三亚城市总体规划：建设世界著名、亚洲一流的国际热带海滨旅游城市，重点发展三大湾区、五大城镇！

1

产业发展战略：构建以旅游业为龙头的多元化现代产业体系。

第一产业增效调优，第二产业集中做强，第三产业转型跨越。坚持“高端、绿色、融合、创新”，以高端产业为取向，以旅游业为龙头，以创新创意产业、商贸业、文化产业、房地产业、现代农业、海洋产业等为支撑，鼓励和培育与旅游相关的其他各类产业。

2

空间发展战略：中心城市做强做精做实，市域空间做厚做优做特。完善和强化中心城市功能，建设国际一流旅游精品城市，服务国家南海战略，为南海资源开发提供综合服务保障，辐射和带动海南省南部地区。深入挖掘自然、人文资源特色，强化腹地资源的保护、管控和合理利用，提升腹地价值，统筹城乡发展，形成生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山青水秀的总体空间格局。

一

城市职能

国际热带海滨风景旅游精品城市及旅游度假胜地；国家南部国际经济文化交流平台（首脑外交和休闲外交基地）及门户城市，南海能源开发、渔业渔政、旅游及行政管理等的后勤服务基地之一；国际旅游岛（海南省）以旅游综合服务为主的南部中心城市。

山海相连，指状生长

强化对山、海等重大公共资源以及山海之间各类廊道（生态廊道、河流廊道、景观道路廊道）的保护与管控，重点管控山地区域、滨海片区、山海通廊及标志性景观地区，改善和强化城乡建设用地与滨海、滨河、山地区域之间的可达性和通视条件，形成山、海、河、田园、各类绿化廊道等生态景观要素与城乡建设用地有机融合的总体格局。

一城三湾、三脊五镇

一城：三亚中心城区。

三湾：大三亚湾、海棠湾、崖州湾。

三脊：依托联系腹地山区交通干线所形成的天涯片区 （原天涯镇）经育才片区（原育才镇）至乐东一线，中心城区经高峰片区（原高峰乡）至保亭、五指山一线，吉阳区沿海榆中线至保亭线。

五镇：崖州区（原崖城镇）、天涯片区（原天涯镇）、育才片区（原育才镇）、高峰片区（原高峰乡）、海棠区（原海棠湾镇）。

市域的城镇、乡村及旅游项目应遵循“山海相连，指状生长”的结构模式集中布局，注重生态环境的维护，严格保护生态廊道。

三区划定

1

禁建区

包括水源一级保护区、基本农田保护区、河湖湿地、风景名胜区9核心景区、自然保护区的核心区和缓冲区、生态公益林及坡度 25%以上的山体、后退最高潮位线控制区、地质灾害危险区、行洪通道、高压输电线走廊、天然气输送管线及防护区、区域性调水工程管线及防护区等。

禁建区范围内禁止城镇建设行为，现有违法建设应限时拆除。规划区内禁建区面积约 1434.2 平方公里，占规划区面积的74.7%。

2

限建区

包括风景名胜区核心景区之外地区、自然保护区的实验区、水源二级保护区核准保护区、一般农田及园地、一般山林地及坡度 25%以下缓坡地区、滨水保护地带、文保单位控制地带等。

限建区范围内应以保护自然资源和生态环境为前提，制定相应的建设标准，严格控制建设规模和开发强度。规划区内限建区面积约200.8平方公里，占规划区面积的10.5%。

3

适建区

指除禁建区和限建区以外的区域，主要分布在崖州湾、红塘湾、三亚湾、亚龙湾、海棠湾等滨海平原地带，以及山区育才、南岛等台地盆地区域。

适建区内城市建设应严格按照规划要求进行开发，优先满足基础设施用地和社会公益性设施用地需求。规划区内适建区面积约284.7平方公里，占规划区面积的14.8%。

自然要素保护

保护1 处国家级自然保护区：三亚国家级珊瑚礁自然保护区；2 处省级自然保护区：甘什岭无翼坡垒保护区和福万水库水源林保护区。

保护宁远河、三亚河、藤桥河等主要河流，以及滨海泻湖等水面的保护，完善河流水系两侧绿化建设，防治水土流失，严禁非法占用滩涂湿地。

△市域自然保护区

二

城市规模

1

人口规模

规划 2020 年中心城区城市人口规模 50 万人，公共设施和基础设施按 65万人配置。

2

用地规模

规划2020年中心城区城市建设用地面积为74.7平方公里，人均建设用地面积 149平方米。

3

城市开发边界

划定规划期内城市开发建设的集中区域边界，防止城市无序蔓延。划定中心城区城市开发边界范围约88平方公里。海棠湾、崖州湾、其它乡镇、外围旅游组团开发边界按照上位规划要求，在各自规划中划定。

三

规划范围和空间层次

1

市域

三亚市行政辖区范围，包括崖州区、天涯区、吉阳区、海棠区（2014 年 2 月，国务院批复三亚市撤吉阳镇、凤凰镇、海棠湾镇、崖城镇、天涯镇、育才镇等六镇，新设四区） ，以及南田、南新、立才、南滨等国营农场，面积为 1919.6平方公里。

2

中心城区

西起海坡、东至吉阳和榆林湾、北接绕城高速公路，面积为188平方公里。

3

城市规划区

整个三亚市行政辖区，面积为 1919.6平方公里。

规划期限

2011年至 2020 年

提示

规划涵盖内容全面，篇幅较长，接下来的内容可按需查看。

三亚市域城镇体系规划

一

城镇化和城乡统筹

1

全市总人口和城镇化水平

到 2020 年，全市人口约 95 万人，其中城镇人口 71 万人，城镇化水平达到 75%。

2

市域城镇体系

城乡空间结构

采取“山海相连，指状生长”的空间结构模式，构筑东西带动两翼，南北串联山海，滨海地区和内陆腹地兼顾的“一城三湾、三脊五镇”的带状组团式空间结构。

市域城镇体系

规划形成“中心城区、中心镇和主要旅游组团”三级城镇等级结构体系，包括1 个中心城区、5 个中心镇和其他旅游组团，农场场部纳入城镇统一考虑。

△市域城镇等级、规模及主要职能规划一览表

3

市域村庄体系

规划形成“一级中心村、二级中心村、基层村”三级村庄等级结构体系，包括：一级中心村6 个、二级中心村 46 个、基层村若干个。按照村庄等级确定人口规模，一级中心村 3000-5000 人，二级中心村1000-3000 人，基层村 300-1000 人。

按照设施“城市化”、景观“乡村化”的要求进行各类村庄的发展建设和改造提升。村庄建设高度应以低层为主，中心城区内的城边村可建设部分多层建筑，不应建设高层建筑。中心城区内的城边村，地块建设容积率不宜超过 1.2；各乡镇周边的村庄，地块建设容积率12不宜超过 0.8；位于旅游度假区周边或环境敏感地区的村庄，地块建设容积率不宜超过 0.6。

4

城乡基本公共服务均等化

城市按照“区域/城市级—片区级—居住区级—居住小区级”4级、村镇按照“中心镇级—一级中心村/镇区居住小区级—二级中心村—基层村级”4 级，分别配置教育、医疗、文化、体育、福利、行政管理与社会服务、商业金融、邮电及其他设施，构建覆盖城乡的社会服务设施网络体系。

旅游服务设施按照“区域/城市级—旅游小镇级—景区级—景点级”4 级配置旅游服务、住宿餐饮、交通集散、医疗服务等各类设施。

二

市域总体城市设计

1、总体格局

山海相连、指状生长，强化对山、海等重大公共资源以及山海之间各类廊道（生态廊道、河流廊道、景观道路廊道）的保护与管控，重点管控山地区域、滨海片区、山海通廊及标志性景观地区，改善和强化城乡建设用地与滨海、滨河、山地区域之间的可达性和通视条件，形成山、海、河、田园、各类绿化廊道等生态景观要素与城乡建设用地有机融合的总体格局。

1

山区

坡度 25%以上的山体禁止进行开发建设。

严格控制开发强度、建筑高度，原则上应采取中、低强度开发。乡镇、农场场部等集中建设区域建设地块容积率原则上不宜超过1.4；一般性平地或台地地区地块容积率原则上不宜超过1.0；山坡地或水边等环境敏感地区地块容积率原则上不宜超过 0.6。禁止建设高层建筑，建筑高度应以低层、多层为主。建筑形态风貌应与环境良好协调，体量、尺度、色彩适宜，不得对山地背景和整体环境造成不良影响。建筑形式宜以坡屋顶为主，与环境协调，避免大动土方。

2

滨海片区

城市滨海地区应体现风景旅游城市优美、多元的景观氛围，避免过高过密的形态。风情小镇滨海地区应突出城镇民俗文化特色和宜人尺度，以低层多层建筑为主，不宜建设高层建筑，建设地块容积率原则上不宜超过 1.8。

旅游度假区滨海地区应强调优良生态环境维护，建筑形态风貌应与整体景观环境相协调，突出地域特色，控制建设规模和强度，应以低层多层建筑为主，一般建设地块容积率原则上宜在0.7-1.0左右，环境敏感地区原则上宜在 0.3-0.6左右。

3

廊道地区

山脉生态廊道：严格保护和控制 6 条主要的山脉生态廊道，分别是崖城西北方向至梅山地区山脉廊道、崖城以东方向至南山山脉廊道、海坡以北地区至天涯海角山脉廊道、凤凰岭及以北至鹿回头山脉廊道、亚龙湾以北分别至亚龙湾东西两侧山脉廊道、南田农场北部至藤桥河东北侧山脉廊道。山脉生态廊道应保证 300-1000 米的廊道宽度，中心城区外山脉生态廊道宽度应保证1000米以上，廊道区域内应保持和保护原始地形地貌及山林植被，原则上禁止一般性开发建设。

水系生态廊道：严格保护和控制 6 条主要的水系生态廊道，分别是宁远河水系廊道、担油河水系廊道、肖旗河水系廊道、三亚河水系以及至肖旗港一线廊道、榆林港上游水系廊道、藤桥河以及河口至铁炉港一线水系廊道。水系生态廊道原则上应保持原生态河道景观，景观性较强的岸段应控制 30-50米以上、一般性岸段应控制 20米以上以绿化景观为主的非建设区域。

大型交通市政设施廊道：高速铁路、铁路以及高速公路两侧应视具体情况控制 50-100米的景观绿化带。高压走廊沿线参考相关技术规范规定，控制一定宽度的景观绿化带。景观道路两侧应视具体情况控

制 20-50米的绿化带。

4

标志性景观地区

重点保护和优化滨海地区具有品牌效应的标志性景观地区，包括南山文化旅游区、天涯海角景区、鹿回头景区、椰子洲湿地公园片区等。进一步规划建设新的标志性景观区域，包括沿三亚湾的滨海城市景观区、海棠湾铁炉港片区、海洋公园片区等。

三

滨海地区发展指引

1、各湾区发展功能

1

大三亚湾

大三亚湾东段大东海至三亚湾一带属于城市型海湾，重点完善基础设施，发展旅游及相关产业；大三亚湾西段红塘湾至南山一带，应突出文化、体育休闲主题，形成具有地域特色的旅游度假海湾。

2

亚龙湾至海棠湾

突出旅游度假主题。亚龙湾国家旅游度假区应进一步完善配套设施，提高配套服务水平；海棠湾“国家海岸”休闲度假区建设成为世界级的集滨海度假、休闲娱乐、疗养休闲为一体的综合型旅游度假区。进一步提升对南海的服务保障能力，强化后勤保障、疗养服务、休闲外交、教育培训、文化交流等功能。

3

崖州湾

突出海洋、历史等文化主题，强化对南海的服务保障作用，建设为南海能源开发服务基地、渔业及渔政管理服务基地、旅游服务及相关管理综合配套服务基地。以崖州区（原崖城镇）为中心统筹整个海湾的发展。东段应进一步推进创意新城和崖州中心渔港、游船游艇母港、邮轮港“三港合一”工程建设，强化南海服务保障功能，加强历史文化名镇名村保护，发展文化旅游；西段作为战略预留地，近期可适度发展休闲渔业、红色旅游等。

2、空间结构

1

延续市域空间结构模式，规划滨海地区形成以大三亚湾为中心，东西带动两翼的“一心两翼，带状组团”式空间布局结构。

一心：南山至鹿回头之间的大三亚湾地区是滨海地区中心、海南南部区域旅游服务中心。

两翼：东翼为亚龙湾至海棠湾一带，以旅游度假为主题；西翼为崖州湾至乐东一带，突出历史文化主题和面向南海的服务保障功能。

带状组团：滨海地区组团式布局的一系列城镇、旅游区和组团。

3、岸线及近海海域

1

港口和军事岸线：建设南山、梅山综合性货运港区；崖城保港建设崖洲中心渔港、游船游艇母港，争取作为未来西沙旅游陆基港及邮轮母港备选址；凤凰岛建设国际邮轮客运港。海棠湾 （铁炉港） 南侧、亚龙湾东侧、榆林湾口等处保留现有军港岸线，严格管控周边建设。

2

风景、度假旅游区：主要位于海棠湾、亚龙湾局部、大三亚湾（包括大小东海、三亚湾、天涯海角、红塘湾、南山等处）、崖州湾等海域。重点发展海洋观光旅游、游艇旅游、海上运动旅游等，不得进行捕捞、养殖、采礁等与旅游无关的活动。

3

岛屿：根据环境容量严格控制旅游设施建设规模。在西岛、蜈支洲岛适量建设高端旅游度假接待设施。

四

市域综合交通

构筑南中国区域性航空门户枢纽，推进以航空为核心的对外交通一体化发展。促进公交与慢行优先，强化专业化旅游交通系统建设，构建具有“可欣赏、可游览、宜生活”特色的旅游城市综合交通体系。对外交通方面，构建以航空为龙头、高铁为骨干、公路为主体、13海上航运为补充的开放性、多元化和一体化对外交通运输体系。规划期末满足 8250 万人次的对外客运总需求。城乡统筹交通方面，重点发展市域公共交通和旅游交通体系，支撑三亚1小时旅游出行圈建设，满足城乡居民和游客出行需求。乡镇居民出行中，公共交通出行比例达到 15%以上，摩托车及三轮车出行比例不高于 25%，保证一定的慢行交通出行比例。

目标：交通系统容量满足全年 95%时间内的滨海地区城市居民和游客出行需求。机动化交通平均行程速度不低于30公里/小时，快速交通通道的行程速度不低于45公里/小时。滨海地区 90%的旅游交通出行时耗控制在1.5小时以内。

1、区域客货运枢纽

1

铁路枢纽

构建“两主多点”的铁路客运枢纽体系。“两主”为城际铁路三亚站、凤凰机场站；“多点”为东部的海棠湾站、吉阳站，西部的天涯站、崖城站。铁路货运枢纽为位于中心城区的三亚西货运站，以及位于崖州区（原崖城镇）的南山站。

2

公路枢纽

规划“一主五辅”的公路客运枢纽。

“一主”为新三亚长途客运站；

“五辅”为三亚客运东站、三亚客运西站、崖城客运站、亚龙湾客运站、海棠湾客运站。

结合高速公路出入口、铁路货站等交通设施规划6 个物流中心和货运站，分别位于三亚西货运站附近、三亚站附近、荔枝沟北部、吉阳区（原吉阳镇）北部、海棠区（原海棠湾镇）和崖州区（原崖城镇），以生活性货运集散为主要功能。

2、公路

1

衔接航空、铁路和港口，实现与周边县市及旅游景区的快速便捷联系，打造大三亚 1小时旅游出行圈。保留中心城区与中线高速联系线位。提高海榆东线、海榆西线技术等级，构建双“ ”形（高速公路骨架、国道骨架）对外快速联系通道；增设东西线高速公路出入口及其衔接道路，增强高速公路对重要旅游功能组团和枢纽的服务。

2

同时，在市域中部考虑预留东西向的 第二高速线位空间。提升 S314、X827、X834 等省县道等级，打造高品质、特色化的南北纵深辅助旅游通道；构建山区旅游通道，增强市 域东西向联系。联合保亭、乐东，规划建设与 S314、X827、X834 相 接，促进区域联系通道的构建。 结合市域旅游景区建设，利用既有县乡道路增加山区腹地东西向联系，建立市域组团联络通道，强调可达性与景观性。 结合村庄优化重组，新增乡村道路，保证“村村通公路”。

3、铁路

1

建成由城际铁路、普速铁路构成的铁路客货运通道体系。海南东环城际铁路：沟通海口、三亚与海南东部沿海的重要县市，在三亚境内设三亚站、吉阳站、海棠湾站。规划海南西环城际铁路：该线与东环城际铁路三亚站相接，向西通过凤凰机场站、崖城站。既有海南西线铁路：该线路从凤凰机场北侧经过，设南山站、天涯站，在三亚站以西新建三亚西货运站。

4、民用航空

1

机场定位：国际旅游岛及南中国区域门户机场、服务于南中国地区的区域性旅游航空枢纽。

规划期内设施扩容，发挥一条跑道最大容量，满足近2000万人次/年的航空客运需求。推进新机场建设前期工作，研究在西部区域（或近海海域）机场选址的可能性，新建机场与中心城区距离宜在 20-30 公里左右，规模应保障 5000 万人次/年以上的客流量，至少两条跑道并保留继续扩容拓展余地。应加强对场址周边区域的管控，预留未来发展空间，使之与城市发展相适应。

5、港口和航运

1

积极促进三亚区域性航运枢纽建设。在崖州区（原崖城镇）保港规划建设崖州中心渔港、游船游艇母港和邮轮港；继续完善南山货运港，规划梅山港；建设凤凰岛国际邮轮母港。沿三亚滨海地带在肖旗港、鹿回头半岛、三亚河口等处建设系列游艇港湾。加强海上旅游线路及水上交通组织。

6、城区旅游换乘枢纽体系

1

在凤凰机场、海棠湾规划布设 2 座旅游集散中心。

2

在三亚火车站、河西、吉阳高铁站、崖城、南山景区、天涯片区 （原天涯镇）规划布设共6座一级旅游换乘枢纽。

3

在活力中心片区、三亚湾、大东海、亚龙湾、铁炉湾、龙江塘、 31 保港、梅山、育才和高峰规划布设共 10 座二级旅游换乘枢纽。

7、游船游艇港湾、码头及海上旅游公交

1

在海棠湾铁炉港、三亚河口、凤凰岛、鹿回头半岛、三亚湾活力中心、肖旗港、红塘湾、崖城保港等处建设游船游艇港湾；在沿海各主要旅游区设置游船游艇码头。保障游船游艇港湾及码头的公共性和开放性，陆域配套设施用地。在三亚湾、海棠湾、崖洲湾布设局部连通的海上公交运营网络。

8、有轨电车系统

1

规划滨海有轨电车线路。主线沿滨海道路通道布设，自西向东串联南山、三美湾、红塘湾、天涯海角、中心城区滨海地段。

2

同时布设连通凤凰机场和城际铁路三亚站的现代有轨电车支线通道。

9、慢行系统

1

观光风景区/高端度假区（南山景区、三美湾度假区、天涯景区、32鹿回头景区）：用地空间采用“道路-景区/酒店-海滩”布局；客运走廊沿外围通道布设，与景区内部交通合理衔接；滨海慢行空间强调封闭性和亲水性。

2

综合性度假休闲区（红塘湾、海坡）：用地空间采用“酒店-道路-海滩”布局；客运走廊沿滨海通道布设，打造“动静相宜”临海风光带；滨海慢行空间强调开放式和与客运走廊的合理共享。

3

城市滨海风光休闲区（活力中心、阳光海岸、大东海）：用地空间采用“用地-道路-用地-滨海慢行空间”布局；客运走廊沿外围交通通道布设，强化对两侧用地的引导服务性；采用开放式纯化慢行空间设计（慢行街区与广场），打造滨海旅游活力地带。

10、货运系统

1

建立货运物流园区和货运场站、主要生活性货运通道、货运限行和禁行区相结合的货运体系。

物流中心：在三亚西货运站附近、三亚站附近、荔枝沟北部、原吉阳镇区北部建设 4座物流中心，主要功能为生活性货运，其中三亚西货运站物流中心兼有航空物流功能，三亚站和荔枝沟物流中心兼有日间大货车停车的功能。

2

货车限行、禁行区：河东、月川片区部分、河西片区北部为货车限行区；河西南部、大东海-鹿回头、海坡地区为货车禁行区。

三亚中心城区规划

一

空间布局

1

发展方向

西进、北拓。滨海一线以沿三亚湾向西发展为主，滨海二线以向北拓展为主。重点发展城市活力中心和月川-荔枝沟-抱坡岭片区。榆林湾、吉阳等地区建设用地集约有序地向外适当拓展。

在城市活力中心周边及抱坡岭南部周边一带，预留发展备用地，为城市完善旅游和南海服务保障功能预留空间。

2

空间结构

规划形成“一心五片，特色组团”的总体空间结构。

一心：三亚湾城市活力中心；

五片：河西、河东、鹿回头及大东海、海坡、月川-荔枝沟-抱坡岭等五个片区；

特色组团：指榆林、红沙、迎宾路中段、吉阳等若干相对独立的组团。

3

功能布局

三亚湾城市活力中心：旅游城市公共服务中心及商业商务中心。力争置换军事用地，整合周边区域，完善旅游服务设施和公共设施，发展成为包括旅游服务、文化娱乐、商业办公等综合功能的滨海城市34中心区及标志性景观区域。

河西片区：滨海地带是城市旅游服务基地和旅游度假的“不夜城”，腹地兼具商业、居住等功能。疏解旧城，优化环境，完善旅游服务设施和公共设施，积极推动“阳光海岸”地区更新和邮轮母港建设。

河东片区：以商业、居住功能为主的片区。推动旧城更新和环境整治，疏解部分行政办公功能，增加公共开敞空间及商业服务设施，加强水边山边的生态环境保护和开发管控。

鹿回头及大东海片区：鹿回头是环境优美的观光和旅游度假区，大东海是设施完善、活动丰富的城市型旅游度假区。重点加强山边、海边等敏感地区的发展管控与引导，强化山、海联系，优化景观环境，进一步完善各类公共服务设施。

海坡片区：功能完善、环境优美的主题性旅游度假片区，滨海体育赛事承载地之一。建设用地向滨海二线适当拓展，原凤凰镇区以向南为重点发展方向。恢复河道，改善生态景观环境，进一步完善各类旅游配套服务设施，加强会议会展功能，推进肖旗港游艇基地建设。

月川-荔枝沟-抱坡岭片区：城市综合性功能片区，以居住、商业服务、文体教育、行政办公等功能为主，同时为滨海一线旅游地区提供商业商务、文体娱乐等后台服务。

榆林组团：以军港及后勤服务功能为主，优化环境，在保障不影响军事功能和安全保密的前提下可结合军事主题开展国防教育活动。红沙组团：以居住、商业服务功能为主，加强滨水空间利用和环35境景观建设，可结合疍家民俗开展特色旅游活动。

吉阳组团：包括居住、商业服务、环境友好型工业等功能，同时为亚龙湾旅游度假区提供配套服务。以向东北为重点发展方向，大力改善环境，营造特色，形成良好的门户形象。在东北方向结合便捷交通，集约安排食品加工、旅游产品加工等一类工业用地。

迎宾路中段组团：以度假居住及旅游服务功能为主，严格管控生态廊道、保护自然环境，发展特色商业、休闲度假等功能。

△中心城区城市设计管控规划图

二

市域旅游发展与布局

1、城乡产业布局

1

南部滨海旅游度假及相关产业区

包括三亚市域沿海区域及近海海岛，重点发展旅游及与旅游相关的商业服务、会议会展、教育培训、商贸金融、文化创意、旅游产品加工等产业，以及与南海后勤保障相关的产业。

2

中部平原高效农业及乡村文化旅游区

包括三亚滨海地带以北，山前的平原地区。结合传统农业升级进22一步发展高效农业，同时结合乡村、民俗特色积极发展乡村文化旅游产业。

3

中部丘陵台地热作经济区及特色旅游区

主要为三亚市域中部，山地与平原之间的丘陵台地地带。结合热作经济进一步发展风景观光、休闲娱乐、主题度假、主题公园等主题特色旅游产业。

4

北部山地生态产业及山地旅游区

主要为三亚市域北部的山地地区。重点进行生态保育，发展山地特色经济作物，以山地生态、民俗文化、休闲养生等主题的特色旅游产业。

2、旅游度假区建设要求

1

市域规划5类旅游功能区：历史文化型、文化体育型、城市城郊型、综合型、山林生态型。旅游项目应体现所属功能区的特色和主题。依据旅游人口规模和旅游功能区布局确定市域主要旅游度假区及产业园区的建设用地规模和主导功能。促进旅游用地成片开发，切实提高土地利用效益，防止土地圈占和闲置浪费。加强旅游建设项目管理，严格实行土地利用指标控制，明确建设时序，分区分片开发。加强旅游度假区与中心城区的联系与衔接。

2

落笔洞文化旅游度假区和半岭温泉旅游度假区要加强与月川-荔枝沟-抱坡岭片区的衔接； 槟榔河乡村文化旅游区要加强与城市活力中心的衔接；凤凰温泉旅游23区要加强与海坡片区的衔接。

三

市域国营农场发展与布局

发展目标

打破农场与地方界限，将农场发展与建设融入三亚市统筹考虑，促进相邻城镇与农场互动。推动农场产业转型，提升传统优势产业，积极发展以旅游业为主的现代服务业。

农场发展建设类型

农场发展分为三类：城市组团型、特色小城镇型、主题游乐区型。规划市域农场建设布局形成2 处城市功能组团，4 个风情旅游小镇，10大特色主题游乐区

1、农场场部功能定位与发展指引

1

南田农场

具有热带风情特色、配套设施完善的“国家海岸”温泉旅游城，生态环境优越的旅游度假区，北部区域结合环境资源可建设国家休闲外交基地。融入三亚整体旅游发展体系，与海棠湾“国家海岸”和赤田水库保护相协调。

2

南新农场

三亚中心城区的组成部分，兼具城市生活和旅游服务功能的组团。纳入中心城区统一规划建设。

3

立才（南岛）农场

山区腹地的风情旅游小镇，北部山区的旅游服务基地。重点发展主题公园、运动休闲、民俗文化、度假养生等旅游项目，完善旅游及公共服务设施。

4

南滨农场

崖城南部新区的组成部分，周边各旅游区的旅游服务基地。纳入崖州区（原崖城镇）统一规划建设，完善各类公共服务设施。

四

居住用地

1

居住用地布局

集中在河西片区北部、河东片区、月川-荔枝沟-抱坡岭片区、海坡片区滨海二线地带、吉阳组团等区域布局居住用地，河西旧城区特别是滨海一线地带应逐渐疏解居住人口。

中心城区居住用地以二类为主，在鹿回头半岛、海坡二线等适当布局一类居住用地。度假旅居型房地产用地集中布局在以旅游度假功能为主的片区。

到 2020年，居住用地约 1687.82公顷，占城市建设用地 22.59%，人均居住用地约 33.8 平方米。此外，规划商住混合用地约 389.79 公顷。

2

住房保障

大力推动保障性住房建设，将新就业无房职工和外来务工人员纳入城市住房保障对象范围，保障本地大多数居民的住房需求。

在月川东部、海螺一带、荔枝沟周边、抱坡岭南部等处规划保障性住房建设用地。鼓励结合商品房搭配建设保障性住房，并建立相关实施机制。

3

房地产管控与引导

合理管控、积极引导与国际旅游城市发展目标相适应的房地产。优先发展满足常住居民住房需求的房地产，积极发展酒店、度假公寓等经营性房地产，适度发展各类度假旅居型房地产。

合理控制年度度假旅居型房地产土地投放量。引导度假旅居型房地产合理布局。建设规模、空间形态等应与环境容量、公共服务设施建设、景观环境等相协调。

研究制定“候鸟型”居住区配套设施建设标准，以外来度假人口为主的居住区、居住小区可参照此标准配建公共服务设施。

五

公共服务设施用地

1

公共服务中心体系

2020 年，公共设施用地 1720.06 公顷，占城市建设用地的23.02%，人均公共设施用地 34.4 平方米。

规划形成市级中心、片区中心和居住区中心三级公共服务中心体系。规划市级中心 3 个。三亚湾城市活力中心是包括旅游服务、商业、文娱、办公等功能的综合性旅游服务中心；河西三亚湾旅游服务中心是具有特色的城市旅游服务中心，主要为游客提供各种商业文娱服务，同时也兼顾为本地居民提供商业服务；月川城市服务中心是以服务于本地市民为主的包括商业、文娱等功能的城市综合性中心；抱坡岭城市行政中心包括行政办公、文体等功能。规划片区中心5个。

河东片区中心主要沿商品街、新风路一带；大东海、鹿回头片区中心分别沿大、小东海一带；海坡片区中心主要位于海坡村及原凤凰镇区一带；外围组团的片区中心主要位于原吉阳镇区中心一带。按照“生活圈”规划居住区中心。结合不同目标人群需求特点，完善和保障居住区级的公共服务配套设施。

2

公共管理和公共服务设施用地布局

行政办公用地

2020 年，规划行政办公用地 87.62 公顷，占城市建设用地的1.17%，人均行政办公用地1.8平方米。行政办公用地主要位于月川-荔枝沟-抱坡岭片区。

文化娱乐用地

2020年，规划文化娱乐用地 107.71 公顷，占城市建设用地的1.44%，人均文化娱乐用地 2.2 平方米。

市级：主要集中于三亚湾活力中心、抱坡岭、河西“阳光海岸”38以及月川滨水中心区等地。在活力中心建设剧院、影院、游客到访中心等服务游客的文娱设施。抱坡岭地区建设三亚市文化中心、三亚市综合博物馆等城市文化设施。在河西“阳光海岸”地区建设影剧院、观演中心、主题博物馆、会展等设施；在月川建设滨河文化中心、规划展览馆、迎宾路中段文娱中心等设施。在海坡结合度假酒店补充完善会展设施。

片区级：各片区相对集中布置片区级文化娱乐设施。

居住区级：按照人口规模配套建设文化站、图书室、社区文化活动中心等中小型文化娱乐设施。

体育用地

2020 年，规划体育用地 214.05 公顷，占城市建设用地的 2.87%，人均体育用地 4.3 平方米。

市级：在凤凰水城西侧预留三亚市体育中心用地，抱坡岭片区西南建设市级体育场馆设施。

医疗卫生用地

2020 年，规划医疗卫生用地 68.76 公顷，占城市建设用地的 0.92%，人均医疗卫生用地 1.4 平方米。

医疗卫生设施按综合医院、专科医院、社区卫生服务中心配置。 在城区边缘结合山林环境优越的地区，规划休疗养用地。三亚医疗卫 生设施服务全市常住人口、流动人口（主要为旅游人口）及周边其他 市县人口，病床需求量约为 7000-7500 张。

社区卫生服务中心（站）：按每 0.5-1 万人或者步行范围 10-15 分 钟的距离配置。

教育科研用地

2020 年，规划教育科研设计用地 206.2 公顷，占城市建设用地的 2.76%，人均教育科研用地 4.1 平方米。

优化既有教育培训及科研基地，形成相对集中的教育科研园区。 在月川新区西北至荔枝沟及落笔洞一带相对集中布置教育及科研用地，促进教育、科研、培训等一体化发展。

文物古迹用地

2020年，规划文物古迹用地 0.36公顷，主要为位于海坡的羊栏伊斯兰教徒古墓群。

3

商业金融业设施用地布局

2020 年，规划商业金融业用地 435.07 公顷，占城市建设用地的5.82%，人均商业金融业用地 8.7 平方米。

规划三亚湾活力中心、河西滨海地区及解放路一带、月川滨水地区 3 个市级商业金融中心；河东商品街、大小东海一带、海坡村周边以及外围各组团中心等片区级商业金融中心。

4

旅游业用地布局

2020年，规划旅游业用地594.20 公顷，占城市建设用地的7.95%，人均旅游业用地约11.9平方米。

建设滨海旅游服务带，滨海一线用地优先用于酒店及旅游配套服务设施的建设，鼓励和促进滨海一线现状居住功能向旅游度假功能转换。规划旅游业用地主要集中在海坡、河西旧城、鹿回头和大东海等片区的滨海地段。

六

工业和仓储用地

1

工业用地布局

2020年，规划工业用地65.40 公顷，占城市建设用地0.88%，人均工业用地约1.3 平方米。

集约发展新型工业，鼓励发展与旅游相关的工业类型。中心城区内不安排大型工业区，主要在原吉阳镇东北规划适量的高新技术工业、旅游产品和生活产品加工业等一类工业用地。

2

物流仓储用地布局

2020年，规划仓储用地17.62 公顷，占城市建设用地0.24%，人均仓储用地约0.4 平方米。

△三亚中心城区用地规划

七

绿地系统和水系

1

建设目标：建立包括山体、田园、湿地、城市绿地等组成的城市绿色生态屏障。

按照国家生态园林城市标准进一步加强城市绿化环境建设。到2020年，建成区绿化覆盖率达到 40%以上，建成区绿地率达到 35%以上，人均公共绿地面积达到30平方米以上。城市道路绿化普及率达到100%，城市道路绿地达标率达到 80%以上，加强街头绿地建设，营造风景旅游城市优越的绿化景观环境和公共活动场所。

2020年，规划绿地1764.44公顷，占城市建设用地23.62%。其中公共绿地1501.44 公顷，生产防护绿地约 263.00 公顷。人均公共绿地达到 30.0 平方米。

2

绿地布局

强调“山海相连”、“显山露水”，强化“山、海、河、城”相互交融的绿化格局，形成点、线、面结合，山水环境与绿廊绿轴交融的“一湾两带、山林围绕、绿廊相连”的绿地系统结构。

一湾两带：三亚湾滨海绿化及三亚西河、东河沿线的绿化带。

山林环绕：城区周边鹿回头岭—南边岭—凤凰岭（狗岭）—抱坡岭—牛少坡—荔枝岭—高岭—马岭一线的山体林地绿化，构成城区外围的绿色屏障。

绿廊相连：城区中的一系列绿化轴线、道路景观绿化带、公共绿地等，共同形成联系山林、滨河滨海地区的绿化廊道。

公共绿地规划构建“市级公园-片区公园-街头绿地”三级城市公园体系。

市级公园：规划建设 10 处，包括三亚湾滨海公园（椰梦长廊）、海坡滨河公园、活力中心公园、鹿回头公园、金鸡岭城市公园、月川湿地公园、凤凰岭公园及热带植物园、虎豹岭郊野公园，以及三亚河滨河的白鹭公园、红树林公园等。

△中心城区绿地系统规划图

八

城市特色和整体城市设计

保护山地自然环境资源，保障山体及山边地带的公共性和良好的可进入性。严格管控山地区域发展建设，坡度大于25%，或35米等高线以上用地不得建设。已有建设应逐渐整改和生态恢复。

25米-35米等高线或距山脚 50米以内区域，以及坡度在 15%-25%的缓坡地区域属于景观敏感的山前控制区。山前控制区建筑形式宜以小体量、坡屋顶为主，建筑造型要和山体背景相融合与协调，建筑色彩应以清新淡雅的色调或木色调为主。

1、重要地段分区指引

1

滨海一线控制区

建筑布局要考虑整体空间景观效果，形成统一格调和优良的天际线，要留出海与城市、山体的视线通廊。沿海滨建筑应避免采用大裙楼、大面宽作法，板式高楼必须垂直海面，可结合用地功能布局建设适量的景观控制点状高层建筑，造型应挺拔、简洁、通透，在三亚湾城市活力中心可集中建设高层建筑群体。滨海地区建筑色彩宜淡雅明快，以浅暖色调为主，坡屋顶可采用砖红色或灰蓝色。

2

滨海二线控制区

保护和梳理自然山体、河流水系、湿地等生态景观要素，作为城市重要的公共开敞空间；严格管控各类“显山露水”的视线通廊。城市建筑的形态风貌应体现热带特色，尺度应适宜，避免过大体量，风格要富有现代地方特色，色彩宜清新淡雅，以浅暖色为主，严禁大面积采用深色调。要重视建筑的第五立面设计。形成整体环境优良，尺度宜人，具有热带地域文化特色的城市风貌区。

2、节点与门户

1

节点

结合城市整体空间结构及功能中心，重点塑造城市活力中心、鹿回头及三亚河口、海坡肖旗港、三亚东西河交汇处、抱坡岭轴线等区域，从环境保护、空间形态、整体结构、风貌特色等方面加强建设管控与指引，营造具有旅游城市景观风貌特色的节点区域。

2

门户

重点塑造三亚凤凰机场、高铁站及长途客运站、凤凰岛邮轮码头以及主要的高速公路出入口等城市门户区域的景观形象，突出热带滨海旅游城市特色。

3、景观标志点与观景点

1

景观标志点

沿滨海带结合垂直滨海的景观道路廊道规划建设系列景观标志点，作为景观道路的对景和三亚湾海上的标志景观。三亚湾活力中心轴线、活力中心近海海面、凤凰岛端头等区域可通过标志性建筑或构筑物，重点塑造景观标志点。

2

观景点

沿滨海带、滨河景观廊道等，结合用地功能和视线建设公共开敞空间，作为城市重要的观景点和活动场所。保障观景点的开放性和景观环境，城市重点地区、重点项目规划设计应从相关观景点进行视觉景观分析。

4、“山-海”廊道

1

强化和保护“山海相连”廊道。结合地形地势及用地布局，保护和利用滨河景观廊道、景观道路廊道、交通市政设施廊道等作为“山-海”廊道，加强廊道沿线的景观风貌管控，保障其公共性，引入丰富城市活动，形成具有三亚旅游城市特色的景观廊道及活动廊道。

2

滨河景观廊道：滨河景观廊道是“山海相连”的重要生态景观和城市活动廊道，主要包括三亚东、西河及其上游沿线，凤凰水城至肖旗港沿线。保护和强化滨河沿线及湿地的景观环境，保障公共性和良好的可达性。滨河沿线在符合城市安全和防洪纳潮要求下应尽量保持河道及岸线的自然形态，将生态保护、河道整治、用地开发与景观优化、丰富旅游活动结合起来。严格保护和视具体情况恢复红树林植被，除现已建成的人工岸线外，其余未建岸线应尽量采用自然生态式护岸。现已建人工岸线，宜通过出挑、架空、跌落等方式增加亲水活动空间。滨河地带建筑后退河道岸线距离大于30米，河边有道路的其沿河绿化带宽度应大于 10米，无道路的其绿化带宽度大于 20米。

3

视廊

保障主要山体制高点之间视线通廊的通畅。重点加强鹿回头（南边岭）与金鸡岭之间的景观视线通廊控制。保护鹿回头、金鸡岭、凤凰岭制高点形成的视线“小金三角”以及鹿回头岭（鹿回头半岛南端） 、抱坡岭、马岭 （天涯海角北面） 制高点形成的视线“大金三角”不被损害。在各山体制高点之间形成的三角区域内，建筑高度不得高于三角形视平面的 2/3。

生态修复和城市修补

一

目标、原则和策略

总体目标

全面提升城市综合环境品质和城市治理水平，营造国际热带海滨风景旅游精品城市和健康可持续发展的城市。

工作原则

生态优先、以人为本、综合统筹。

二

生态修复

目标

修复完善“山海相连、指状生长”的生态格局，建立具备物种多样性的良好生境系统。

重点

山体：修复开山挖土采石破坏的山地，结合不同基质采取山体修复和生态复绿措施；对生态敏感区和景观敏感区被经济果林侵蚀的山体，采取“退果还林”措施，逐步恢复原生态植被景观。

河流：针对现状水系阻断、水环境退化、红树林退化和岸线硬质化等问题，分别采取水系疏通，河流污染管控，红树林补植、扩大、整理，岸线生态化改造优化等策略，对水系及水系生态廊道进行生态化修复。

近海海域：针对现状突出问题，重点进行近海海域污染综合整治，滨海绿带生态化景观恢复，局部岸滩人工补沙及跟踪，局部海底构建人工珊瑚礁环境等方面工作，修复优化近海生态环境。

三

城市修补

目标

系统梳理城市空间环境品质特色要素，快速提升城市综合环境品质，体现热带海滨风景旅游城市特色。

重点

城市形态天际线：结合山体制高点、重要观景点和公共活动空间场所等要素，对建筑高度敏感性进行分析，按照总体城市设计要求从整体上强化城市建筑高度管控，加强对滨海、滨河、重要商业等界面形态的管控和指引。

城市色彩：以白色和浅暖色作为城市建筑主色调，低层界面或度假区可用木色调为主色调。高层建筑禁止使用大面积深色调及大面积玻璃幕墙。对现状不符合色彩要求的建筑进行整改。

夜景照明：保障城市夜间安全，突出城市总体格局意向，关注人的视觉感受，进一步加强和优化滨海岸线、滨河岸线、交通性道路和节点、商业街区及重要公共建筑等的夜景照明。

违章建设拆除：加大对违法占地、违章建设的打击力度，依法拆除各类违章建筑。

四

地下空间利用

实行竖向分层立体综合开发，横向相关空间互相连通，地面建筑与地下工程协调配合。重点利用浅层（-10米以上）地下空间，同时为深层地下空间的开发留有余地。

鼓励在重点地区因地制宜建设地下停车场库、地下商业文化等公共设施和地下交通系统。“阳光海岸”、三亚港港湾区域鼓励积极利用地下空间发展商业文娱、停车场库等公共性功能，公共用途的面积可考虑作为不计容积率面积。

END

来源 | 网易房产

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