿到银行多一点的贷款。“现在这种情况都查得严，很多中介公司都不做了，尤其是市场行情好的时候，房东更没有必要这么做。”

杭州热门小区签约价与挂牌价情况

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