上海7折买房之

2023年的法拍房，作为新房、二手房的重要补充，法拍是一个风险与机遇并存，且捡漏机遇还大于新房、二手房的渠道。

如果想在当下的市场环境下有更多的购房选择，并且追逐利益空间，不妨看看法拍这10年到底经历了什么，它并不神秘，只是会让不了解的人退避三舍罢了，当你真的了解其中的门路，法拍会成为你新打开的一扇大大的窗户！

下图是中国司法拍卖近30年发展历程，经历过很多改革，到今天法拍越来越安全了。

点击下文链接，了解30年发展更多细则：

二手房中，最容易捡漏，最容易实现5~8折买房的，是法拍房，不管是现在的2024年，还是之前。

自2014年第一次在法拍市场折扣买房后，我一直深耕于法拍房，这10年里通过法拍房折扣买了不少房，也协助过不少家庭实现了6~8折上海买房。

2023年10~12月，上海法拍房（纯住宅），总上架套数873套，300万以上的房屋共603套，下文统计的是300万以上的这603套法拍房的状态。

2023年10~12月，300万以上的603套法拍房：

这么多的捡漏机会，你不心动？不想了解？不想看看？

点击下面链接，即可查询目前正在拍卖的 & 近2年的历史数据：

这10年里，小女子我闹过法院，上过警局，带着40个人去强制收过房。当年这套房子7.4折入手，首付100W二年小赚1000W。这10年来，有过很多故事，深深的印在这段历程里，有赔、有赚；入了很多坑，所以也有着非常丰富的出坑经验，以及避坑经验；此文选了一些我认为有参考价值的案例，分享给与我一样，想在通过法拍房在上海安家的你。

步入法拍10年的我们，技能实在太满格了，能难到我们的案子已很少了~~

已步入法拍10年的我们，圈内小有名气，有些玩脱了的案子，会上门寻求帮助。

这就是一个自己玩脱后，找上门寻救帮助的案子。

文章内容如下：

上面这个案例，是购房者自己玩脱后来找我们救火的，我们接手后于2023年2月25日安全收了房；

下面这个案例，是我们从头到尾接手的案例，拍前我们就知道有一70岁的老人占用，且极度不配合；参拍前我们做了非常深度的调研，最终7.7折入手，于2023年2月8日安全的、清场收房。

点击下文链接，了解此案例全过程：

2023年4月2日，在新民晚报上看到一个法拍房的专题报道，作为一个10年的上海老拍客，感觉到了一些不对劲；

4月3日，通过相关线索，找到了这套拍卖房，也找到了王先生第一次起诉嘉定法院的判决文书；

4月4日，在与律师团队多方分析讨论后，得出以下结论：

• 个人认为，这套房子买受人王先生至今没有拿到房子，与王先生不合时宜的、不专业的操作有很大的关系。

• 另一部分责任，是执行法院的不作为。执行法院不作为，王先生也可以采取正当的方法去推动的，最高人民法院是有相应的监管机制的。

• 新民晚报上写的一些相关内容与事实不太一样，可能执笔者并不是相关从业者有关~~这样的报道，反而成为了法拍房相关的负面报道了，有点小无奈。

另外，在分析完案情后，我们有找到解决方法的，会在分析完案情后详细说明，在文章的末尾处。

这篇文章，是我的法拍10年中，唯一一篇不是写给购房者的，而是给业主的。

专门写给因为债务原因，房屋即将被查封或房屋内已有1个或N个查封，袋鼠可以协助他们用相当于市价的9折出售；而买房者则以市价的8折买入。

9折出售，8折买入？有没有搞错？——肖然：没有搞错，是真的！！

点击链接，了解详情：

这是我们团队历时2年打造的一个课程，2023年又进行一些更新。

现在的上海，想精准的找到保值&增值能力较强的板块，那一定得好好听听这个课程。

袋鼠安家独家课程《闲聊2035》之“上海置业宝典2020版”共4个系列：“浦西七区”、“大话浦东”、“外环置业入门”、“超级热门概念区域”。

课程总共125讲，不仅对上海各区块进行了详细讲解（除奉贤&金山区），还针对上海热门购房区域及重大规划区域进行了深度剖析。希望《闲聊2035》这个课程成为大家置业路上的指南针并帮助各位避雷防坑，买到优质的房产。

点击下文链接，收听这历时2年的125讲：

2022年上半年，因为YQ的原因，上海的我们休了一个工作以来最长的假，也是最为煎熬的假期，YQ期间法拍房的量非常的少，成交的更少，但如有成交，性价比极高。

记得在YQ期间这套汤臣高尔夫近球场的别墅，7843万成交，在2022年年底以1.1亿出售掉，6个月净赚3150万！！

YQ风控期间，我们也折扣捡了几套房子，其中一套就是在2022年4月买下的，当时上海风控哈~谁都出不了门，银行关门了，再加上此次的买受人是60岁的老人，老人独居+网络转账限额，就算是全款也不可能在4月29日前付清尾款，更何况还需办理3成的按揭贷款，完全不可能在4月29日尾款日前付款到位。

购买法拍房，如果付款不及时，原则上是要承担违约责任的，但当时确实有些特殊，还是可以适当处理一下的，来看看我们是怎么合理、合法处理此事的：（合理使用法规+法院工具 + 正确的申请流程）

2022年10月9日上午11:23，银行来电说，这笔贷款放不了！！

都审批好了，担保费也都付了，就差放款了，之前都好好的，怎么突然放不了，为什么？？——以前从来没有发生过！！！

2022年10月11日，这是这套法拍房的尾款日，这还是我延期后的日期！！

离承诺的尾款日，只有2天半了，只有2天半了，此时跟我说贷款放不了款了！！！

当时，我真的是气疯了，更急疯了！！

面对这样的突发事件，我们要怎么处理？点击下文链接，了解解决方案：

这篇文章有点长，近4000字，不仅分析了原因、解决方案、还有反思及教训。

其实任何事，都有可能遇到突发事件及意外，处理突发事件需要相应专业的职业素养、丰富的人脉资源、以及冷静客观的思考及执行策略。

在上海法拍房这一领域，我们袋鼠团队具备了这样的综合素质。同时想通过这篇文章感谢我的好朋友们，感谢他们在我遇到困难时，毫不犹豫的伸出了援助之手，且鼎力相助！！

这是黄浦滨江的一豪宅，3609万买5400万的豪宅，加上税费差近2000万价差。

这个价差多么让人心动，但真心建议只心动不要行动，这个案子我做过深度的研究分析，人家布局10年，布局周密且环环相扣，就算是我这种9年的老鸟，如果没有关键人物的加持，也是不敢碰的。

有兴趣的朋友，点击下面链接，研究研究这种法拍房中的高端局哈~~

这是2022年上海法拍房（纯住宅）的年度统计数据，有兴趣的可以看看：

2022年2月，CT2要做一个法拍房专题，因为我们公众号的文章表现的专业度极高，记者就通过公众号联系到了我们，本人的第一次上电视哈~~还是CT2，算是一个升级哈~~

另一个升级，就有点烧钱了，2021年11月24日袋鼠的法拍小程序上线了，到了2022年2月时，各项实践都很稳定后，我们做这个小程序进行了一个全面的介绍，对于计划通过法拍买房的朋友来说，这个小程序还是很值得逛逛的哈~~

袋鼠法拍小程序的7大权益是：

1】汇聚7大网站法拍房源，房源查询一键搞定

2】构建8个房源核心标签，房源特征一目了然

3】实勘小区周边现状信息，把握房源更胜一筹

4】69个上海重点板块调研，洞察历史现状未来

5】56个实战法拍案例分析，品味捡漏避坑心得

6】360°参拍房源私探调查，尊享一报三案尽调

7】袋鼠法拍独创的安拍之旅，为您的法拍保驾护航、安全兜底！

2022年，我们被关了3个月，都被困在家里，我到是不缺物质，所以就静下心来，做了一个工作总结“我的法拍9年”，也是这篇文章的第一版。

把我在这9年的学习、经历、经验、反思以及总结做了一个大盘点。

同学们，我把我的肩膀 & 眼睛借给你，借着这个“我的法拍9年”，带你去深入的了解上海法拍房，希望能协助有缘的在法拍市场淘金哈~~

写“我的法拍9年”，我是想把真实的法拍房知识普及给需要的朋友，也算是法拍专业人士的社会责任嘛~~

2021年，法拍市场的清朗行动已尘埃落定，法拍房的风险越来越小，安全度越来越高，真正适合所有购房者的法拍市场来了。

2020年下半年开始，法拍房的交房率成为了执行法官的KPI之一，此KPI一出，法拍房空置状态上架率从2019年的14.5%上升到了2020年的51.9%，2021年维持在58.3%，2021年时大部分上海法拍房在成交后1~6个月内交房。

2020年YQ后，不是印了很多小钱钱嘛~~上海自2020年10月起房价就开始飞起了，当时出了很多政策但根本压不住。

二手房价格飞起来了，法拍房更离谱，几乎套套溢价，每一套法拍房都成为了当时小区中的领涨的，然后就在2021年的1月23日上海法拍房限购了，然后溢价的事就搞定了。

2021年1月22日后，上海法拍房限购了，当时我就写过这么一篇文章“上海法拍房限购后的机遇与挑战！！”

“上海法拍房限购后的机遇与挑战！！”——此文主要分享的内容

关于这些问题，很多人在想、在问、在找答案，袋鼠安家不敢说调研、分析及思考的一定是正确的，但作为这个行业的专业人士，我们有责任、有义务、有一定的能力去做相对专业的调研、分析，对您的思考及决策应该可以有一定的参考意义及价值。

点击下文，查看当年写的这篇文章：

接着，我再以一个真实的案例来跟大家讲讲这个机遇与挑战哈~~

案例背景：

点击下文链接，查看救火过程：

2021年这一整年，贷款都很难搞了，当时上海二手房的按揭贷款从签约到放款6个月算快的，外地的不少银行二手按揭直接停贷了。

2021年，玩法拍，最最核心的手段 & 资源，那就是搞得定银行贷款，且在法院尾款日之前能放款，那你就是全上海最牛B的仔。

下文就是当年本人写的贷款攻略，除了人脉资源，还有很多一定要完成的工作的，有兴趣的可以去感受一下当年的难度哈~~~

这位在上海法拍房限购6天就入场的勇士，很有眼光，也很有胆识，但运气真的真的真的不太好~~

这位小哥哥拍前好像是自己在搞，拍后搞不定了来找我救火的。因为参拍前的尽调不充分 + 政策调整下自身资源的不到位 + 外地法院的执行力没有那么强，让这个案子几乎齐活了”99八十一难“，很不可思议！！！

这是本人，法拍10年里，唯一遇到的唯一一例，齐活了：贷款难 + 拿裁定难 + 过户难 +收房难。

法拍房是公开的，你我看到的并没有不同，很多以前没有玩过法拍的同学，觉得自己也能搞，确实有不少同学是搞成功了，但我还是建议各位要谨慎。

这个案子 ，不是有一个收房难的问题嘛~~上文有写这部分，如果想查更详细的，可以点击下文链接，这里有一个11分钟的视频，更为详细的讲解了我们是如何搞定这个收房难的问题的。

2021年，我干过的可以算得上”封神“的案子，就是下面这个案例。

法院应该是最守法的地方，但还是有一些法院不是那么的讲规则的，特别是一些城市的法院及法官。

当遇到一个法官跟你来绕弯子时，不要慌，也不要想着走其它路径，一定要拿出正当的、合法的、法律的手段来维护自己，这样的方式反而是最有效的！！！

➤ 2021年1月22日，上海法拍房正式限购；

➤ 2021年1月25日，上海法院发布了限购后的部分执行细则之特别提示：

➤ 2021年3月1日，在上海交易中心办理法拍房过户前，需核实购买者是否有上海购房资格。

➤ 2021年3月3日，袋鼠安家团队在核实完法院＋上海交易中心＋上海银行贷款政策及细则后总结出来的最新、最全的上海法拍房交易流程图

各位想玩法拍的朋友，想了解我在参拍前会做哪些风控调研的，可以看下面这篇文章，我用这个案例详细的讲解了一下：

这是2021年上海法拍房（纯住宅）的年度统计数据，有兴趣的可以看看：

这是袋鼠小程序上线时发的，对袋鼠来说很有意义，收录一下：

2021年已是我拍下自己第一套法拍房的第8年了~~这个时候的我，在法拍这个圈子里已小有名气，不少人遇到一些难解的案子，大多会来找我救火。

2021年的我，对司法相关的法条已运用得如火纯青，硬刚法官的事，在不得已的情况下，也会有备而战的！！

2021年，上海法拍房最大的变化就是”限购了“，这是一个好消息，也是一个坏消息，对真正能迎风破浪的专业人士来说，那就是抓住机会迎接挑战！

回首看，YQ的影响深入到方方面面，房市当然也在其中。

2020年上半年YQ爆发，下半年政府开始救市，在救市前后，上海法拍房进入两个完全不同的市场：上海法拍房上半年7折捡漏 + 下半年是溢价10%~50%抢购！！！

2020年3月，有一市价1000W的法拍房，750W我们拍了下来，到2020年12月时此房涨到了1300W，差不多翻倍！

而2020年9月起，上海法拍房进入法拍史上最最特别的时代——溢价时代，当时上海法拍房溢价20%左右，这竟然是常态，这是上海法拍房限购前最后的疯狂！！

而这样的状态一直持续到2021年1月22日，上海出政策，法拍房从不限购调整到了限购，法拍市场热度才降下来，溢价时代才结束。

在2020年9~2021年1月，这是上海法拍房限购前最后的疯狂，2021年1月22日之后，上海法拍房限购了~~

2020年8月份，有大佬，看了下面这篇文章后，飞来上海，一口气在买了4套法拍房，总价值过亿，付我200万佣金，半年后，这4套房增值了5000千多万！

给你们看一个案例：

在2020年12月拍到的，上海黄浦某高端小区二房，当时这个地段的房子都溢价20%以上了，我们还捡了折扣。

想知道，我们是怎么在溢价时代，折扣拍房的吗？

这套法拍房很多人不敢拍，很大的原因就是担心购买后前债主上门闹事~

法拍房中，这种事会发生吗？

有时会，在17年之前，司法拍卖的法律法规不那么健全时，这样的闹剧比较多，大家从百度上查到的，大多是那个时期发生的，如是近年大多是偏远区发生的事。

法律比较健全的城市就不会发生吗？有时也会，但不多，千分之一的概率嘛~~但如有这个案例中的这些情况存在，那是会发生。

点击链接，了解详情：

2020年，是比较特殊的一年，“不可抗力”+上海法拍房限购前的最后一年；

2020年，在“不可抗力”的影响下，2~8月份是非常好的捡漏时代，折扣10%~30%不等；

2020年9月时，上海却出现了法拍房贵于二手房的现象，这是上海法拍史上，绝无仅有的现象。

2020年，除了我们自己外，这两位来找我们协助淘法拍房的朋友，给我留下了极为深刻的印象。

最终为他家配置了4套，儿子名下老静安一套3000多万的65%贷款用足，太太（相对年轻些）名下黄浦滨江一套2000万左右的65%贷款用足，先生名下两套1500万左右的（一套黄浦一套徐汇），这么配置综合考虑了贷款+房产税+变现流通当时9000万买的资产，目前至少1.4亿了~不得不说，大佬就是大佬，在外地+非行业人士，能快而准的做出这样的决策，很厉害！！

其实2020年，找我买房套数最多的不是他们家，有一家直接配置了8套，更大的大佬~

如果你想像他们一样，在2022年，通过上海法拍房6~8.5折捡漏买房吗？点下面这里

我是2014年入的行，这3年的经历，如果让我回顾这段时期的法拍市场，就一个字：黑！！

有兴趣的，可以跟着我的脚步，去了解一下这段充斥着黑暗及套路的法拍史嘛~~

先简单的介绍一下自己，以及怎么入行的。

我，来自广西桂林一小县城，

大学毕业后，在2009年到上海，就职于一家外企，是张江千千万万IT民工中的一员。

2014年，读书时的欠款+老家的房子已搞定，就开始琢磨上海买房的事。

这时，一个“朋友”跟我分享了他买房的经历，一年前买了一套法拍房，不仅不用购房资格，还很便宜，差不多7~8折的样子，心动了~

无相关经验的我，全权委托给了“朋友”推荐的“专家”，后来发现，被人下套吃了差价，被“坑”150万。

下面这条连接就是我被坑的详情：

2014~2016年，这个时期的法拍房，与现在不同，是线下委托拍卖时代。记忆中，这个时期的法拍市场很混乱，有不少藏在阴沟里的、政策照不到的、地方上的一些势力在兴风作浪，在当时的法拍市场各种下套，牟取暴利。

这时的拍卖房，仅看法院公布的成交价，很低！一拍流拍，到在二拍 或 三拍才会成交。

像这套青浦区法拍房，花园别墅，二拍8.5折起拍流标，三拍7.5折不到成交。

仅看成交价，很诱人！这也是多人入坑的原因，但真实的情况是，这个价差跟我们这种普通购买者无关。

亲身经历，2014年买过法拍房，真实成交价6.4折，而我到手已近9折。

中间的2.6成，被相关利益的人分了：

这几年里，又玩了几套，一边成长，一边练就了一身的防坑本事。

去年年底，我把见识过的那些套路做了一集分享，有兴趣的同学，可以去听听

那个时候，法拍市场是不对“外人”开放的。

那几年的法拍市场是混乱的，她与我一样，在这个领域里没有关系，没有背景，没有人脉，但她选择了一条非常有效的路：应聘成为拍卖行的一名文员。

并在2年时间里，用业余时间考取成为了拍卖师，成功打入拍卖房的资源圈，之后非常顺利的用6折左右的价格在法拍市场买了一套房。这2年，她的投资回报是非常高的，在当年那样一个混乱的市场中，这是最安全、最直接、性价比最高的法拍房淘金之路。

当时的法拍房属于勇敢和决心，虽然你可能错过了从未有过的便宜房源，但并不能称作可惜，因为市场的不健全，所谓渠道也非走在正道上，只能说赚到的人赚到，错过的也就错过了。

2017年的网终司法拍卖的推行，就是法拍市场的一个分水岭，是破晓时分的开始。

彼时法拍完成了从“不能碰”到“有风险”的“0到1”式的本质改变，但此时离普通购买者入场，尚需时日。

到了2018年的法拍市场，对我这种有经验+人脉的法拍人来说，已很正规了，但潜在风险依旧存在。

2019年法拍市场完成了理论+市场面的正规，此时的我们已完全可以通过技术+经验+知识，这种技术流的、正规的、合法的操作手法畅游法拍市场了。但是清场难还存在，这对大部分普通购房者来说，阻止了他们，也正是这个阻力，捡漏机会更大，当年的我们7~8折入手的案子很多，收益较厚。

破晓时分，对很多普通购房者来说，还不是最佳时刻，对我们来说，是法拍安全捡漏时代，是盛宴时刻~~

2017年，是中国司法拍卖史上非常具有历史意义的一年，这一年全面取消线下拍卖，走上了现在大家所熟知的网络司法拍卖。这让拍卖信息越来越透明，让法拍房越来越正规，让之前的那些地方上的、阴暗角落的势力开始走向瓦解。

2017年，另一件具有历史意义的事，那就是上海的法拍房可以像二手房一样正常按揭贷款了！当时只有建行的一个支行可以做~~可以像二手一样，只需先付首付，其它的钱银行放款到法院。

2017年，有很多历史性的推进，但还有一些残余势力，还有不少坑，对普通人来说风险还是有些大。

这个案子发生在2017年4月，当时的网络司法拍卖才刚刚开始，清朗行动也才刚开始，残余势力的影响还在，我就是碰到了这群残余势力。

我7.5折入，0首付！（我的朋友圈应该有当时签收的成交确认书，在乔家路2号的2号拍卖厅，有兴趣的可以去翻一翻~~~）

250万入，当时市价330万，贷款250万，0首付！！！

但是！房子被几十个纹着纹身的大汉占着，用了很多方法，像换锁、停水、停电，甚至我把房屋内拆成了毛坯都没把人清走，很是烦燥！！

占着这套房子的，就是那些残余势力，2018年1月全国扫黑除恶专项斗争启动，2019年这项斗争发展得比较成熟时，我抓住了机会，报警处理了！！

呵呵~~惊不惊喜，意不意外~~~更让我爽到的是，他们在局子里被关了1个多月，有一些人还判了刑，这是对残余黑势力的完美反击，感觉爽爆了~~呵呵~~

点击链接了解案例详情：

很多人都知道，法拍房有一个难点，也是风险点，那就是付款周期短，一般是10~15天。

2017年，大概7月份开始嘛~~在上海高院的全力推动&支持下，上海法拍房终于可以像二手房一样办理按揭贷款。但是一般不出意外的时候就该出意外了……

这个案子就发生在这时，2018年1月份（农历2017年12月份），因为银行政策的变动，导致不能在法院尾款日之前放款。

那时候法拍房的按揭贷款也才推行几个月，经验不足的我，差点违约，如违约的话，这套1000万拍下的市值1400万的法拍房，可能会损失480万！！！

当然，最终我们肯定是没有违约，而是找到解决方案，具体情况点击链接了解案例详情：

因为这个案子，让我开始着手构建了一整套的、严谨的、系统的资金风控体系及应对方案，从这之后，贷款的坑我再也没有入过~~厉害嘛~~呵呵~~

2020年3月，写了一篇关于法拍房贷款的专题文章，详情讲解了这4个点：

点击链接，了解详情

2017年时，有一群让我印象极为深刻的人，一群通过比特币大赚的人，他们大多是8090后，当年他们在全国各地大量购房，上海法拍房不限购，他们当然也来了。

他们买房大都不看房、不贷款，要求安全过户+收房，服务费用差不多合理情况下，直接付钱，豪爽得不要不要的。

当时炒币，是一个风口大爆发的时期，很多人赚到了不少“快钱”，其中有些则通过法拍之类的渠道顺利把“快钱”变成了真正的资产，如果看到这两年的局面，会不会有人后悔当年没有像他们一样来法拍市场把快钱变现呢？

到了2018年，法拍市场已比较正规，法拍市场的清朗行动已有不错的进展，普通购房者可以有条件的入场了~~

全国扫黑除恶专项斗争自2018年1月开始，至2020年底结束，为期3年——第一年的扫黑险恶也已展开，之前地方性的黑势力被遏制&瓦解。

全国网络司法拍卖自2017年起全力推行了一年多，之前的“法拍地方圈”利益被打破，关系被瓦解，至少在遇到我们这种极别的选手，已不敢做恶了。

且法拍房的按揭贷款已推行了一年多了，又加入了几家银行，选择变多，银行相关的政策及流程也越来越稳定及顺畅了。那一年，普通购房者入场可以有条件的入场了。

这一年普通购买者开始大量进场，找我们操盘的人也越来越多，此时的我和我的小伙伴，经验+资源+人脉积累到一定程度，普通人担心的问题，在我们看来，那就不是事，简单得很。

虽然手上的案子突然爆增近6倍，本应高兴的我却隐隐的感到有些不安：

我担心万一发生之前没处理过的高难度的问题，可能会让我们有致命的损失。

不出意外的意外就来了

2018年5月30日，以1200万拍下了一套市面上非常稀缺的、数年都难得见市的好房子，因其非常稀缺，价差100万左右，在当时的法拍市场，不算大。

核税时却发现税费高达360万，还隐藏了一个遗产的问题！！（隐藏得比较深）

法院公告中有非常隐晦的，当年我们在尽调时并没有发现这个问题！

（如果这个案子发生在现在，一定会在第一时间发现并进行排除，可惜并没有如果……）

裁定一出来，我一看，不对劲！立即叫停推进后续事宜，私下找朋友研究+核税，结果是，如以当时在手的裁定去过户，税费最少要360万！！！

得到这个结论后，我在办公室里枯坐了整整一夜。

懊悔为何当时尽调信息核实时我不做得更详细些，懊悔为何要拍下这套该死的房子，懊悔为何我要入这一行弄了这一单。

冥思苦想，希望能找到可以规避这笔高额的税费的方法。

我一字一句的看公告信息，一字一句的看裁定文书，一字一句的把完整的执行卷宗看了一遍又一遍，把拍卖法拿出来翻了一遍又一遍，最终让找到了这个突破口！于是就把我的猜想、发现、推断，与律师团队一一细说，再去请教法院的朋友+交易中心的朋友，大概在半个月后，我拿着与律师起草的执行异议书与执行法官面谈，清晰的、坚定的、有理有据的说明，这套法拍房的公告信息与裁定文书有问题，我不接受，要求重新庭议，重新出裁定文书。

最终，我拿到了新的裁定文书，遗产相关的税费不在我的支付范畴内！

当年，我是如何搞定这360万税费坑的？点击链接，了解详情：

这个让我一夜白头的案子，至今难忘，也促使我完成了最完整、最严谨、最全面的法拍房风控调研模型+系统+工作管理体系，这个案子之后，我们再没发生过一例因尽调不到位而发生的风险。

毕竟360万的教训，发生一次，就够了！

附上是2020年左右出的一篇案例文，详细讲解了，我们在参拍一套法拍房前一定会完成的5大风控管理。

点击链接，了解案例详情：

这是一个上海法拍房按揭贷款的案例。

通过这个案例，可以了解到，法拍房按揭贷款可能会遇到怎样的问题及风险，遇到后要如何应该及处理，才能转危为安。

如果你计划通过法拍来购房，又有贷款的需求，这个案例一定要看看，你所担心的都会在这个案例中得到解答。

在这个案子之前，听说过付完款拿不到裁定的，但发生在自己身上的，这是第一次！通过这个案例，你们可以了解到，在什么情况下，可能拿不到裁定，以及要怎么应对？

谁把法拍房变成了资产升级“秘技”，在2018年？

2018年，和我们一起在法拍市场淘金的是这3类人群：

应该说，正因为2018年的法拍市场越来越规范，才吸引到了“old money”的入场，成熟的财富圈层、高中产圈层开始在这个渠道里避开限购制约，或配置家庭资产、或升级刚需，法拍成了他们对同圈层家庭实现升级优势的“独门秘方”，在那几年没有做这些事情的人们，可能会在四年后面临有钱也买不到房的窘境，限购了~~

2018年的法拍市场，对我来说，已很正规了。此时，我们已可以仅通过技术+经验+知识的提升，就可以在法拍市场畅游了。

当然如果技术+经验+知识不够的话，还是会踩坑的哦~~我的这个教训，当时算是尽调经验+知识的不足造成的

2018年，当时的折扣还是不错的，7折左右成交的案子，难度要大一些，碰的话，需要注意些。

2019年的法院，也积极的推进执行法官接待日+院长接待日+ 12368司法热线监管。

2019年的上海法拍房的按揭贷款，已执行到第3年了，系统已很成熟了~~

此时的上海法拍房市场，其实已完全具备普通人入场的条件，不过这时候的法拍房空置上架率有点低。我们统计过2019年上架了2386套上海法拍房，公告上注明是空置交房的仅14.5%，有人占用法院负责交房的占比35.4%，其它的法院不负责交付。

这意味着什么呢？意味着，此时大部分的法拍房交房有一定的难度，需要购买者本身在技术+经验要硬一点才行。

到了2019年，此时我们的法拍房经验+技术+知识，不是硬一点，而很过硬！！！

2019年的我们，之前不敢玩的，不敢吃的利差，我可是专挑吃了，没办法，牙口好~~嘻嘻~~

2019年，交房难对一般人来说可能是个难题，但对我们这种掌握了一定“密码”的人来说，是财富的源泉~~

打住~~各位看观不要乱想哈~~~我们不走之前那种关系圈的腐败路线哈~~我们走的是正正规规的、合法的、干净的纯纯的技术流路线哦~~具体看几个2019年的案例。

2019年10月8日拍得，880万拍下当时市价1000多万的房子，税费还各付，房价差+税费差近200万。

法拍公告信息：该标的带租约（详见租赁合同），租赁期自2017年6月6日至2022年10月28日止，租金每月10725元；从第四个管理周期起每个管理周期递增5%。标的物带租约拍卖，法院不负责交房。

当时一看，到带租约，带长租约，两眼放光！！参拍前的尽调做下来，确定，这个案子搞得定，上！！

结果是，于2020年3月8日安全收房，提前了2年7个月，且没有付一分违约金。

这有收房难题吗？完全没有哈~~怎么做到的呢？

点击链接，了解案例详情：

这个案子，当年，可是我们精挑细选定下的哦~~

2019年7月，通过变卖购买，1140万买下1500万的黄浦滨江三房，贷款1100万，目前此房2200万。

房屋占用人：60多老人+小孩（4岁）+一对中年夫妻，被执行人之一，是一名律师，一直对抗执行+清场，多次申请执行异议。外地法院，公告上说：房屋延迟交付！！

得标前后，精心布局，拍下后1年左右安全收房，由法官+法警+搬家公司40多个人组成的强制清场队伍哦，是近9年里最为刺激的一个清场现场了哦~~

这样的利润，花过一年的时间收房过，怎么了~~不香吗？香得狠哦~~

点击链接，了解案例详情：

当年，我们就是冲着房子好+地段好+ 有80岁老人占用价格好，而这个清场我们又搞得定，才入场的~~

2019年下半年，淘宝拍卖，1人报名，1 次出价，得标。

以7折底价846万，买下1200万的三房，目前此房市值1700多万，纯利830万。

拍卖公告：目前有人占用，法院不负责此房的交付，需要买受人自行处理。

我们调研核实下来，发现两人占用，被执行人之一 50岁（前儿媳）+80岁老人占用（前婆婆）

80岁老人占用的房子，需要投入的时间+精力+布局要长一些，有一些必要的程序还是要走走的，最终于2021年7月5日顺利收房，收房成本仅6万（打官司付的律师费）

是80岁老人自愿的、无条件的搬走，为什么呢？

点击链接，了解案例详情：

这是我法拍10年里，第一次遇到的但不是唯一一次哈~~总共也就遇到过那么7~8回嘛~

法院裁定到手了，却过不了户的情况。（因为法院的原因，过不了户）

发生问题后，我们去找法官，执行法官却解决不了这个问题！！！

想知道，为何拿到裁定却过不了户？最终我们又是如何搞定的呢？

这篇法拍攻略文，以案例的形式讲解：

1、购买上海法拍房，按揭具体怎么做的。

2、为了确保及时放款，作为购买人，你需要参与的工作有哪些？

3、要提前做哪些准备工作，才能在尾款日之前放款到位？

4、如果尾款日之前，放不下来怎么办？

通过上面这篇法拍攻略文章，可以清晰的得到这4个问题的答案以及操作细则！！

此贷款案例发生的背景情况：

在这种法拍房贷款本身就难的背景下，我们9月份拍中了一套中有10个自然日付款的案子，而这10天里，有3天还是中秋假，去掉得标日+尾款日（我们不允许到了尾款日放款，这个风险太大了）总共只给了我们5个工作日，从签约到放款。

这个案例，讲的就是在这种情况下，我们是怎么搞定贷款的，有兴趣的可以了解了解。

这一年这2类人群给我留下了非常深刻的印象

可以说2019年的法拍房完成了透明化的进程，买法拍只要有靠谱专业团队加持，几乎是稳赚不赔的买卖，尤其海归、Z世代这些眼界比较开放的年轻购房群体，对法拍并无成见的他们反而比迷信一二手渠道的炒房老手们获得了更大的选择空间和利益空间。

2019年，法拍房除了清场交房这一瑕疵外，已没什么其它难点了，普通购买者可以谨慎入场淘金了！

市场上理论的正规，2019年时已照进现实了，完全可以通过技术+经验+知识，这种技术流的、正规的、合法的操作手法畅法拍市场了。

2019年清场还是有点难，对于大部分普通购房者来说，阻止了他们入法拍房，也正是这个阻力，捡漏机会更大，也让当年的我们收益较厚哈~~

中国司法拍卖发展史，就是一部大型的“扫黑风暴”连续剧，跨度近30年，也是司法不断改革发展的近30年！

点击下文链接，了解30年发展更多细则：

拍卖法拍最早是1996年发布，再次修改于2015年，这里规定了拍卖相关的工作中各种人员及角色的职与权，以及应付的法律责任。

所有拍卖的裁定判决，所依据的法律是民事诉讼法。（PS：这个对于普通人来，很难的，还是去咨询法律专业的人哈~~了解自己领域常用的就好）

这一规定的落地，结束了线下拍卖的时代，正式开启了中国的网络司法拍卖的时代，这一改革的落地执行，解决了很多之前一直解决不了的顽疾！！

网络司法拍卖，从2010年开始探索，到2012年取得初步成果，到2016年立法执行，到2017年的全面推广执行，以及后来的不断了完美，这里有很多法律法规的完善与补充。

最高人民法院 2015-12-24发布的：《关于加强和规范人民法院网络司法拍卖工作的意见》

上海市高级人民法院 2017-02-09 地方司法文件：《上海法院网络司法拍卖实施细则（试行）》通知

最高人民法院 于2017-07-18发布的：最高人民法院关于认真做好网络司法拍卖与网络司法变卖衔接工作的通知

这个通知于最高人民法院2016-04-29 发布的，不过以肖然自身的经验来看，到真实落实到拍卖执行中，在2018年左右有一些成效，到2019年下半年时清场率有了较高的提升，从原来的不到20%的清场收房率到了50%及以上，到了2021年时已民近80%。

最高人民法院 于 2021-11-11发布的：最高人民法院办公厅关于印发《人民法院办理执行案件“十个必须”》的通知。

这个是最新发布的，关于执行法院+执行法官的一个法规，这个对我们购买者来说，是一个很重要的法规哦~

历时30年的司法改革，肯定不止这些，这里摘录的是极少的部分，但也是与我们购房者相最息息相关的，对购房者来说最核心的。

2021年上海法拍房限购后，我意识到从此拍卖房的购买者是普通人人，特意去太湖边休假1个月，看了三四十本相关的书，整理了这个小课题《中国司法拍卖发展史》。

普通购房者能进入到法拍市场，除了有折扣外，不有一个很大的心理阻碍：很多人一提到法拍房，第一反应就是风险很大，普通人不应该玩。

肖然同学做的这个小课题之《中国司法拍卖发展史》，就是想用司法改革、司法完善、司法执行 & 司法环境这些最根本、最核心、最最重要的点，告诉各位普通购房者，在购买法拍房的安全上，各位不用太担心了，经历了这30年的司法改革，目前购买者是可以低价、安全购买法拍房了！！！

肖然同学在上海法拍房市场玩了10年，目前80%上海法拍房可以像下面这个案例一样：8折买入、按揭贷款65%、从参拍到收房1个月、从付款到拿产证2个多个月！

如果是与肖然团队一起玩法拍房，可以100%的像下面这个案例一样低价、安全购买法拍房。

点击下面链接，与肖然团队一起低价、安全购买法拍房嘛~~

总结：

自2018年楼市开始调整之后，经过三年YQ的发展，到2023年的今天，楼市的格局才真正发生了巨变，不仅是表面上看上去的部分不良开发商的倒台，更重要的是对于需要购房的人群而言，这个曾经再熟悉不过的市场已经有了一丝丝陌生的气息，可喜的是，二手市场的相对冷静让“房子”这个特殊商品逐渐不再特殊，回归到的有赢有亏的合理状态。

自2021年1月21日上海法拍房限购后，法拍房已是普通购买的选项之一，但还是有很对人对于法拍这个购房“第三空间”谈虎色变，虽然法拍在近几年间不断公开化、市场化，从上层建筑开始与新房、二手房逐渐同步，但依然有大量购房者对待法拍依旧谈虎变色。

但，如果想在当下的市场环境下有更多的购房选择，并且追逐利益空间，不妨看看法拍这10年到底经历了什么，它并不神秘，只是会让不了解的人退避三舍罢了，当你真的了解其中的门路，法拍会成为你新打开的一扇大大的窗户！

2023年7月15日 周五晚 22：19肖然记于上海